Vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

BĐS luôn là ngành kinh tế với tốc độ tăng trưởng ổn định và bền vững tại Việt Nam. Trong những năm qua, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS được xem như một giải pháp hữu hiệu thúc đẩy tăng trưởng trong lĩnh vực này. Hoạt động này ngày càng sôi động với nhiều tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp (DN) lớn đầu tư, quy mô vốn và chất lượng dự án tăng.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (ĐTNN) (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2023), lũy kế đến cuối năm 2023, thu hút FDI cả nước đạt hơn 440,5 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt 66,4 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn đầu tư sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo (Hình 1). Dẫn đầu về các quốc gia/vùng lãnh thổ đầu tư FDI vào BĐS là Singapore, tiếp theo là Hàn Quốc, Nhật Bản. Tập trung ở các thành phố lớn của Việt Nam như: TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Nguồn vốn FDI chủ yếu đổ vào 2 lĩnh vực chính là BĐS công nghiệp và dùng để chuyển nhượng, mua bán và sáp nhập (M&A) các dự án. Về quy mô dự án, phần lớn các nhà ĐTNN tham gia vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam là DN có quy mô lớn, với hình thức ngày càng đa dạng và chất lượng hơn.

Qua các năm, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS có xu hướng tăng trưởng, thể hiện vai trò và sự quan tâm ngày càng lớn của các nhà ĐTNN trong lĩnh vực BĐS của Việt Nam. Từ mức tổng vốn đầu tư đạt 671 triệu USD năm 2010, đến năm 2018 đã tăng lên gấp gần 10 lần, đạt 6,61 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đăng ký của cả nước. Giai đoạn 2019-2021, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, vốn đăng ký FDI vào lĩnh vực BĐS giảm so với những năm trước. Tuy nhiên, bước sang các năm 2022-2023, cùng với sự phục hồi kinh tế, vốn FDI trong lĩnh vực BĐS phục với mức vốn đăng ký các năm trên 4,6 tỷ USD. Tuy chưa đạt được như giai đoạn 2017- 2018, nhưng cũng là dấu hiệu tích cực cho đà phục hồi của thị trường BĐS và nguồn vốn FDI cũng góp phần giải bài toán về vốn cho các DN BĐS.

Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế, trong thời gian tới, nguồn vốn FDI sẽ vẫn tiếp tục gia tăng trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam khi mà kinh tế dần phục hồi trên phạm vi thế giới và Việt Nam. Cùng với sự chuyển dịch về chuỗi sản xuất từ Trung Quốc; tốc độ đô thị hóa, phát triển du lịch và sự gia tăng của tầng lớp dân cư có thu nhập cao tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về nhiều loại hình BĐS như: BĐS công nghiệp, nhà, BĐS nghỉ dưỡng… Trong đó, với thế mạnh của các tập đoàn, DN lớn trên thế giới với thế mạnh về vốn và kinh nghiệm về BĐS sẽ hướng dòng vốn ĐTNN lớn về BĐS nhà ở và văn phòng.

Thực trạng nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam

Nguồn vốn đầu tư phát triển BĐS của các DN BĐS phụ thuộc vào 3 nguồn chính: vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng và trái phiếu DN (TPDN). Tuy nhiên, hiện nay thị trường BĐS đóng băng, việc tiêu thụ các sản phẩm BĐS khó khăn, do đó nguồn vốn từ huy động khách hàng là không nhiều.

Đối với nguồn huy động từ trái phiếu, những sai phạm của một số DN BĐS kéo theo sự ảm đạm của thị trường TPDN. Theo báo cáo của HNX, giá trị TPDN phát hành năm 2022, giảm 64,4%, trong đó trái phiếu của các DN BĐS giảm trên 90%. Áp lực đáo hạn của các TPDN qua các năm 2023-2024 rất lớn. Hiện nay, có 59 DN nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc TPDN theo thông báo của HNX. Dự kiến, tổng giá trị TPDN đáo hạn năm 2024 khoảng 207 nghìn tỷ đồng, trong đó 59,3% là của các DN BĐS. Trong bối cảnh hiện tại có thể cho rằng áp lực đối với dòng tiền và vấn đề TPDN đáo hạn sẽ vẫn là thách thức lớn đối với các DN BĐS trong năm 2024.

