Cách đây 30 năm, Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường BĐS chính thức được hình thành. 

Đóng vai trò quan trọng trong ngành BĐS là lực lượng môi giới BĐS với vai trò trung gian kết nối thực hiện hàng trăm ngàn giao dịch mỗi năm với giá trị hàng nghìn tỷ đồng, mang lại hiệu quả kinh tế tối ưu cho tài sản BĐS và lợi nhuận bền vững cho mỗi cá nhân, doanh nghiệp.

Nhiều khách hàng muốn “luồn cò" để tránh mất tiền môi giới

Báo cáo của VARS vừa công bố cho biết, hiện nay, số lượng môi giới BĐS tại Việt Nam theo đúng nghĩa vẫn còn hạn chế, phần nhiều vẫn là những người làm trung gian mua bán, chuyển nhượng BĐS theo kiểu “cò đất”.

Dù có các quy định xử phạt, môi giới BĐS vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui, mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia.

Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng rất nhanh, từ xe ôm, người bán nước tới công chức nhà nước..., đều có thể tham gia kết nối thực hiện giao dịch.

Các cá nhân này không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào.

Vì vậy, không sai khi gọi những đối tượng này là “cò", bởi những cá nhân này chỉ tiếp nhận, truyền tải thông tin một cách thụ động từ nguồn phát đến khách hàng, mà không có sự phân tích, kiểm định, đánh giá về các vấn đề như pháp lý, thậm chí còn "lấp liếm" thông tin với hy vọng nhận tiền hoa hồng nhanh nhất.

Bên cạnh đó, việc thổi thông tin, tranh thủ sự “khan hiếm” nguồn hàng, nhằm mục đích “làm giá”, thậm chí còn “lướt cọc” hoặc bán chênh với khách, để trục lợi, kiếm lời. Những hành vi này vô hình chung khiến cho thị trường bị lũng đoạn, gây nguy cơ cho các đợt “sốt ảo” hay “bong bóng BĐS”.

Từ thực trạng trên, VARS khuyến nghị và cho rằng, để thoát nhãn “cò đất”, môi giới BĐS cần tham gia các khóa học đào tạo, học tập, tích lũy kinh nghiệm trong cả một quá trình, trau dồi kỹ năng về tư vấn, có kỹ năng về định giá, biết đọc bản vẽ thiết kế, lên phương án dòng tiền, hiểu rõ luật. Có như vậy mới đảm bảo quá trình tư vấn cho khách hàng vừa hiệu quả, vừa đảm bảo tính an toàn cho khách.

Thực tế hiện nay, không phải giao dịch được ghi nhận thành công nào môi giới cũng cần cung cấp cho khách hàng những thông tin như vậy. Họ chỉ quan tâm làm sao để giao dịch thành công nhanh nhất, để nhận được khoản phí hoa hồng, bằng 2-4% giá trị giao dịch. Thái độ này không những gây rủi ro cho người mua còn gián tiếp làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS, khiến niềm tin của nhà đầu tư ngày càng sụt giảm.

Tuy nhiên, quá trình giao dịch, rủi ro không chỉ ở hai bên mua, bán mà còn xảy ra ở lực lượng trung gian môi giới. Đặc biệt rủi ro về việc bị cắt cầu khi nhiều khách hàng muốn “luồn cò" để tránh mất tiền môi giới.

Nếu lộ thông tin vị trí căn nhà, hay hình ảnh căn nhà, khách sẽ tìm kiếm địa chỉ rồi gặp chủ nhà đàm phán trực tiếp. Hay chủ và khách gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau do không muốn mất phí môi giới. Nhận tiền cọc của khách nhưng không bán nhà, cũng không chịu trả tiền cọc cho khách...

Cần nâng cao trách nhiệm của đội ngũ môi giới BĐS

Trong khi đó, ở một số quốc gia có thị trường BĐS phát triển như Mỹ, Australia... 1 căn nhà chỉ 1 môi giới bán thì ở Việt Nam 1 căn nhà có vô số môi giới bán. Các quốc gia này đồng thời cũng có những quy định ràng buộc rõ ràng về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS.

Tại Việt Nam, với các quy định của pháp luật hiện hành, không cần có môi giới thì giao dịch vẫn có thể hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch.

Trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, có rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch. Bên cạnh đó, cần nâng cao trách nhiệm, vai trò, địa vị pháp lý của đội ngũ này.

Trên thực tế, không chỉ trong lĩnh vực BĐS, “cò" còn là hiện tượng ở nhiều lĩnh vực khác. Để thị trường BĐS phát triển thực sự lành mạnh, bền vững, VARS khuyến nghị, Chính phủ cần có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn, nghiên cứu, xây dựng kênh thông tin, dữ liệu chính thống về BĐS.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh thông tin đa chiều, trong đó có cả thông tin sai lệch, gây nhiễu loạn thị trường, cần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình chuyển đổi số, hướng tới các dịch vụ cung cấp thông tin minh bạch thị trường, xã hội hoá các công tác quản lý, và có sự liên kết chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước, hội ngành nghề và doanh nghiệp.