Bên cạnh việc tiếp tục kế thừa, phát huy những quy định đúng và phù hợp với thực tiễn, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính đã khắc phục những tồn tại, hạn chế mà các chính sách cũ chưa xử lý được. Cụ thể:

Thứ nhất, hình thức giao đất:

Quy định mới thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Sự đổi mới này tạo sân chơi bình đẳng về quyền lợi, nghĩa vụ cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước khi tham gia thị trường bất động sản. Đồng thời, xóa bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.

Thứ hai, sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất trong một số trường hợp:

Nghị định và Thông tư đã hướng dẫn cụ thể về nội hàm hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là được xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. Hệ số này do Sở Tài chính chủ trì xác định, trình UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, sau khi xin ý kiến của Thường trực HĐND cùng cấp.

Nghị định cũng khắc phục hạn chế của hệ số điều chỉnh giá đất được ban hành tại Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính: "Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất" đảm bảo tính công khai, minh bạch cũng như điều tiết được giá trị địa tô từ đất đối với một số dự án có khả năng sinh lời cao.

Thứ ba, xác định giá đất:

Kế thừa Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ, Nghị định 45/2014/ NĐ-CP quy định, hộ gia đình, cá nhân được nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định trong trường hợp được cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở; Bảng giá đất được ban hành và ổn định trong 05 năm và có phạm vi rộng nên thường thấp hơn giá đất thị trường sẽ giảm nghĩa vụ cho người dân, tạo điều kiện cho người dân có đất ở, nhà ở ổn định.

Trường hợp Nhà nước giao đất cho tổ chức không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; Hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức mà diện tích thu tiền sử dụng đất đối với các thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, được tính bằng giá đất tại Bảng giá nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất.

Đối với các trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của khu đất hoặc thửa đất có mức giá trị lớn hơn mức nêu trên và đối với trường hợp xác định giá khởi điểm đấu giá khi giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá, thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất hoặc giá đất để xác định giá khởi điểm được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ.

Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Thông tư số 76/2014/TT-BTC, một mặt chi tiết hóa giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để giá đất tính thu tiền sử dụng đất phù hợp với thị trường. Mặt khác, khắc phục được hạn chế của việc sử dụng giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư; Góp phần cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn được thời gian xác định giá, giảm chi phí vật chất, giảm áp lực cho cơ quan nhà nước.

Thứ tư, về thời hạn nộp tiền sử dụng đất:

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định việc nộp tiền sử dụng đất được chia làm 02 lần: Người sử dụng đất nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo thu tiền sử dụng đất của cơ quan thuế và nộp tiếp 50% phần còn lại trong vòng 60 ngày tiếp theo. Trong khi theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thì người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất một lần trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo của cơ quan thuế.

Thứ năm, miễn, giảm và ghi nợ tiền sử dụng đất:

Nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân tạo lập, cải thiện chỗ ở, đẩy nhanh cấp Giấy chứng nhận; Cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính nhưng đồng thời cũng có chính sách khuyến khích để người dân sớm hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước; cụ thể:

- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở:

(i) Khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; Nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;

(ii) Khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở, do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

- Giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở:

(i) Đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; Công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở;

(ii) Đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công khi được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận.

Việc ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cũng được quy định theo hướng đơn giản về trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất để tạo điều kiện cho người dân. Cụ thể: Nếu người dân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất, thì phải nộp đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận (hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư) là được xem xét và ghi nợ "nợ tiền sử dụng đất" trên Giấy chứng nhận mà không cần chứng minh khó khăn về tài chính. Ngoài ra, bổ sung trường hợp sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về số tiền sử dụng đất phải nộp nhưng người dân chưa có khả năng nộp tiền mà có nhu cầu ghi nợ, thì được nộp đơn bổ sung để được ghi nợ trong thời hạn tối đa 5 năm.

Để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân trả nợ tiền sử dụng đất trước hạn, Nghị định mới quy định hỗ trợ một khoản tiền nếu thanh toán nợ trước hạn (2%/ năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn). Điều này, vừa có lợi cho người dân vừa có lợi cho Nhà nước và tránh tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất như hiện nay.

Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993, không có giấy tờ, đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Nếu nộp hồ sơ hợp lệ xin thanh toán nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 có hiệu lực thi hành, thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức, nộp 50% đối với diện tích đất vượt hạn mức.

Thứ sáu, phân bổ tiền sử dụng đất đối với công trình hỗn hợp cao tầng có nhà ở:

Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng. Trường hợp nhà có tầng hầm để phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình, cá nhân sống trong tòa nhà (không sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ) thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ; Nếu diện tích tầng hầm để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích của chủ đầu tư để tính hệ số phân bổ.

Quy định nêu trên, chỉ áp dụng đối với trường hợp Nhà nước phải phân bổ để xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước trực tiếp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định giá trị tài sản là nhà gắn liền với đất đối với quỹ nhà thuộc sở hữu của Nhà nước tại các tòa nhà nhiều tầng; Không áp dụng đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế; Đơn vị thực hiện dự án xây dựng nhà ở nhiều tầng để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Thứ bảy, bổ sung quy định về mức thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp phát sinh trên thực tế nhưng pháp luật về thu tiền sử dụng đất trước đây chưa điều chỉnh:

Quy định mức thu tiền sử dụng đất quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể như: (i) Khi Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ; (ii) Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 đến ngày 01/07/2014) đã hạn chế được nhiều mức thu khác nhau. Đối với những trường hợp mà bản chất, đặc điểm, tính chất sử dụng đất tương đồng nhau thì có mức thu như nhau nhằm đảm bảo công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất, tránh xảy ra thắc mắc khi các thửa đất sát nhau có cùng một giá. Đồng thời, mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình; cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm; vi phạm quy hoạch; được cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai 2003 không cấp giấy chứng nhận cho trường hợp này). Cụ thể: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể đối với đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc đất được giao, được cho thuê.

Thứ tám, bổ sung thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có). Cụ thể:

- Nếu việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dẫn đến thay đổi hệ số sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 thì xác định tiền sử dụng đất như sau: (i) Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền sử dụng đất theo giá đất được xác định căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án. Khi các chỉ tiêu này của dự án thay đổi phải tính lại để thu hoặc hoàn trả tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) theo quy định của pháp luật tại thời điểm được cấp có thẩm quyền quyết định thay đổi chỉ tiêu quy hoạch; (ii) Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền sử dụng đất theo giá đất được xác định không căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án, khi các chỉ tiêu này thay đổi thì không phải xác định để thu hoặc hoàn trả tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có).

- Nếu việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm tăng hệ số sử dụng đất, bởi do nhà đầu tư yêu cầu thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất (nếu có) theo nguyên tắc thu chênh lệch giữa tiền tính theo giá đất, xác định theo các phương pháp của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được Nhà nước cho phép thay đổi quy hoạch; Còn nếu làm giảm hệ số sử dụng đất do yêu cầu quản lý, thì phải hoàn trả lại tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư theo nguyên tắc trên.

Quy định này nhằm đảm bảo công bằng giữa nhà nước và người sử dụng đất, vì trên thực tế khi tính giá đất theo giá trị thị trường việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết (tăng hoặc giảm mật độ, chiều cao công trình), sẽ làm tăng hoặc giảm giá trị sử dụng của khu đất. Phần lợi ích tăng thêm từ việc điều chỉnh quy hoạch không do chủ đầu tư tạo ra cho nên phải được điều chỉnh thu vào ngân sách nhà nước.

Bài đăng trên Tạp chí Tài chính số 8 – 2014