Theo đó, các DN BĐS chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng nhằm duy trì hoạt động. Tuy nhiên, giai đoạn 2021-2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thắt chặt nguồn vốn tín dụng vào lĩnh vực BĐS nhằm ổn định kinh tế, kiềm chế lạm phát. Ngày 11/3/2022, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững... trong đó nhấn mạnh đến việc tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, quỹ đầu tư… khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường. NHNN đã có những nỗ lực hỗ trợ trực tiếp thông qua các đợt điều chỉnh lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi…

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia và các DN BĐS, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng vẫn rất khó khăn. Cũng như việc các khoản nợ cũ chưa được thanh toán, nhiều DN không tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng bởi chưa đủ điều kiện vay. Kết quả theo khảo sát Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs) (2023), với hơn 500 DN đầu tư, kinh doanh dịch vụ BĐS cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều DN BĐS. 70% các DN cho rằng các chính sách hỗ trợ tiếp cận vốn chưa thực sự hiệu quả.

Trong bối cảnh đó, các DN BĐS phải đi tìm các nguồn vốn mới bên ngoài nhằm duy trì hoạt động và cơ cấu tài sản, dự án của mình. Nguồn vốn FDI có thể giúp các DN BĐS giải bài toán khó khăn về vốn. Hình thức mua bán sáp nhập (M&A) dự án, tài sản BĐS là hình thức chủ yếu nhằm huy động vốn từ nước ngoài của các DN BĐS hiện nay.

Thực tế trong giai đoạn tăng trưởng từ năm 2014 đến năm 2018, hầu hết tài sản chất lượng cao đều thuộc chủ đầu tư Việt Nam nhờ năng lực phát triển đất đai, thực hiện dự án và bán hàng tốt. Điều này đã cản trở sự tham gia của nhà ĐTNN, tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, giữa bối cảnh hiện nay, các DN BĐS Việt Nam buộc phải cơ cấu lại sản phẩm lẫn danh mục đầu tư, nên có động lực và cởi mở hơn với nhà ĐTNN, đặc biệt, khi những khó khăn về vốn của các DN BĐS chưa thể giải quyết sớm.

Giải pháp tạo động lực thu hút vốn FDI đối với các doanh nghiệp bất động sản

Có thể kể đến những động lực thúc đẩy thu hút vốn FDI vào các DN BĐS Việt Nam trong thời gian tới gồm:

Thứ nhất, sự ổn định chính trị- kinh tế vĩ mô, môi trường kinh doanh và chính sách thu hút vốn ĐTNN. Việt Nam đang trở thành một nơi hấp dẫn các nhà ĐTNN đầu tư với sự ổn định về chính trị và kinh tế vĩ mô. Kinh tế Việt Nam năng động, có sự tăng trưởng tích cực với tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn, đặc biệt là tốc độ phục hồi và phát triển mạnh mẽ sau đại dịch COVID-19. Bên cạnh đó, với định hướng tạo môi trường kinh doanh thông thoáng, bình đẳng với vị trí địa lý kinh tế thuận lợi; Việt Nam cũng tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do với những cam kết sâu rộng đã tạo cho môi trường kinh doanh và đầu tư của Việt Nam nhiều lợi thế cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực. Đồng thời, chính sách phát triển của Việt Nam thời gian tới vẫn có nhiều ưu đãi cho nguồn vốn đầu tư vốn ĐTNN với với những quy định ưu đãi thay đổi cụ thể theo từng trường hợp. Chính những nhân tố đó là động lực vĩ mô thúc đẩy dòng vốn ĐTNN gia tăng vào các ngành nghề lĩnh vực, trong đó có vốn đầu tư vào các DN BĐS.

Thứ hai, tiềm năng đầu tư lớn và hệ thống pháp lý lĩnh vực BĐS ngày càng hoàn thiện. Tiềm năng về đầu tư lĩnh vực BĐS tại Việt Nam còn rất lớn.

Tính hấp dẫn này thể hiện ở khả năng sinh lời trong lĩnh vực BĐS ở Việt Nam còn cao, so với các nước và vùng lãnh thổ như: Thái Lan, Singrapore, Hongkong do mặt bằng giá BĐS đang thấp hơn. Đồng thời, tốc độ đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam là điều kiện thuận lợi để phát triển các loại hình BĐS mới. Ngoài loại hình truyền thống như nhà ở, BĐS công nghiệp, những loại hình nhà ở và chung cư cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS chăm sóc sức khỏe... vẫn còn khá mới mẻ. Bên cạnh đó, hệ thống cơ sở hạ tầng tiếp tục được chú trọng đầu tư, hoàn thiện. Đây là cơ hội để thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS.

