Nới van tín dụng cho bất động sản: Cửa vay vẫn hẹp
(Tài chính) Dự án dừng triển khai vì thiếu vốn, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) gặp khó vì nợ đọng ngân hàng khiến thị trường đã khó càng thêm khó.
Do đó, việc tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư bằng việc khơi thông dòng tiền cho dự án đang được các ngân hàng triển khai. Tuy nhiên, "phương thuốc" này không đơn giản chỉ dừng ở chuyện ngân hàng rót tiền cho chủ đầu tư, mà cần có sự ràng buộc lợi ích, trách nhiệm chặt chẽ giữa các đối tác tham gia với nhau.
Đua nhau rót vốn cho dự án
Từ cuối năm 2013 đến nay, khi thị trường BĐS có nhiều dấu hiệu hồi phục, đã có nhiều ngân hàng tái cấp vốn cho các dự án. Cụ thể như dự án The Pride (Khu đô thị An Hưng, Lê Văn Lương kéo dài) tái khởi động lại với tổ hợp HP LandMark Tower khi được Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB) rót 530 tỷ đồng. Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát Nguyễn Hồng Thái (chủ đầu tư) đã cam kết dốc toàn lực hoàn thiện dự án để sớm bàn giao nhà cho khách vào quý II/2014. Thậm chí, Hải Phát chấp nhận chịu phạt nếu sai tiến độ cam kết. Hiện, HP Landmark Tower đang được bán với giá từ 17,3 triệu đồng/m2 (gồm VAT, nội thất đầy đủ). Diện tích đa dạng 73 - 95,3m2 (2 - 3 phòng ngủ). Như vậy, với giá chỉ từ 1,25 tỷ đồng/căn hộ đầy đủ nội thất, dự án hiện khá "hot" trên thị trường và khu vực.
Tiếp đó, Ngân hàng Thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt, chi nhánh Cầu Giấy cũng rót cho dự án Diamond FlowerTower (Lê Văn Lương) của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà số 6 Hà Nội (Handico 6) 500 tỷ đồng. Gần đây nhất, Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn - Hà Nội (SHB) bổ sung 70 tỷ đồng vốn lưu động để thanh toán cho các nhà thầu, nhà cung ứng VLXD, thiết bị vật tư giám sát… trong quá trình triển khai xây dựng tòa T1 dự án Thăng Long Victory (Nam An Khánh, Hoài Đức) của chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển Phúc Hà.
Ngoài ra, hàng loạt các dự án khác như 136 Hồ Tùng Mậu, Viện 103… cũng đạt được những thỏa thuận hợp tác đầu tư phát triển dự án, hỗ trợ người mua nhà vay lãi suất ưu đãi từ phía các ngân hàng như Oceanbank, Vietinbank, BIDV, MB…
Chưa thật cởi mở
Tuy nhiên, để tạo ra dòng tiền cho dự án không đơn giản, bởi hiện nay, việc cho vay BĐS tại ngân hàng chưa thật sự được cởi mở. Nhiều dự án, nợ chồng nợ, không còn tài sản, cơ sở để thế chấp vay tiền. Mặt khác, thực tế trên thị trường, tín dụng cho BĐS mới chỉ có hai gói chính thống là 30.000 và 50.000 tỷ đồng. Nhưng duy nhất chỉ có mô hình liên kết 4 nhà và giải ngân trực tiếp cho doanh nghiệp BĐS, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng, khoanh nợ cho vay tiếp của Ngân hàng Xây dựng… Còn chương trình nới van tín dụng cho BĐS vẫn còn hạn hẹp.
Thêm vào đó, lâu nay các ngân hàng cũng khá chặt chẽ, ăn chắc trong việc cho vay, tái cấp vốn. Nhiều ngân hàng phải nhìn thấy dự án có tiềm năng, quan trọng hơn là có hoạt động mới đồng ý mở hầu bao, mở có hạn mức theo tiến độ xây dựng, giai đoạn bán hàng. "Ngân hàng thường hạn chế cho vay trực tiếp đầu tư, xây dựng BĐS, nhưng lại cho vay xây lắp, tức cho nhà thầu, đơn vị thi công, đơn vị phân phối hợp tác đầu tư vay thay vì cho chủ đầu tư. Nói cách khác, dòng tiền vẫn vào dự án nhưng có sự giằng néo trách nhiệm, quyền lợi giữa các bên liên quan" - Giám đốc Công ty TNHH BĐS EZ Việt Nam Phạm Đức Toản cho hay.
Ông Phạm Đức Toản phân tích thêm: "Ngân hàng chỉ cho vay khi thấy dự án hoạt động, nên bước đầu tiên để có được dòng tiền cho dự án, đơn vị phân phối, nhà đầu tư thứ cấp phải bỏ tiền trước, giúp chủ đầu tư khởi động lại dự án, ra hàng. Tuy nhiên, đơn vị phân phối này chỉ chi tiền khi chủ đầu tư đạt được yếu tố thi công, trả theo tiến độ dự án. Sau đó, đơn vị phân phối sẽ cam kết tiến độ bán hàng theo giai đoạn, đảm bảo nguồn tiền quay vòng cho dự án. Và cuối cùng, ngân hàng vào cuộc. Nhưng để về đích cuối, các bên phải thực sự “tròn vai".
