Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về triển vọng thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến cuối năm? Phân khúc nào sẽ có sự khởi sắc trong thời gian tới và thu hút nhà đầu tư?

Ông Timothy Horton: Nửa đầu năm 2014, thị trường đã xuất hiện nhiều phản ứng tích cực nhờ vào niềm tin thị trường đã dần phục hồi cùng nhiều những chính sách hỗ trợ từ phía chính phủ. Số lượng quan tâm đầu tư trong nước và nước ngoài đã tăng lên rõ rệt. Đây sẽ là lực đẩy cho thị trường sôi động từ nay tới cuối năm 2014. Dựa trên tình hình hiện tại, tôi thấy một trong những phân khúc tiềm năng tại thị trường BĐS Việt Nam là phân khúc văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh. Nhiều nhà đầu tư đang tìm thuê tòa nhà văn phòng và mua lại tòa nhà văn phòng để đầu tư. Bên cạnh đó, khu công nghiệp cũng là một trong những phân khúc BĐS tiềm năng. Năm ngoái, các nhà đầu tư Nhật Bản đã triển khai đầu tư mạnh mẽ vào khu công nghiệp, phát triển nhà máy sản xuất, chế tạo với hàm lượng kỹ thuật cao. Nhờ vào những đóng góp này, nền kinh tế Việt Nam cũng có nhiều điều kiện phát triển hơn.

Hiện tôi thấy có hai xu hướng thuận lợi cho thị trường BĐS Việt Nam. Thứ nhất, hiện tại Trung Quốc là thị trường tập trung nhiều nhà máy sản xuất. Thời gian gần đây, do giá BĐS tại Trung Quốc tăng lên, giá lao động tại Trung Quốc tăng lên, nhiều nhà sản xuất mong muốn chuyển hướng xây dựng nhà máy tại Việt Nam. Tại Việt Nam, giá BĐS cũng như giá nhân công đều rẻ hơn. Thứ hai, nhiều nhà đầu tư Hàn Quốc và Nhật Bản vốn là những nhà đầu tư tích cực tại thị trường Việt Nam trong nhiều năm quá. Trong 12 tháng trở lại đây, cả hai quốc gia Hàn Quốc và Nhật Bản đều có những bước hồi phục nền kinh tế. Vì điều này, điều kiện và cơ hội cho các nhà đầu tư từ hai đất nước này đều tăng lên.

Một lần nữa, tôi nghĩ rằng phân khúc nhà ở sẽ phục hồi, cụ thể là phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ bình dân. Hai phân khúc này hiện đang diễn tiến tốt và sẽ tiếp tục như thế. Một phân khúc khác là BĐS nằm trong khu vực trung tâm ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ là những hạng mục đầu tiên thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo như ông nói, Việt Nam thu hút quan tâm từ các nhà đầu tư Nhật Bản. Tuy nhiên, hiện đang xuất hiện nhiều lo ngại cho rằng số lượng đầu tư vào khu công nghiệp bắt đầu chững lại. Theo ông ý kiến này có chính xác không?

Thực tế, tại thị trường khu công nghiệp, tôi chưa thấy xuất hiện xu hướng sụt giảm về đầu tư và các nhà đầu tư đang tiếp cận và có những bước đi vững chắc trong quá trình xem xét đầu tư. Lý do thứ nhất là luồng đầu tư chuyển hướng từ Trung Quốc sang Việt Nam. Lý do thứ hai là xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư Nhật Bản khi đến Việt Nam – họ không chỉ đầu tư vào một lĩnh vực mà còn đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Việt Nam có kết cấu dân số trẻ, công nhân lành nghề. Chính lợi thế này đã thu hút nhiều nhà đầu tư đến thị trường Việt Nam.

