Theo chủ trương của UBND TP. Hà Nội, Thủ đô sẽ tiếp tục có thêm 5 quận từ 5 huyện ngoại thành, trong đó huyện Hoài Đức thành quận vào năm 2020, 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ lên quận vào năm 2025. Thông tin này có thể trở thành “mồi nhử” của giới “cò đất” với các khách hàng chưa thực sự hiểu về đất nền và khả năng sẽ tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản (BĐS).

Tránh vết xe đổ

Đầu tư đất nền luôn là đề tài nóng hổi của nhà đầu tư và các môi giới. Đã có nhiều bài học đầu tư vào đất nền khu vực chỉ vừa mới có chủ trương, nhưng thông tin chủ trương lên quận 5 huyện ngoại thành Hà Nội vẫn lập tức tác động tới thị trường BĐS.

Hiện, một số sàn môi giới BĐS tự phát ở những huyện này rầm rộ đăng tải thông tin rao bán đất nền thổ cư và đất nền dự án. Giá ở một số dự án đã nhích lên 3-5% so vớ ithời điểm trước, đặc biệt là tại Đông Anh. Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế của phóng viên tại các khu vực này, giá chỉ là ảo và rất ít giao dịch, thậm chí có những khu vực cả ngày không có một giao dịch nào.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Quản lý BĐS và tài sản của Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam, cho rằng việc chuyển từ huyện lên quận sẽ có chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất. Đất dành cho nông nghiệp sẽ chuyển đổi thành đất ở, đất thương mại dịch vụ…, nên sẽ có sự chuyển đổi tương đối lớn trong cơ cấu sử dụng đất.

Có 3 yếu tố tác động đến việc tăng, giảm giá đất: quan hệ cung – cầu; sự cải thiện cơ sở hạ tầng và yếu tố tâm lý. Thông thường, việc thay đổi, tăng hoặc giảm giá đất một cách lành mạnh phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu.

Tuy nhiên, nếu có sự thay đổi từ huyện thành quận thì không thể làm thay đổi quan hệ cung – cầu được, mà sẽ vẫn như cũ. Việc các huyện khi lên quận sẽ có sự đầu tư nhiều hơn cho cơ sở hạ tầng có thể là lý do khiến đất tăng giá.

Ông Quang phân tích việc giá đất một số huyện tăng nhẹ chủ yếu do yếu tố tâm lý, là sự tăng giá ít bền vững. Tăng giá bền vững nhất là tăng do sự thay đổi quan hệ cung – cầu.

Khi thay đổi từ huyện lên quận và chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất thì quy hoạch khu vực đó có thể thay đổi. Do đó, mua trước, đầu tư đất trước đồng nghĩa với việc tạo ra rủi ro rất lớn đối với nhà đầu tư, bởi có thể không giống với quy hoạch sau này.

Về triển vọng thị trường BĐS 5 huyện sắp lên quận, ông Quang cho rằng Đông Anh sẽ là tương lai của thị trường BĐS Hà Nội trong vòng 10 năm tới.

Chờ quy hoạch chi tiết

Hiện nay, Đông Anh đã có nhiều nhà đầu tư “đổ” tiền vào các dự án lớn như Thành phố thông minh, Công viên Kim Quy, Trung tâm triển lãm quốc gia, Sân golf và khu nghỉ dưỡng Vân Trì, nhiều dự án nhà ở của các “ông lớn” bên bờ sông Hồng…

Thêm nữa, Đông Anh đã có quy hoạch rõ ràng hơn, mật độ cho đến thời điểm này không phải quá cao và nhất là khu vực đã được cải thiện nhiều về cơ sở hạ tầng.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng, cũng cho rằng khi có tín hiệu các huyện lên quận thì BĐS tăng giá là quy luật thị trường. Khi các huyện ngoại thành lên quận thì hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư hơn, là điều kiện thuận lợi với thị trường BĐS.

“Hiện, giá đất các khu vực chuẩn bị lên quận đã được nâng lên tương đối cao, giá BĐS lên từ khoảng 2 năm trước, khi bắt đầu có những thông tin quy hoạch chưa chính thống. Tuy niên, nếu chính thức lên quận, giá BĐS có thể nhích lên nhưng không nhiều”, ông Điệp nhận định.

Đưa ra lời khuyên cho khách hàng, ông Quang cho rằng nếu chỉ trông chờ vào việc các huyện sẽ đầu tư cơ sở hạ tầng đe “ô m” đất thì còn quá sớm, bởi đầu tư để đón đầu việc cải thiện cơ sở hạ tầng hoặc có cơ sở hạ tầng mới buộc nhà đầu tư phải biết được quy hoạch khu vực đó tới đây sẽ như thế nào.

Hơn nữa, để xác định được khu nào được đầu tư hạ tầng tốt hơn cần tìm hiểu rõ ràng thông tin. Chỉ khi nào có thông tin quy hoạch điều chỉnh sử dụng đất của từng huyện rõ ràng thì mới nên đầu tư để tránh rủi ro.

Còn theo ông Điệp, muốn đầu tư vào đất các khu vực này, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần khảo sát kỹ thị trường, gặp nhiều môi giới và xác định giá rao bán có khớp với giá giao dịch hay không.

Trước đó, nhiều chuyên gia đã cảnh báo việc đầu tư đất nền khi thông tin quy hoạch mới chỉ là chủ trương chứ chưa có quy hoạch bản đồ chi tiết sẽ gặp rủi ro rất lớn. Trong trường hợp như vậy, khách hàng sẽ dễ phải ôm “trái đắng” khi chủ trương đó chưa được thực hiện, hoặc sẽ mua phải vùng trong quy hoạch của chính quyền. Bài học nhãn tiền đã xảy ra trước và trong khi Hà Tây được sáp nhập vào Hà Nội.