Bất động sản suy thoái “kéo lùi” tăng trưởng

GDP quý I/2023 chỉ tăng 3,32% so với cùng kỳ năm trước, thấp nhất trong 12 năm. Trong đó, có một số ngành nghề “kéo lùi” tăng trưởng có thể kể đến như công nghiệp và xây dựng. Mà xây dựng là ngành có quan hệ mật thiết tới bất động sản.

Không chỉ tác động đến kinh tế vĩ mô, bất động sản đóng băng còn ảnh hưởng nhiều tới an sinh xã hội khi nhiều doanh nghiệp bất động sản, vật liệu xây dựng cắt giảm nhân sự, lương thưởng. Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết quý I năm 2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, tới gần 1.200 doanh nghiệp.Hàng loạt “ông lớn” giảm sâu quy mô nhân sự (Tập đoàn Đất Xanh, KS Finance, Novaland...), có nơi giảm tới 50%. Nhưng bất động sản không chịu “tổn thương” một mình vì liên quan đến nó còn có hàng chục ngành nghề quan trọng khác. Bất động sản ốm yếu thìcác ngành vật liệu xây dựng, nội thất cũng liêu xiêu.

Ông Nguyễn Quang Vinh - Giám đốc Công ty Nội thất EcoHome chia sẻ: “Từ đầu năm đến nay,công ty chúng tôi nhận được rất ít hợp đồng, vì ít người mua đất, làm nhà, làm nội thất. Chúng tôi không có việc thì các đối tác như sàn gỗ, rèm cửa, sơn, đồ gia dụng cũng khó khăn. Nếu tình hình này kéo dài chắc công ty tôi phá sản”.

Những giải pháp “bắt đúng mạch”

Từ đầu năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều giải pháp quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đầu tháng 3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững...

Trong đó, Chính phủ yêu cầu tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ...); tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên các dự án bất động sản nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch...

Bên cạnh đó, Nghị quyết của Chính phủ đã chỉ đạo tổng thể các giải pháp được các chuyên gia đánh giá “bắt đúng mạch” và giao nhiệm vụ rất cụ thể cho từng bộ, ngành, chính quyền cấp tỉnh và chỉ rõ trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản theo quan điểm: “Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm; chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững”.

Về thể chế, Nghị quyết đã yêu cầu các cơ quan Chính phủ nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện và ban hành 4 nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Đầu tư, các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng và các quy định về trình tự, thủ tục triển khai dự án nhà ở thương mại, khu đô thị... Trong đó, tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án bất động sản, nhất là liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng, đấu giá... Đồng thời, tập trung cao độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường.

Một điểm đáng chú ý là tại Nghị quyết 33 đã đặc biệt quan tâm đến những nội dung vướng mắc lớn trong thời gian qua, như giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội (NƠXH); về quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH; về lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH; về quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH; về đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách... Đặc biệt, Chính phủ đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn) nhằm thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030) để chủ đầu tư và người mua nhà vay với lãi suất thấp.

Tiếp đó, tháng 8/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33. Thủ tướng đánh giá việc triển khai Nghị quyết 33 đã có hiệu quả nhất định, giúp tình hình tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước và hy vọng năm 2023 sẽ tốt hơn năm 2022.

Với tinh thần là rõ đến đâu xử lý đến đó, khó khăn ở đâu tháo gỡ ở đó, khó khăn ở cấp nào thì cấp đó giải quyết, Thủ tướng yêu cầu quán triệt một số quan điểm chỉ đạo, trong đó có cơ cấu lại các phân khúc bất động sản cho phù hợp, lưu ý quan tâm phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà cho người thu nhập trung bình. Đến thời điểm quý IV/2023, thị trường bất động sản đã códấu hiệu khởi sắc, nhiều phân khúc, khu vực đã vượt “đáy”, lượng giao dịch tăng dần theo thời gian tuy chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất.

Mới đây, trong hội nghị bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đặt câu hỏi: Trong những năm qua, bất động sản tăng giá nói chung, nếu khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi “một chiều” thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa? Thủ tướng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản phải tái cơ cấu lại phân khúc, giảm giá bán.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị. Giá bán của phân khúc cao cấp như biệt thự nghỉdưỡng có giảm nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư. Thời điểm cuối năm 2023, tổng cầu được cải thiện nhưng lực cầu vẫn chỉ bằng 30% so với giai đoạn trước khi thị trường gặp khó khăn. Trong số đó,có khoảng 50% là nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn về tài chính không thể chuyển thành cầu thật, 20% là nhu cầu đầu tưbất động sản mua đi bán lại, tăng khoảng 10% so với quý trước đó; 30% là nhu cầu đầu tư để khai thác cho thuê.

Quốc hội khóa XV vừa thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và điều này được đánh giá sẽ tác động đến thị trường bất động sản theo hướng tích cực. Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển NƠXH trên ba khía cạnh: Miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NƠXHmà không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất;không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NƠXHvà cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụNƠXH; lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NƠXH chứ không phải trên toàn bộ dự án.

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư (trước khi đối tượng này có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà) sẽ bảo vệ người mua nhà tránh khỏi rủi ro (chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết).

Đây là một trong những bước đi bài bản góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững, đặc biệt là sẽ thúc đẩy việc thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH. Dùđã có nhiều chủ trương, chính sách được ban hành nhưng trong năm 2023, rất ít dự án NƠXH ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được triển khai nên người lao động thu nhập thấp muốn có chỗ an cư vẫn đành phải chờ đợi.