Hệ thống pháp lý và chính sách về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS thường xuyên được bổ sung và hoàn thiện theo hướng mở rộng, khuyến khích hoạt động kinh doanh của các DN BĐS.

Thứ ba, lợi thế của các DN BĐS Việt Nam về quỹ đất, dự án và kinh nghiệm tham gia thị trường. Các DN BĐS Việt Nam giai đoạn tăng trưởng mạnh giai đoạn 2014-2018 đã tích lũy được một quỹ đất sạch lớn, có tiềm năng phát nhờ năng lực phát triển đất đai, thực hiện dự án và bán hàng tốt. Các tài sản này có sức hấp dẫn lớn đối với các nhà ĐTNN khi đã đầy đủ pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và tiềm năng sinh lời. Mặt khác, các nhà ĐTNN sẽ tận dụng được các quỹ đất, dự án sẵn có để thực hiện đầu tư, giảm thiểu các rủi ro pháp lý và chi phí. Hơn nữa, các DN BĐS Việt Nam hiện nay đã có quy mô khá lớn, kinh nghiệm tham gia thị trường BĐS lâu dài là cơ sở cho niềm tin, uy tín khi kêu gọi vốn của các nhà ĐTNN.

Thứ tư, tình hình hiện tại và xu hướng kêu gọi vốn ĐTNN của các DN BĐS Việt Nam. Thực trạng về vấn đề vốn hiện nay của các DN BĐS còn khá khó khăn và chưa thể giải quyết nhanh chóng. Nguồn vốn truyền thống từ huy động của khách hàng, phát hành trái phiếu và vốn vay ngân hàng hiện tại vẫn đang đình trệ, niềm tin của nhà đầu tư còn chưa phục hồi. Do đó, tất yếu các DN BĐS sẽ phải huy động nguồn lực từ bên ngoài.

Bên cạnh đó, vẫn còn một số rào cản đối với việc các DN BĐS thu hút vốn ĐTNN:

Một là, một số vấn đề pháp lý về BĐS và thủ tục hành chính còn nhiều vướng mắc, chưa rõ ràng. Mặc dù, Quốc hội và Chính phủ đã có những nỗ lực nhằm hoàn thiện hệ thống pháp lý, mà điển hình là việc thông qua: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS vào cuối năm 2023, đầu năm 2024. Tuy nhiên, một số quy định trong Luật hiện tại còn chưa có các văn bản pháp quy hướng dẫn cụ thể, do đó hiện tại các DN BĐS và cơ quan quản lý còn chưa rõ ràng khi thực hiện.

Hai là, các chính sách thu hút vốn ĐTNN trong giai đoạn hiện nay cần có sự thay đổi. Với việc tham gia vào việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu, dẫn đến các chính sách ưu đãi thu hút vốn ĐTNN bằng chính sách thuế cần có sự điều chỉnh. Việc ban hành Nghị quyết về thuế tối thiểu toàn cầu có tác động rất lớn đến tính hấp dẫn môi trường đầu tư FDI. Hiện tại, các thay đổi về chính sách ưu đãi và bổ sung các chính sách hỗ trợ chưa được ban hành.

Ba là, áp lực dòng tiền, tình hình tài chính của các DN BĐS Việt Nam vẫn khá lớn cho những năm tiếp theo. Áp lực về dòng tiền của các DN BĐS Việt Nam khi đáo hạn trái phiếu theo quy định của Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ kết thúc vào năm 2024. Điều này có thể làm giảm tính hấp dẫn khi kêu gọi vốn ĐTNN tham gia rót vốn vào các dự án BĐS liên doanh, liên kết cùng thực hiện, do các nhà ĐTNN có thể cho rằng các DN BĐS Việt Nam không đủ nguồn lực để thực hiện dự án đúng kế hoạch.

Do đó, cần có các giải pháp tạo động lực hút vốn vốn ĐTNN của các DN BĐS Việt Nam:

Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp lý và cải thiện thủ tục hành chính về BĐS. Trước mắt sớm ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn chi tiết các nội dung trong các Luật liên quan mới ban hành, làm cơ sở để các DN BĐS và các nhà ĐTNN yên tâm hoạt động. Tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý còn tồn đọng trước đó như về quy hoạch, tiền sử dụng đất, đấu thầu đất đai… Chú trọng đến việc rút gọn, đơn giản hóa thủ tục hành chính, kịp thời giải quyết các vướng mắc, kiến nghị từ phía DN. Đây là động lực cơ sở.

