Lo ngại những tác động bất lợi

Thị trường bất động sản hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là ngân hàng và vốn huy động từ khách hang. Tuy nhiên, nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Bởi vậy, vai trò trung chuyển vốn của hệ thống ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới.

Với vai trò quan trọng ấy, sự thay đổi các nội dung của Thông tư 36 được Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) dự báo sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng. Theo đó, Thông tư 36 sửa đổi sẽ tác động mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản khi có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang. Bởi vậy, các doanh nghiệp bắt buộc phải điều chỉnh phương án kinh doanh cho phù hợp với các quy định mới của ngân hang.

Từ đó sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, làm giảm các dự án cũng như giảm cơ hội mua nhà của người dân đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị. Đồng thời, những sửa đổi này cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế có liên quan đến thị trường bất động sản như: sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, xây dựng… và công ăn, việc làm của người lao động. Về phía các ngân hàng thương mại, nội dung sửa đổi trên có thể sẽ làm mất đi cơ hội kinh doanh vốn và phải chủ động tiết giảm cho vay bất động sản để giảm hệ số rủi ro chung khi hệ số rủi ro tín dụng cho bất động sản cao hơn.

Bàn về vấn đề này, TS. Phan Minh Ngọc, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, tác động đầu tiên có thể cảm nhận được từ việc sửa đổi Thông tư 36 là sự chững lại của nền kinh tế. Cho dù tổng lượng tín dụng cho nền kinh tế là không đổi những vẫn sẽ có nhiều dự án cần vốn trung và dài hạn không tiếp cận được vốn tín dụng do các ngân hàng bị hạn chế ở mức trần vốn ngắn hạn cho vay dài hạn 40%.

Giảm bớt rủi ro hệ thống ngân hàng

Những lo ngại trên không phải không có căn cứ, tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2015 đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng hơn 25%, cao hơn 8% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn nền kinh tế, chiếm 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống. Đây là vấn đề đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ đối với khả năng thanh khoản của hệ thống. Phó chánh Thanh tra, giám sát Ngân hàng Nhà nước Phạm Huyền Anh khẳng định, việc sửa đổi bổ sung Thông tư 36 không phải siết van bất động sản mà chỉ là thông điệp nhằm tăng cường kiểm soát khả năng thanh khoản và rủi ro trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Nhà nước đối với các tổ chức tín dụng.

Thêm vào đó, các nội dung sửa đổi chủ yếu áp dụng đối với các khoản phải đòi đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để sinh lời, không áp dụng đối với hoạt động cấp tín dụng cho mục đích tiêu dùng, sửa chữa, cải tạo bất động sản; đặc biệt không ảnh hưởng đến người vay mua nhà tiêu dùng. Trên thực tế, đối tượng chịu tác động nhiều nhất chỉ là người đầu cơ bất động sản và chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Đây là hai đối tượng được nhận định dễ đẩy thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu.

Do vậy, ông Nguyễn Trọng Du, Vụ trưởng Vụ Chính sách an toàn hoạt động ngân hàng, Cơ quan thanh tra giám sát ngân hàng – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho rằng, Thông tư 36 sửa đổi sẽ là công cụ kiểm soát vốn an toàn cho ngân hàng, giảm rủi ro, tập trung vào đối tượng kinh doanh đầu cơ bất động sản; giúp các ngân hàng kiểm soát được năng lực nhà đầu tư đồng thời giúp chính doanh nghiệp tự nâng cao năng lực tài chính của mình.

Đồng quan điểm trên, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh, thị trường bất động sản hiện đang nóng lên, nếu không có biện pháp can thiệp hiệu quả và kịp thời thì lượng cung bất động sản tung ra thị trường sẽ vượt cầu, dư cung và dễ đưa bất động sản vào khủng hoảng. Do đó, việc sửa đổi Thông tư 36 ở thời điểm này là rất phù hợp và sẽ giúp các ngân hàng có bước chuẩn bị quan trọng, tiến tới những chuẩn mực theo thông lệ quốc tế, trong đó có chuẩn mực của Basel 2 (Hiệp ước về vốn của Ủy ban Giám sát ngân hàng).