Một trong những dự án nổi bật là dự án khu công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP) I và II có giá chào thuê đất đến nay đã tăng lên gấp hai lần là 150 USD/m2, trong khi giá chào thuê của khu vực này 5 năm trước chỉ giao động từ 70 USD/m2 đến 80 USD/m2. Điểm mạnh của dự án khu công nghiệp VSIP là họ đầu tư nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng từ cầu, đường, đường sắt, hàng không. Tại đây, toàn bộ cơ sở hạ tầng khu công nghiệp đều được nâng cao chất lượng, thu hút đầu tư của các nhà đầu tư nói chung và nhà đầu tư Nhật Bản nói riêng, vốn chiếm phần lớn số lượng doanh nhân nước ngoài đến Việt Nam.

Hiện nay thị trường Việt Nam xuất hiện nhiều hoạt động sáp nhập. Ông đánh giá gì về xu hướng này?

Đây là một tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đã phát triển đến trình độ tinh vi và có quy luật hơn. Sau những hoạt động M&A, thị trường đã phản ánh quan hệ thực của cung và cầu, rút ngắn chênh lệch giữa nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường. Theo tôi, hoạt động M&A góp phần giải quyết những dự án tồn đọng chưa hoàn thành tới 50%, 40%, 30% và hỗ trợ vốn cho những dự án này hoàn thiện. Việc hoàn thiện của những dự án này đương nhiên mang đến tín hiệu tích cực cho thị trường.

Hiện tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung văn phòng đang hiếm. Sau sáp nhập, nhiều dự án văn phòng được chuyển thành dự án nhà ở. Liệu điều này có gây khan hiếm nguồn cung văn phòng hơn không?

Điều này còn phụ thuộc nhiều vào phân khúc văn phòng hay phân khúc nhà ở nào. Từ năm 2010, trên thị trường xuất hiện xu hướng các dự án văn phòng diện tích nhỏ, cụ thể là nhỏ hơn 10.000 m2, chuyển sang xây dựng thành dự án căn hộ dịch vụ do nhu cầu căn hộ lúc đó khá cao so với nhu cầu văn phòng. Tuy nhiên, tại TP. Hồ Chí Minh thời điểm hiện tại, phân khúc văn phòng chưa lâm vào tình trạng cung vượt quá cầu. Hiện thị trường này vẫn còn đủ nguồn cung văn phòng để đáp ứng cho nhu cầu thuê mua trong thời gian tới. Từ giờ đến cuối năm không có dự án văn phòng mới, tuy nhiên từ đầu năm 2015 trở đi, thị trường văn phòng sẽ chào đón nhiều dự án mới, từ đó đáp ứng đủ nhu cầu văn phòng cho các khách thuê.

Sau quý đầu tiên, lời khuyên của ông về mặt chiến lược dành cho các công ty nước ngoài đang đầu tư vào BĐS Việt Nam là gì?

Đối với các lĩnh vực khác như chứng khoán chẳng hạn, các nhà đầu tư sẽ có tầm nhìn ngắn và trung hạn. Tuy nhiên riêng với BĐS, tầm nhìn sẽ là trung và dài hạn, do đó các nhà đầu tư không nên mua đi bán lại BĐS nhanh chóng như cổ phiếu và trái phiếu. Tầm nhìn về đầu tư BĐS thường trong khoảng thời gian từ 5 đến 10 năm. Vì vậy, các nhà đầu tư sẽ không thay đổi chiến lược đầu tư theo từng quý. Nhưng trong hai quý vừa qua, nhìn về tình hình kinh tế và BĐS thì cả hai đang phát triển mạnh mẽ và điều quan trọng là nó đang mang đến một xu hướng tích cực cho nền kinh tế. Vì vậy, nếu được chia sẻ điều gì thì tôi cho rằng nó là niềm tin của các nhà đầu tư đang quay trở lại, tôi không thấy sự thay đổi nào trong chiến lược đầu tư của họ mà chỉ thấy các dấu hiệu tích cực đang được hồi phục.