Thứ hai, ổn định kinh tế vĩ mô. Việc ổn định kinh tế vĩ mô, phục hồi tăng trưởng là nền tảng để thu hút các nhà ĐTNN đầu tư vào Việt Nam nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng. Đây là tiền đề cần duy trì để các DN BĐS Việt Nam thu hút thêm vốn ĐTNN. Đồng thời, ổn định kinh tế vĩ mô, phục hồi tăng trưởng và kiểm soát lạm phát tạo cơ sở cho thị trường BĐS phục hồi, tăng tính hấp dẫn nhằm thu hút vốn ĐTNN.

Thứ ba, xây dựng môi trường kinh doanh BĐS thuận lợi, minh bạch và công bằng đối với các DN BĐS Việt Nam và nhà ĐTNN. Cần có chính sách nhằm khuyến khích sự phát triển, cũng như giám sát thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS. Thực hiện quản lý cung- cầu các loại hình BĐS phù hợp với từng thời kỳ phát triển của thị trường, kịp thời điều chỉnh khi có sự dư cung hay sự tăng giá quá mức ở các loại hình BĐS trên thị trường. Kiểm soát huy động và sử dụng vốn, nhất là phát hành trái phiếu của các DN BĐS nhằm đảm bảo việc sử dụng vốn đúng mục đích, tránh ảnh hưởng đến thị trường vốn, niềm tin nhà đầu tư và kinh tế vĩ mô. Đồng thời, rà soát đảm bảo công bằng trong hoạt động đối với nhà ĐTNN với các chủ thế khác. Mở rộng thêm phạm vi hoạt động cho các nhà ĐTNN ở một số lĩnh vực trước đây chưa cho phép như: phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó; mua để bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ có thể thuê những BĐS này để tiến hành cho thuê lại.

Thứ tư, chính sách thu hút vốn và xúc tiến ĐTNN. Nghiên cứu để ban hành các chính sách ưu đãi bổ sung nhằm thu hút vốn ĐTNN, theo hướng giảm dần ưu đãi thuế, kết hợp với ưu đãi theo chi phí theo thông lệ quốc tế. Thực thi chính sách ưu đãi về đất đai và hỗ trợ về đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, điện…

Hỗ trợ việc quảng bá, xúc tiến đầu tư. Chủ động vận động xúc tiến đầu tư ở tầm quốc gia, chủ động tìm kiếm các nhà đầu tư tiềm năng và quan tâm đầu tư để trao đổi các cơ hội đầu tư và tiếp xúc với các DN BĐS Việt Nam.

Thứ năm, hỗ trợ các DN BĐS ổn định tình hình vốn và hoạt động. Muốn tạo động lực và thành công trong việc thu hút vốn ĐTNN của các DN BĐS nhất thiết phải đảm bảo các DN BĐS có khả năng ổn định tình hình tài chính và hoạt động kinh doanh của mình, từ đó mới có khả năng huy động vốn của các nhà ĐTNN và tiếp tục thực hiện các dự án, sản phẩm BĐS. Cần tiếp tục nới lỏng các điều kiện vay vốn, làm rõ các trường hợp được ưu đãi vay vốn nhằm giải quyết khó khăn, hạ lãi suất cho vay nhằm tăng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng cho các DN BĐS để hoạt động và đối ứng vốn khi kêu gọi vốn ĐTNN... 

Tài liệu tham khảo:

1. Chính phủ (2023), Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh,bền vững;
2. Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2022), Tăng cường thu hút dòng vốn ĐTNN trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam, https://fia.mpi.gov.vn/Detail/CatID/a07b666b-e5e2-4af2-8c75-f273dea682bf/NewsID/89ca0aba-d2d1-4248-9b47-b4ab33544d46;
3. Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch-Đầu tư, Tình hình đầu tư nước ngoài tại Việt Nam các năm 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023. https://fia.mpi.gov.vn/List/MenuID/07edbbe1-67a3-484b-a4e2-b5faef1b9de5/CatID/457641e2-2605-4632-bbd8-39ee65454a06;
4. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2023), Thông tư số 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng;
5. Nguyễn Minh Phong (2024), Điểm nhấn trên thị trường sáp nhập và mua lại bất động sản năm 2023 và triển vọng năm 2024, Tạp chí Ngân hàng, https://tapchinganhang.gov.vn/diem-nhan-tren-thi-truong-sap-nhap-va-mua-lai-bat-dong-san-nam-2023-va-trien-vong-nam-2024.htm\