Đặt vấn đề

Môi giới BĐS được hiểu là bên trung gian thực hiện công việc theo yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê liên quan đến BĐS. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận thù lao cho những thay đổi trên thông qua các hoạt động mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS.

Đối tượng của môi giới BĐS không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và là đối tượng của việc chuyển giao. Quyền liên quan đến BĐS có nhiều dạng khác nhau, trong đó chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình, tài sản. Ngoài ra, đối với BĐS có thể có các quyền liên quan khác như sử dụng có thời hạn, sử dụng lâu dài, sử dụng một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư, hợp đồng cho thuê BĐS, hợp đồng giao đất… nhưng không phải quyền nào cũng được luân chuyển.

Như vậy, quyền liên quan đến BĐS không chỉ là các quyền về vật chất mà những dạng quan hệ được xác lập, phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình giao dịch, chuyển giao BĐS... cũng là quyền liên quan BĐS. Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề cần lưu ý trong môi giới BĐS.

Quy định pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản

Cùng với việc ban hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, lần đầu tiên, nghề môi giới BĐS tại Việt Nam được thừa nhận. Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã sửa đổi bổ sung những bất cập trong quá trình thực thi Luật cũ. Qua đó, hoạt động môi giới BĐS được quy định khá cởi mở, ít bị giới hạn bởi các điều kiện khắt khe. Tuy nhiên, thực tế, các quy định liên quan đến hoạt động môi giới BĐS hiện nay ở Việt Nam chưa thực sự hiệu quả và phù hợp với nhu cầu chung của xã hội, vai trò của nhà môi giới còn mờ nhạt, địa vị pháp lý không rõ ràng. Cụ thể:

Thứ nhất, quy định về điều kiện hành nghề môi giới BĐS.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã quy định về điều kiện của cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”.

Hiện nay, đội ngũ môi giới BĐS hoạt động rộng khắp trên phạm vi toàn quốc. Trong đó, nhà môi giới chuyên nghiệp chủ yếu tập trung ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Phần còn lại, hầu hết là nghiệp dư, trong đó, đa số “tay ngang” chuyển nghề khi thị trường BĐS tăng nóng, không được đào tạo, không được kiểm soát và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua và bên bán. Các quy định pháp luật chưa chặt chẽ dẫn đến nghề môi giới BĐS gần như không có rào cản gia nhập và rút lui. Hầu như mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia vào hoạt động môi giới, trong đó đa số các nhà môi giới không có chứng chỉ hành nghề.

Pháp luật đã quy định chế tài đối với hành vi vi phạm trong hoạt động môi giới BĐS. Cụ thể, Điều 58, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định, phạt tiền từ 10-15 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Phạt tiền từ 30-40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, việc kiểm soát các cá nhân hành nghề môi giới BĐS là rất khó, bởi việc mua bán BĐS ở Việt Nam hiện nay tương đối còn nhiều bất cập so với các quốc gia khác trên thế giới. Việt Nam chưa có cơ chế hữu hiệu để kiểm soát giá BĐS cũng như chưa có quy định bắt buộc việc mua bán, chuyển nhượng BĐS bắt buộc phải qua trung gian môi giới, nên các cá nhân hành nghề môi giới BĐS chỉ hoạt động biến tướng dưới dạng trung gian để kết nối, giới thiệu… người mua với người bán để các bên tự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng với nhau. Giữa cá nhân hoạt động môi giới và các bên mua – bán không tiến hành giao kết hợp đồng môi giới nên các cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thể kiểm soát được hoạt động này.

Bên cạnh đó, việc các cá nhân hành nghề môi giới BĐS không có chứng chỉ hành nghề chiếm số đông, không được đào tạo bài bản nên phần lớn lực lượng môi giới hiện nay thiếu kiến thức căn bản để hành nghề, đặc biệt là kiến thức về pháp luật có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Nhiều trường hợp vì lợi nhuận không ít môi giới bắt tay với nhà đầu cơ tạo nên những cơn sốt đất ở khắp các địa phương, gây náo loạn thị trường, đồn thổi giá để trục lợi… Đây là tác nhân chính khiến giá nhà đất lên cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Không ít khách hàng là nạn nhân bị “cò đất” lừa đảo, mất trắng tài sản tích cóp cả một đời người. Hệ lụy để lại cho xã hội là vô cùng to lớn.

Thứ hai, quy định về đóng góp nguồn ngân sách nhà nước.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS: “Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật”. Theo đó, pháp luật quy định việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của các cá nhân hành nghề môi giới BĐS trên cơ sở pháp luật cho phép hoạt động môi giới độc lập và yêu cầu tự đăng ký kê khai thuế. Tuy nhiên, thực tế rất ít trường hợp tự kê khai và nộp các khoản nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, gần 90% nhà môi giới hoạt động độc lập nhưng không có chứng chỉ hành nghề nên không đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh, minh bạch của thị trường BĐS và ảnh hưởng đến thu ngân sách nhà nước.

Thứ ba, quy định về công tác đào tạo, kiểm tra, khung chương trình đào tạo Chứng chỉ môi giới BĐS.

