Xây dựng chế độ dự trữ đất đô thị
 
Theo Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đô thị đến 2050 Thủ đô Hà Nội có quy mô dân số đến 2030 khoảng 9- 9,2 triệu người, đến năm 2050 đạt ngưỡng dân số tối đa khoảng 10,8 triệu người với cấu trúc đô thị trung tâm hạt nhân kết nối với 5 đô thị vệ tinh và các thị trấn khác thuộc khu vực nông thôn (với cơ cấu 30% diện tích cho phát triển đô thị, 70% diện tích để phát triển không gian xanh). Theo Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội Dương Đức Tu n, với mô hình trên, khu vực phía Tây Hà Nội theo đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô có nhiều cơ hội cũng như nguồn lực để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản.
 
Theo đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, khu vực phía Tây Hà Nội xác định khu vực nội đô mở rộng (từ vành đai 2 đến vành đai sông Nhuệ); phần mở rộng của đô thị trung tâm hạt nhân (chuỗi đô thị phía Đông vành đai 4); hành lang xanh, vành đai xanh sông Nhuệ; các trục giao thông như: Đại lộ Thăng Long, trục Tây Thăng Long, trục Hồ Tây - Ba Vì... được kết nối với đường vành đai 3 và các tuyến tàu điện ngầm - nổi; Trục không gian cảnh quan Hồ Tây- Ba Vì gồm nhiều công trình kiến trúc văn hóa, lịch sử, giải trí tầm cỡ quốc gia và quốc tế, hệ thống công viên cây xanh và cảnh quan kiến trúc...

Đây cũng là khu vực có các trung tâm lớn như: Trung tâm Hội chợ triển lãm quốc gia, Trung tâm Hội nghị quốc gia, Trung tâm Thể thao quốc gia, trụ sở cơ quan mới của một số bộ, ngành, đồng thời là khu vực có các đô thị dịch vụ chất lượng cao... 5 khu đô thị vệ tinh gồm: Hoà Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên - Phú Minh và Sóc Sơn.
 
Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, Phạm Sỹ Liêm nhận định, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện quy hoạch đô thị, nhưng thực tế Hà Nội hiện nay, các dự án khu đô thị mới phân tán khắp nơi trên địa bàn, tùy theo đề xuất của nhà kinh doanh bất động sản. Tình trạng đó khiến cho việc kết nối các khu đô thị mới với hệ thống cấp 1 của đô thị rất khó khăn và tốn kém. Vì vậy, ông Liêm cho rằng, đã đến lúc Việt Nam cần xây dựng thể chế hoàn chỉnh cho chế độ dự trữ đất đô thị. Chế độ dự trữ đất cho phép tập trung các dự án bất động sản vào một vài khu vực phát triển đô thị rộng lớn, không chỉ theo quy hoạch mà còn theo kế hoạch từng giai đoạn phát triển, xong khu vực này mới chuyển sang khu vực khác.

Các dự án bất động sản nhờ có sẵn "đất sạch" nên có thể khởi công và kết thúc đúng hạn mà không bị cản trở vì công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chậm trễ và khiếu kiện kéo dài. Đồng thời, chế độ dự trữ đất cũng tạo điều kiện cho chính quyền đô thị điều hành được thị trường đất đô thị chứ không chạy theo phục vụ thị trường như hiện nay. Ngân sách đô thị sẽ thu được phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đai mang lại chứ không để giới kinh doanh bất động sản kiếm được siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất. Với lợi nhuận thu được từ dự trữ đất, chính quyền đô thị có thể giúp đỡ các hộ nghèo cải thiện điều kiện ở và tiếp cận các dịch vụ hạ tầng.
 
