Quy định chặt chẽ đặt cọc mua nhà

Cụ thể, tại điều 23, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Tại Điều 25 của Luật kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định việc thanh toán khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp người mua nhà hình thành trong tương lai trả theo tiến độ thì lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. 

Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở. Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Với trường hợp thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ cho bên mua, thuê mua.

Hết cửa thu tiền sớm rồi đắp chiếu dự án

Trên thực tế, nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay đầu tư vào nhiều dự án bất động sản cùng một lúc. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ tiềm lực tài chính, trong khi vay ngân hàng lại cần nhiều thủ tục và chịu lãi suất cao.

Lợi dụng kẽ hở Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định hợp đồng đặt cọc, trong khi đó Bộ luật Dân sự lại không đưa ra nguyên tắc đặt cọc bao nhiêu phần trăm, nhiều chủ đầu tư đã làm hợp đồng đặt cọc với giá trị khá cao. Thậm chí, nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ trước khi ký hợp đồng mua bán.

Bài học nhãn tiền có thể kể đến trường hợp hàng trăm khách hàng của Công ty địa ốc Alibaba đã ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc giữ chỗ, ưu tiên quyền mua rồi sau đó chờ đợi mãi cũng không thấy bất động sản đâu. 

Bên cạnh đó, không ít dự án nhà ở đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng thông qua các đơn vị môi giới, hay trực tiếp chủ đầu tư thu. Thế nhưng, sau đó chủ đầu tư đã không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại hàng chục năm, khiến người mua nhà rơi vào cảnh chờ đợi.

Điển hình như tại dự án Manhattan Tower tại số 21 Lê Văn Lương (Thanh Xuân, Hà Nội) nhiều lần bị khách hàng phản ánh là đã thu đến hơn 60% tiền dự án theo tiến độ, nhưng đến nay vẫn "chây ì" thi công, lỡ hẹn bàn giao nhà. Trong tình cảnh tương tự, dự án Skyview Trần Thái Tông chủ đầu tư là Công ty TNHH Phú Mỹ An – Hà Nội cũng liên tục bị khách hàng phản ánh đã thu tiền nhưng 13 năm nay vẫn trì trệ.

Theo các chuyên gia, quy định về mới đặt cọc, thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chấm dứt thời kỳ dài việc đặt cọc mang hình thức thỏa thuận. Đồng thời, quy định đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Theo chuyên gia phân tích của MBS Research, điều này sẽ giúp tránh tình trạng huy động vốn, phát triển dự án một cách tràn lan gây lệch lạc cung cầu, hạn chế rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, cũng yêu cầu về vốn tự có để phát triển dự án dồi dào, khiến các doanh nghiệp có tình trạng tài chính yếu kém gặp khó khăn.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc quy định về mức tiền đặt cọc ngay trong luật là cơ sở pháp lý quan trọng để tổ chức thực hiện hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đảm bảo quyền lợi của người mua và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư.

Theo quy định mới, việc chỉ đặt cọc 5% giá bán nhằm giúp chủ đầu tư đánh giá thị trường để nhận định đầu ra chứ không thể lách luật huy động vốn từ khách hàng như trước đây.