Hiện nay, khung chương trình đào tạo, kiểm tra thi Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS áp dụng theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Theo quy định này, học viên không phải qua khóa đào tạo kiến thức mà vẫn được thi cấp Chứng chỉ hành nghề. Đây là quy định chưa phù hợp với thực tiễn. Để nâng cao kiến thức và ý thức pháp luật cho cá nhân hành nghề môi giới BĐS, việc quy định điều kiện dự thi chứng chỉ hành nghề là phải thông qua các khóa học do cơ sở được cấp phép đào tạo là cần thiết. Trên cơ sở nhu cầu, điều kiện của người học các cơ sở đào tạo có thể áp dụng các hình thức đào tạo trực tiếp, trực tuyến cho linh động dưới sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ có hiệu quả của các cơ quan có thẩm quyền nhằm nâng cao hiệu quả trong đào tạo.

Một số kiến nghị, đề xuất

Để tăng cường quản lý đối với hoạt động môi giới BĐS, góp phần giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, an toàn, bền vững, tác giả đề xuất một số kiến nghị, đề xuất sau:

Một là, nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của nhà môi giới trong các giao dịch.

Cần ban hành quy định pháp luật bắt buộc giao dịch qua trung gian đối với BĐS, đặc biệt là BĐS hình thành trong tương lai và tại một số đô thị đặc biệt. Trong các văn bản như hợp đồng đặt cọc, cần có xác nhận của môi giới với mã số hành nghề riêng. Sau đó đến bước ký hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho… Điều này giúp xác định trách nhiệm của bên môi giới, tính xác thực đối với giá trị pháp lý của BĐS giao dịch, đảm bảo hạn chế rủi ro cho các bên tham gia giao dịch BĐS. Trên cơ sở xác nhận của bên môi giới, Nhà nước kiểm soát được nguồn thuế từ hoạt động môi giới BĐS mang lại cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, để có thể khuyến khích người dân thực hiện việc chuyển nhượng BĐS thông qua tổ chức, cá nhân trung gian Nhà nước cần có quy định cụ thể, phù hợp đối với phía trung gian khi tiến hành thực hiện các giao dịch BĐS trên thị trường nói chung.

Hai là, ban hành các quy định chặt chẽ liên quan công tác đào tạo, sát hạch cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới; hoàn thiện các quy định để điều chỉnh lại bộ khung chương trình đào tạo cho cá nhân tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng cho phù hợp với thực tế hiện nay, trong đó tập trung vào việc truyền thụ kiến thức về pháp luật kinh doanh BĐS, đạo đức hành nghề môi giới; cần quy định bắt buộc các cá nhân muốn được dự thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS phải hoàn thành chương trình đào tạo (trực tiếp hoặc trực tuyến) của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy Chứng chỉ. Đồng thời, cần quy định bổ sung cập nhật kiến thức hàng năm để hành nghề là nội dung bắt buộc đối với các cá nhân, tổ chức hành nghề môi giới BĐS.

Ba là, tăng cường công tác giám sát, kiểm tra, thanh tra, việc hành nghề môi giới BĐS đúng luật.

Hiện nay, công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động môi giới BĐS, đặc biệt là môi giới tự do, đang bị bỏ ngỏ. Đây là nguyên nhân chính làm phát sinh các tiêu cực trên thị trường BĐS. Vì vậy, việc cấp, quản lý mã số định danh và tham gia vào việc khuyến cáo, giám sát hội viên hành nghề môi giới BĐS thực hiện đúng pháp luật là hoàn toàn cần thiết. Trên thực tế các đơn vị môi giới không phải sàn giao dịch hoạt động rộng khắp và ngày càng lớn mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến việc kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chỉ quy định cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới là sàn giao dịch mà chưa có quy định cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới không phải là sàn giao dịch. Vì vậy, việc bổ sung quy định cơ chế báo cáo đối với các đơn vị không phải sàn giao dịch là cần thiết, là cơ sở dữ liệu quan trọng để xây dựng chính sách và điều tiết thị trường BĐS, tạo sự công bằng cho tất cả các tổ chức tham gia hoạt động môi giới BĐS hiện nay ở Việt Nam.

Bốn là, có biện pháp kiểm soát giá BĐS.

Mặc dù, trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS cần tôn trọng quy luật thị trường. Song các hoạt động kinh doanh BĐS ảnh hưởng lớn, trực tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, vì vậy, việc quy định các biện pháp kiểm soát thị trường BĐS là cần thiết. Việc kiểm soát tốt thị trường BĐS sẽ hạn chế được các nhà môi giới cố ý thực hiện các giao dịch ảo “thổi giá” làm nóng thị trường để thu hút các nhà đầu tư BĐS nhằm hưởng lợi như thời gian qua. Để có thể kiểm soát giá BĐS trước tiên, cần quy định phương thức thanh toán giao dịch BĐS là phải chuyển khoản qua ngân hàng. Bởi việc thanh toán qua ngân hàng phù hợp với Đề án thanh toán không dùng tiền mặt của Chính phủ. Đây cũng là một hình thức bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan khi có tranh chấp xảy ra, đồng thời, là minh chứng quan trọng để xác định trách nhiệm và nghĩa vụ các bên liên quan khi có tranh chấp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS.

Tài liệu tham khảo:

1. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
2. Quốc hội, Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
3. Chính phủ (2017), Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở;
4. Bộ Xây dựng (1015), Thông tư 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS;
5. Bộ Xây dựng (2021). Thực trạng và một số kiến nghị về hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam, https://moc.gov.vn/tl/Pages/chitiettin.aspx?IDNews=66872&tieude=thuc-trang-va-mot-so-kien-nghi-ve-hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-tai-viet-nam.aspx;
6. Nguyễn Hà (2019). Việt Nam có khoảng 300.000 người môi giới BĐS, https://vnexpress.net/viet-nam-co-khoang-300-000-nguoi-moi-gioi-bat-dong-san-3941909.html.