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 vừa được Chính phủ ban hành, tập trung giải quyết được khá nhiều vấn đề có liên quan đến cơ chế giải quyết vốn cho thị trường bất động sản và nâng cao tính minh bạch cho thị trường. Nghị định cũng hướng tới việc loại bỏ những nhà đầu tư làm ăn thiếu chuyên nghiệp, đầu cơ "lướt sóng", mập mờ thông tin, trục lợi từ những kẽ hở của thị trường. Ngoài cơ chế chuyển đổi quỹ đất thành năng lực tài chính, cơ chế "mua nhà trên giấy" trên cơ sở huy động vốn từ xã hội cũng được xem xét, loại trừ đi những rủi ro đối với bên mua. Đây cũng là tín hiệu tốt của thị trường bất động sản.
 
Không thể “giật gấu, vá vai”
 
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, từ sự biến động chóng mặt của thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội vừa qua, cần có sự nghiêm túc rút kinh nghiệm trong công tác quản lý, phải có những bước đi đúng để thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh. Cơ chế gọi vốn và chia sẻ lợi ích từ hiệu quả của vốn gọi có tầm quan trọng đặc biệt để tạo ổn định cho thị trường, đây là vấn đề lớn cần các giải pháp đồng bộ. Tuy nhiên, điều này chỉ có thể thực hiện được khi Hà Nội có một quy hoạch tổng thể mang tính khả thi cao.
 
Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết, Hà Nội đã nhiều lần làm quy hoạch tổng thể phát triển thủ đô, như quy hoạch năm 1980 do Liên Xô cũ lập, sau đó năm 2005 do chuyên gia Nhật Bản lập, và bây giờ là quy hoạch do liên danh Hoa Kỳ- Hàn Quốc thực hiện. Ông Võ cho rằng, quy hoạch lần nào cũng nghiêm túc, mới lạ, nhưng chưa lần nào có khả năng thực hiện đầy đủ. Ngay cả lần này cũng chưa biết sẽ như thế nào?

Theo ông Võ, nguyên nhân không triển khai được đầy đủ quy hoạch đã được duyệt, chủ yếu là do không giải quyết được v n đề vốn, tuy nhiên cũng không nên sử dụng giải pháp “giật g u vá vai” trong thực hiện quy hoạch. Giải pháp chính là nằm ở bài toán huy động vốn từ nguồn NSNN các cấp, từ nhà đầu tư, từ thị trường vốn, từ tiền tiết kiệm của dân... Tất nhiên, cơ chế huy động vốn phải được giải quyết song hành với cơ chế phân chia lợi ích, đó là một bài toán cần độ ổn định cao.
 
Theo ước tính, quy hoạch thủ đô cần tới gần 70 tỷ USD để thực hiện. Trong hoàn cảnh hiện nay thì các nguồn vốn từ ODA cho đến FDI đều khó có thể huy động cho công việc này, NSNN cũng không dư dả. Như vậy, năng lực thực hiện quy hoạch đó chỉ có thể nhìn vào nguồn lực từ đ t. Do vậy, bằng cách nào đó phải chuyển hóa nguồn lực này thành năng lực tài chính. Bài toán đặt ra là cần tính toán kỹ lưỡng lượng vốn có thể huy động được là bao nhiêu. Chính yếu tố này sẽ quyết định đến bộ mặt của thị trường đất đai khu vực phía tây. Tuy nhiên, vấn đề này thường không được các nhà quy hoạch tính đến, còn các nhà tài chính cũng chưa quan tâm đúng mức.

Theo GS Đặng Hùng Võ, giải pháp cốt lõi là chuyển nguồn vốn tĩnh (đất đai) sang nguồn vốn động (tài chính). Trong những năm gần đây, việc áp dụng dưới hình thức dự án BOT hay BT vẫn chỉ là “bình mới, rượu cũ” theo kiểu đổi đất lấy hạ tầng mà đất thì giá trị th p còn hạ tầng thì giá cao. Vì vậy, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải sửa cơ chế định giá đất và định giá hạ tầng cho phù hợp để tạo vốn và chia sẻ lợi ích cộng đồng. Cùng với đó là, Hà Nội nên ngừng lại những biện luận về ưu đãi đầu tư, cần đặt mục tiêu phát triển bền vững lên hàng ưu tiên cao nhất.