Nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu 

Nhiều năm qua, tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu về nhà ở, nhưng nguồn cung liên tục sụt giảm và chưa có dấu hiệu bật tăng kể từ năm 2018. Diễn biến này khiến chênh lệch cung - cầu nhà ở ngày càng nghiêm trọng. Cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự chênh lệch kéo dài này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục giảm, từ 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023. Giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) cũng giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40 - 50 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% nhu cầu đầu cơ. Chỉ khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Trước thực tiễn đó, VARS cho rằng, cùng với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính, mạnh mẽ trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới. Nhà ở vừa túi tiền có thể được hiểu là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định, ở các đô thị đặc biệt.

Theo VARS, kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá 2 - 2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Cần chính sách ưu đãi cho nhà ở vừa túi tiền

Tuy nhiên, hiện nay rất khó phát triển các dự án căn hộ có mức giá thuộc khoảng trên, đặc biệt tại 2 đô thị đặc biệt có nhu cầu nhà ở cao là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Chia sẻ kinh nghiệm từ các nước, ông Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Tổ chức Định giá và các Đại lý Bất động sản Thái Lan, Chủ tịch Chi nhánh Liên đoàn Bất động sản Thế giới tại Thái Lan cho biết, Chính phủ Thái Lan có rất nhiều hướng trợ cấp cho người mua nhà và chủ đầu tư phát triển nhà ở. Ví dụ trợ cấp trực tiếp bằng tiền mặt đối với người dân có thu nhập thấp mua nhà với giá rẻ; trợ cấp qua hệ thống tài chính bằng cách thành lập quỹ hoặc một ngân hàng Chính phủ cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp; giảm hoặc miễn thuế cho các chủ đầu tư bất động sản phát triển nhà ở giá rẻ và người mua nhà phân khúc này.

Ngoài ra, thiết lập chương trình khuyến khích tiết kiệm cho các khoản đặt cọc để thúc đẩy người dân tiết kiệm mua nhà và thưởng cho họ khi đạt được mục tiêu. Trong đó, việc xây dựng một hệ thống tài chính nhà ở chính thức là ưu tiên hàng đầu trong việc cung cấp nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập ở mức trung bình.

VARS cho rằng, học tập kinh nghiệm của các quốc gia đi trước cũng là một trong những giải pháp để có thể rút ngắn quá trình phát triển và sớm đạt được mục tiêu đề ra. 

Ngoài ra, để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền ngoài chính sách cởi mở thì cần có những chủ đầu tư hướng đến nhu cầu thực về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình, cận trung bình. Về phía Nhà nước, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Trong đó, bao gồm có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng “sức mua" hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội... Cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc khi mua nhà thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực lõi trung tâm sang ven đô là tất yếu.

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, cần nghiên cứu để đưa ra giải pháp chính sách và thu xếp nguồn lực để phát triển nhà ở vừa túi tiền. Về phía chủ đầu tư cũng cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ giúp giải quyết vấn đề dòng tiền.