Đua nhau rót vốn cho dự án
Từ cuối năm 2013 đến nay, khi thị trường BĐS có nhiều dấu hiệu hồi phục, đã có nhiều ngân hàng tái cấp vốn cho các dự án. Cụ thể như dự án The Pride (Khu đô thị An Hưng, Lê Văn Lương kéo dài) tái khởi động lại với tổ hợp HP LandMark Tower khi được Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB) rót 530 tỷ đồng. Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát Nguyễn Hồng Thái (chủ đầu tư) đã cam kết dốc toàn lực hoàn thiện dự án để sớm bàn giao nhà cho khách vào quý II/2014. Thậm chí, Hải Phát chấp nhận chịu phạt nếu sai tiến độ cam kết. Hiện, HP Landmark Tower đang được bán với giá từ 17,3 triệu đồng/m2 (gồm VAT, nội thất đầy đủ). Diện tích đa dạng 73 - 95,3m2 (2 - 3 phòng ngủ). Như vậy, với giá chỉ từ 1,25 tỷ đồng/căn hộ đầy đủ nội thất, dự án hiện khá "hot" trên thị trường và khu vực.
Tiếp đó, Ngân hàng Thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt, chi nhánh Cầu Giấy cũng rót cho dự án Diamond FlowerTower (Lê Văn Lương) của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà số 6 Hà Nội (Handico 6) 500 tỷ đồng. Gần đây nhất, Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn - Hà Nội (SHB) bổ sung 70 tỷ đồng vốn lưu động để thanh toán cho các nhà thầu, nhà cung ứng VLXD, thiết bị vật tư giám sát… trong quá trình triển khai xây dựng tòa T1 dự án Thăng Long Victory (Nam An Khánh, Hoài Đức) của chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển Phúc Hà.
Ngoài ra, hàng loạt các dự án khác như 136 Hồ Tùng Mậu, Viện 103… cũng đạt được những thỏa thuận hợp tác đầu tư phát triển dự án, hỗ trợ người mua nhà vay lãi suất ưu đãi từ phía các ngân hàng như Oceanbank, Vietinbank, BIDV, MB…
Chưa thật cởi mở
Tuy nhiên, để tạo ra dòng tiền cho dự án không đơn giản, bởi hiện nay, việc cho vay BĐS tại ngân hàng chưa thật sự được cởi mở. Nhiều dự án, nợ chồng nợ, không còn tài sản, cơ sở để thế chấp vay tiền. Mặt khác, thực tế trên thị trường, tín dụng cho BĐS mới chỉ có hai gói chính thống là 30.000 và 50.000 tỷ đồng. Nhưng duy nhất chỉ có mô hình liên kết 4 nhà và giải ngân trực tiếp cho doanh nghiệp BĐS, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng, khoanh nợ cho vay tiếp của Ngân hàng Xây dựng… Còn chương trình nới van tín dụng cho BĐS vẫn còn hạn hẹp.
Thêm vào đó, lâu nay các ngân hàng cũng khá chặt chẽ, ăn chắc trong việc cho vay, tái cấp vốn. Nhiều ngân hàng phải nhìn thấy dự án có tiềm năng, quan trọng hơn là có hoạt động mới đồng ý mở hầu bao, mở có hạn mức theo tiến độ xây dựng, giai đoạn bán hàng. "Ngân hàng thường hạn chế cho vay trực tiếp đầu tư, xây dựng BĐS, nhưng lại cho vay xây lắp, tức cho nhà thầu, đơn vị thi công, đơn vị phân phối hợp tác đầu tư vay thay vì cho chủ đầu tư. Nói cách khác, dòng tiền vẫn vào dự án nhưng có sự giằng néo trách nhiệm, quyền lợi giữa các bên liên quan" - Giám đốc Công ty TNHH BĐS EZ Việt Nam Phạm Đức Toản cho hay.
Ông Phạm Đức Toản phân tích thêm: "Ngân hàng chỉ cho vay khi thấy dự án hoạt động, nên bước đầu tiên để có được dòng tiền cho dự án, đơn vị phân phối, nhà đầu tư thứ cấp phải bỏ tiền trước, giúp chủ đầu tư khởi động lại dự án, ra hàng. Tuy nhiên, đơn vị phân phối này chỉ chi tiền khi chủ đầu tư đạt được yếu tố thi công, trả theo tiến độ dự án. Sau đó, đơn vị phân phối sẽ cam kết tiến độ bán hàng theo giai đoạn, đảm bảo nguồn tiền quay vòng cho dự án. Và cuối cùng, ngân hàng vào cuộc. Nhưng để về đích cuối, các bên phải thực sự “tròn vai".