Lời khuyên của tôi dành cho các nhà đầu tư là luôn luôn tìm hiểu thị trường ở cả tầm vĩ mô lẫn vi mô. Về vĩ mô, các nhà đầu tư nên xem xét tổng quan kinh tế, chính sách của chính phủ, ổn định tỉ giá và khả năng sinh lời của dự án. Về vi mô, các nhà đầu tư nên nhìn cụ thể vào dự án, đánh giá độ tin cậy của đối tác địa phương cũng như triển vọng lợi nhuận của dự án về dài hạn.Thêm vào đó, các nhà đầu tư cũng nên xét đến phương án rút khỏi đầu tư khi dự án không hiệu quả như kế hoạch ban đầu. Tất cả các nhà đầu tư BĐS đều phải lên phương án chấm dứt đầu tư và xác định đúng thời điểm rút khỏi thị trường. Bởi chu kỳ BĐS kéo dài và diễn tiến chậm. Phương án rút đầu tư như thế nào, bán toàn bộ trực tiếp hay thông qua phát hành cổ phiếu cũng cần phải có kế hoạch từ trước.

Được biết Cushman & Wakefield là một trong những công ty tư vấn BĐS hàng đầu tại Việt Nam. Vậy kế hoạch tiếp cận của Công ty tại 3 thị trường lớn là TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng như thế nào?

Chúng tôi phát triển ở Việt Nam đến nay đã được bảy năm. Về mặt thị trường, tôi nhận thấy Việt Nam đã vượt qua thời kì khủng hoảng và xuất hiện nhiều tín hiệu khả quan không chỉ ở thị trường BĐS mà còn ở nhiều ngành lĩnh vực khác. Công ty chúng tôi đang không ngừng mở rộng tại cả hai Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội, đồng thời, trang bị đội ngũ trên toàn bộ các dịch vụ.

Về dịch vụ, chúng tôi tập trung hỗ trợ hai nhóm đối tượng chính là khách thuê và nhà đầu tư BĐS. Để hỗ trợ hai đối tượng này, chúng tôi có một đội ngũ nghiên cứu thị trường, định giá và tư vấn, môi giới mặt bằng văn phòng, mặt bằng bán lẻ, căn hộ dịch vụ. Với đối tượng là các chủ tòa nhà, chúng tôi cũng cung cấp dịch vụ quản lý dự án và quản lý tòa nhà. Làm việc và bao quát toàn bộ thị trường, đội ngũ của chúng tôi đang không ngừng nâng cao chất lượng và số lượng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của khách thuê. Các khách thuê mở rộng ngày càng nhiều và chúng tôi sẽ đại diện, tư vấn họ trong quá trình chọn thuê mặt bằng.

Thêm vào đó, chúng tôi còn có đội ngũ tư vấn và định giá. Những chuyên gia tư vấn và định giá của chúng tôi sẽ chủ động hỗ trợ các nhà phát triển trong việc quyết định xây dựng dự án gì, cách thức xây dựng như thế nào và định giá dự án ra sao. Trong quá trình này, chúng tôi cũng cần tư vấn các nhà phát triển rất nhiều trong công tác thiết kế cấu phần dự án. Nhìn vào chu kỳ trước của thị trường, nhiều nhà phát triển có lịch sử kinh doanh tốt, chất lượng thi công cao và nguồn vốn ổn định đã đầu tư vào nhiều dự án lớn nhưng vấp phải nhiều sai lầm trong công tác thiết kế, hoạch định.

Trong thị trường nội địa, những nhà phát triển nhiều khi bị hạn chế trong khâu dự án quan trọng này. Là nhà tư vấn dịch vụ BĐS toàn cầu, chúng tôi có khả năng tham vấn những chuyên gia hàng đầu thế giới và đưa ra phương án thiết kế khả thi nhất, hỗ trợ các nhà phát triển trong nước xây dựng những trung tâm thương mại, tổ hợp văn phòng, hay dự án phức hợp mang tầm cỡ thế giới.