Đất đai sở hữu toàn dân

Chính phủ vừa có tờ trình gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội Đề nghị đưa dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 với dự kiến sửa đổi, bổ sung 11 nhóm chính sách. Trong đó vấn đề đầu tiên được nhắc đến là “làm rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai; phân cấp phân quyền và cải cách thủ tục hành chính”.

Xét từ bối cảnh lịch sử của nước ta từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay việc xác định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” thì Nhà nước đã quản lý khá hiệu quả tài nguyên đất.

Ngay trong Luật Đất đai cũng quy định, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư..., trong đó có cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý, đồng thời trao đầy đủ quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, cơ sở tôn giáo... như hiện nay là phù hợp và không có gì vướng mắc ở điểm này. Trong Hiến pháp năm 2013 cũng đã quy định, đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Thực tế cho thấy, hiện người sử dụng đất được pháp luật thừa nhận các quyền như đối với các loại tài sản thuộc sở hữu tư nhân khác theo quy định của pháp luật như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp, cho thuê... Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng chỉ người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được thực hiện đủ 3 quyền năng đối với tài sản là đất đai, bao gồm chiếm hữu, định đoạt, sử dụng và hưởng lợi.

Ngoài ra, trong Hiến pháp năm 2013 cũng đã quy định, tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng.

Do đó, trong dự thảo Luật đất đai 2013 sửa đổi lần này không nhất thiết phải đổi từ sở hữu toàn dân sang đa sở hữu và chấp nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai.

Những vấn đề đặt ra

Thực tiễn kinh nghiệm quốc tế cho thấy bất động sản khác với các loại tài sản khác là có sự chia sẻ quyền giữa Nhà nước, cộng đồng và người nắm giữ đất. Không có sở hữu công hoàn toàn và không có sở hữu tư hoàn toàn đối với đất đai.

Người sử dụng đất có quyền rào lại mảnh đất để sử dụng và thu lợi từ quyền sử dụng đất, nhưng diện tích đất đó không thể tách rời kết cấu hạ tầng xung quanh như hệ thống điện, nước sinh hoạt, xử lý nước thải, giao thông... “Chủ đất” không có quyền muốn làm gì thì làm trong mảnh đất của mình, mà phải làm theo quy hoạch, kế hoạch, vì ảnh hưởng đến cộng đồng dân cư địa phương nên người dân địa phương có quyền “địa dịch” (quyền đối với bất động sản liền kề).

Chẳng hạn như tại Hoa Kỳ hay các nước phát triển, đất đai được gọi là tài sản tư nhân nhưng các “địa chủ” không có quyền muốn làm gì thì làm, mà phải theo quy hoạch của chính quyền, chịu sự giám sát của cộng đồng dân cư và cũng không có quyền chiếm hữu vì mảnh đất đó là một phần bất khả xâm phạm của lãnh thổ quốc gia.

Trong Hiến pháp và Luật Đất đai hiện hành đang xác lập đất đai là tài sản công, tức đất công, nhưng điểm bất cập là lại chưa hề có khái niệm, định nghĩa thế nào là “đất công”, thế nào là “đất tư” nên đã hạn chế thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Do đó, cần có cơ chế để vốn hóa đất đai, đưa các diện tích đất công vào thị trường một cách hiệu quả nhất, tạo ra nguồn lực cho phát triển kinh tế, xã hội.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng dường như đang trao quá nhiều quyền hành cho chính quyền địa phương cấp tỉnh và cấp huyện theo kiểu “vừa cho họ đá bóng, vừa cho họ thổi còi” đã dẫn đến thất thoát, lãng phí, tham ô, tham nhũng.

Ngoài ra, một vấn đề cũng được đặt ra trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này là phải nghiên cứu cơ chế để luật hoá quyền và trách nhiệm của các bộ, ngành, đặc biệt là Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài chính trong quản lý đất đai đã dẫn tới sử dụng đất đai lãng phí.