Xung quanh việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định rõ, “yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán nhà cho khách hàng do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh”.

Mới đây, để quy định này thêm chặt chẽ, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Theo đó, một trong những nội dung quan trọng trong thông tư mới vừa được ban hành và sẽ thay thế Thông tư 07/2015 là những quy định chặt chẽ trong việc bảo vệ quyền lợi của khách mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điểm đáng chú ý trong Thông tư 13 là từ ngày mai (15/11), khi khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, các ngân hàng thương mại sẽ đứng ra bảo lãnh thay cho chủ đầu tư.

Cụ thể, Thông tư 13 quy định, trong thời hạn 5-10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà, NHTM căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.

Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua. Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà.

Xung quanh vấn đề này, trao đổi với BiLIVE cách đây không lâu, chuyên gia Tài chính – ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Thông tư 13 đã đưa ra vấn đề cụ thể nhưng chưa đưa ra biện pháp, chế tài trong trường hợp các chủ đầu tư không thực hiện việc bảo lãnh đó thì có biện pháp gì hay không?

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, trên thực tế trong nhiều trường hợp chủ đầu tư khi xây dựng một dự án, họ quảng cáo có ngân hàng này đứng ra bảo lãnh. Tuy nhiên, không ai biết được rằng các hợp đồng mua bán có được bảo lãnh không? 

Hay trong nhiều trường hợp chủ đầu tư bỏ qua bước đó, thậm chí ngay người mua nhà cũng bỏ qua bước đó, khi họ thấy rằng chủ đầu tư uy tín, đã mua nhà từ trước nên không cần bảo lãnh nữa, thành ra cũng chưa có gì bảo đảm người mua nhà sẽ nhận được bảo lãnh.

Theo vị chuyên gia Tài chính – ngân hàng này, ngay cả sau khi Thông tư 07/2015 đưa ra quy định trên, sau đó Ngân hàng Nhà nước cũng chưa có thông tin cho đại chúng biết có bao nhiêu bảo lãnh của ngân hàng trong thời gian vừa qua.

Đặc biệt, cái mọi người quan tâm liệu có tranh cãi gì về bảo lãnh hay không? Vì ông ngân hàng bảo lãnh là một chuyện nhưng đến lúc người dân đòi tiền thì hai bên có thể gây ra tranh cãi, thành ra trên góc độ thực tế, ngay chính ông làm việc trong ngân hàng cũng chưa có sự thẩm định về tính hiệu quả của việc bảo lãnh này. 

Trước lo ngại việc bắt buộc ngân hàng đứng ra bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng khách hàng liệu có làm tăng phí mua nhà? TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thông thường bên được bảo lãnh, tức là chủ đầu tư phải chịu phí bảo lãnh. Ngân hàng họ không làm không công cho ai, do đó bắt buộc phải trả phí cho ngân hàng. Đây là chuyện công bằng và thường chủ đầu tư là người bán nhà phải chịu phí đó. Tuy nhiên, có thể họ bắt người mua nhà phải chịu.

Ở trong quy định này không nói rõ ai là người chịu phí đó. Có lẽ Ngân hàng Nhà nước để mở việc này cho các bên đàm phán với nhau để một là chủ đầu tư chịu phí, hai là chủ đầu tư cùng khách hàng chia sẻ phí này. 

“Đúng là bất cứ bên nào, nhất là nếu chủ đầu tư chịu phí, có khả năng họ sẽ đẩy phí đó vào tiền bán nhà và giá nhà vì thế cũng bị đẩy lên. Tuy nhiên, người mua chắc phải chấp nhận, vì đây là quyền lợi của họ và khi có quyền lợi thì phải trả chi phí nào đó, thành ra việc giá nhà tăng lên rất có thể xảy ra”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nêu quan điểm.