Từ ngày 01/01/2019, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng sẽ giảm từ 45% xuống còn 40% và hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ 150% tăng lên 200%.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 22.976 tỷ đồng, giảm 105.572 tỷ đồng so với lúc đỉnh điểm ở quý I/2013. Tồn kho chủ yếu tại các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ và còn thiếu các dịch vụ thiết yếu.

Hàng tồn kho vẫn lớn

Một số dự án đã mở bán từ hai năm trước nhưng vẫn chưa "thoát" hết hàng. Điển hình như dự án Thủ Thiêm Dragon tại quận 2 (TP. Hồ Chí Minh), với hơn 400 căn hộ do công ty Thủ Thiêm City làm chủ đầu tư được mở bán từ cuối năm 2017, nhưng hiện đơn vị phân phối vẫn chào bán 35 căn hộ "cuối cùng".

Dự án Him Lam Phú An, quận 9, TP. Hồ Chí Minh dù đang trong giai đoạn bàn giao nhà cho khách hàng về ở, nhưng hiện vẫn còn gần 20 căn hộ chưa thể bán được. Được biết, dự án bán từ năm 2016 với giá bán rất thấp so với thị trường quận 9, chỉ 1,6 - 2 tỷ đồng/căn hộ hơn 60m2.

Một số doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội, nhằm "thoát" hàng đã tung nhiều chương trình khuyến mãi, giảm giá. Bản thân các doanh nghiệp này từng trải qua thời kỳ bất động sản khó khăn vì vốn vay vài năm trước, khi đó, mỗi ngày phải oằn mình trả tiền tỷ lãi vay nên "thấm" đòn.

Đơn cử như dự án Vinata Tower (289 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội) do Tổng công ty Vinaconex làm chủ đầu tư bán hàng từ năm 2017 nhưng đến nay, chủ đầu tư vẫn phải đưa ra chính sách bán hàng ưu đãi như: Tặng nội thất 150 triệu đồng; chiết khấu 2% khách hàng nhận nhà ở ngay; hỗ trợ lãi vay 12 tháng đầu tiên khi kí hợp đồng.

Dự án Ecolake view (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng đã bàn giao từ lâu nhưng chủ đầu tư vẫn thông báo bán hàng hỗ trợ vay lãi suất 0% đối với 70% trị giá căn hộ trong 12 tháng, trả góp trong vòng 20 năm và khách hàng không sử dụng gói vay 0% được chiết khấu ngay 2 - 5%. Như vậy, khách hàng mua căn hộ hơn 2 tỷ đồng sẽ được giảm giá lên đến hàng trăm triệu đồng...

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng.

Trong đó, đáng chú ý là lượng hàng đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Vẫn có "cửa" cho người mua nhà

Theo ông Nguyễn Văn Đính, tín dụng là công cụ đòn bẩy tốt, lần này khi ngân hàng siết chặt tín dụng, mức độ ảnh hưởng đến thị trường giảm nhiều, bởi khi ngân hàng đưa ra chính sách này, không dừng ngay một lúc mà "rà phanh" có lộ trình từ năm 2017 cho đến năm 2019 mới phanh lại.

Do đó, các doanh nghiệp cũng đã có sự chuẩn bị và có biện pháp xử lý trước. Tuy nhiên, chính sách này vẫn giảm nhịp tăng trưởng phát triển của thị trường bất động sản.

Về bản chất, ông Đính cho rằng việc siết tín dụng giúp kiểm soát dòng vốn và thị trường bất động sản tránh khỏi việc bùng phát quá mức. Thị trường sẽ có sự thanh lọc những nhà phát triển bất động sản yếu kém phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng sẽ khó hoạt động được.

Liên quan đến hàng tồn kho có mối quan hệ với việc siết tín dụng, ông Đính chia sẻ hàng ở những khu vực trung tâm thành phố hoặc trọng điểm không có hàng tồn kho, mà chỉ còn hàng tồn ở những vùng phát triển chậm. Việc siết tín dụng cho bất động sản tách với hoạt động mua nhà mà người mua nhà sẽ vay thông qua hoạt động tín dụng tiêu dùng.

"Hiện ngân hàng vẫn dành một dòng tín dụng cho người mua nhà có nhu cầu ở thực, chỉ siết đối với nhà đầu tư mua nhiều sản phẩm cùng lúc", ông Đính nói.

Cùng góc nhìn trên, ông Hoài Sơn, Giám đốc kinh doanh công ty Gamlland, cho rằng ngân hàng siết tín dụng sẽ hạn chế khách hàng vay mua bất động sản, trước đây họ cho 8 người vay, nay họ chỉ có 5 người vay, như vậy 5 khách này phải cạnh tranh để có thể vay, chỉ khó cho doanh nghiệp nào yếu và thiếu năng lực tài chính.

Ở một góc nhìn khác, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, cho rằng với thực trạng nguồn tiền huy động vào của ngành ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, nếu đem cho vay trung, dài hạn với tỷ lệ cao sẽ dẫn đến rủi ro về thanh khoản.

"Khó khăn là điều khó tránh, không chỉ với vốn cho vay kinh doanh bất động sản mà với cả cho vay mua nhà, bởi các ngân hàng phải điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn", ông Hiếu chia sẻ.

Theo ông Hiếu, vốn cho vay mua nhà chủ yếu là trung, dài hạn, 5 - 15 năm, thậm chí có ngân hàng cho vay lên đến 20 năm. Do vậy, việc tỷ lệ trên dần được siết lại buộc ngân hàng phải tăng cường huy động kỳ hạn dài để cơ cấu lại nguồn vốn.

Thực tế, với tâm lý sợ rủi ro, người gửi tiền chủ yếu muốn gửi ngắn hạn. Để thu hút tiền gửi dài hạn, lãi suất tiết kiệm phải tăng nên sẽ kéo theo lãi vay mua nhà tăng.