Tránh thất thoát nguồn lực đất đai

Tham gia ý kiến về Điều 75 của Luật Đầu tư, đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn Đại biểu TP. Hà Nội nêu quan điểm, dự thảo Luật sửa đổi khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư thực chất là sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở. Việc sửa đổi này đã mở rộng quyền cho các chủ đã sử dụng đất hợp pháp, trước đây là "chỉ có đất ở", sau đó đến Luật Đầu tư đã sửa là "có một phần đất ở" và đến dự thảo Luật này là "không cần có đất ở, miễn là có đất hợp pháp".

Nếu quy định theo hướng này sẽ giải quyết nhanh thủ tục đầu tư, công nhận các chủ đầu tư; tuy nhiên, điều này có thể sẽ gây ra tình trạng thất thoát. Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, khi được công nhận chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ cần trả tiền theo quy định của luật hiện nay là lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân với hệ số k. "Chẳng hạn, tại Hà Nội hiện nay hệ số K cao nhất là 2,15, bảng giá đất cao nhất là 168 triệu đồng/1m và như vậy thì dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ hoặc là tại TP. Chí Minh trên đường Nguyễn Huệ cũng chỉ phải trả tiền đất là hơn 300 triệu đồng 1m. Như vậy, sẽ tạo ra một sự thất thoát rất lớn về mặt nguồn lực cho Nhà nước. Chính vì vậy, đại biểu cho rằng việc này phải cân nhắc, nếu như sửa đổi thì phải quy định tính tiền đất theo giá trị thị trường", Đại biểu Hoàng Văn Cường phân tích.

Nêu quan điểm về các nội dung tờ trình của Chính phủ và báo cáo thẩm tra của các Ủy ban của Quốc hội, Đại biểu Trần Chí Cường - Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu TP. Đà Nẵng đánh giá cao sự nỗ lực và quyết tâm của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ trong việc phân cấp, phân quyền, thể hiện rõ trong việc sửa đổi, bổ sung Điều 31 và Điều 75 của Luật Đầu tư.

Bên cạnh đó, Đại biểu Trần Chí Cường phân tích, qua thực tế và ý kiến kiến nghị của cử tri, bên cạnh các điều khoản sửa đổi, bổ sung các luật, các điều khoản cần sửa đổi, bổ sung chỉ chủ yếu về phân cấp, phân quyền, chưa bao quát hết các vấn đề vướng mắc, khó khăn để khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển, ví dụ như việc phân cấp, phân quyền chủ trương đầu tư các khu công nghiệp cho địa phương (quy định của điểm C khoản 1 điều 8, khoản 4 điều 17 và Điều 31 Luật Đầu tư).

Hay như đối với Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư PPP, tại khoản 1 Điều 4 quy định lĩnh vực đầu tư theo hình thức PPP chưa có quy định đối với các lĩnh vực thương mại, chợ dân sinh, văn hóa, thể thao… dẫn tới các dự án thuộc các lĩnh vực này rất khó khăn trong huy động nguồn lực xã hội. Đây là những vướng mắc mang tính cấp bách, cần thiết, do đó, Đại biểu TP. Đà Nẵng đề nghị rà soát thêm để tiến hành sửa đổi, bổ sung kịp thời.

Tập trung sửa đổi các quy định cấp bách

Tham gia phát biểu giải trình, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, với những nội dung được nhiều đại biểu phát biểu, tranh luận liên quan đến việc sửa đổi quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại tại Điều 75 của Luật Đầu tư công (hay còn gọi là Điều 23 của Luật Nhà ở), Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở đã phát sinh những vướng mắc trong một thời gian rất dài từ năm 2014 và theo đó đã được sửa đổi tại Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020.

Tuy vậy, đến nay thực chất vẫn chưa giải quyết được những bất cập đang tồn tại, tạo ra những phân biệt đối xử với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc là không có một phần đất ở, dù chỉ là 1m2 thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư, gây lãng phí rất nhiều các nguồn lực hiện nay và thiếu hụt cung cầu về nhà ở, làm cho giá của nhà ở có phần tăng lên.

Hơn nữa, các quy định nêu trên thì không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư và quy định về người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 52, 57, 58 của Luật Đất đai.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội thì hiện nay đang còn rất nhiều các dự án thương mại kiểu như thế này đang bị ách tắc, trong đó TP. Hồ Chí Minh 150 dự án, Hà Nội còn 102 dự án, Bình Dương có khoảng 40 dự án.

Do vậy, Chính phủ đề xuất sửa đổi Điều 75 Luật Đầu tư để cho phép các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, gồm cả 3 loại đất, đó là đất ở; đất ở và các loại đất khác; các loại đất khác mà không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Cụ thể, về quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, Chính phủ đề xuất  nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong 3 trường hợp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

Đồng thời, để bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ, tránh lợi dụng chính sách, dự thảo Luật quy định loại trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật; bổ sung quy định sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bên cạnh đó, dự án luật bổ sung quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Phải xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng phải theo sát giá thị trường và theo đúng quy định của Luật Đất đai...

Hiện, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã gửi phương án sửa đổi của Chính phủ để lấy ý kiến của các địa phương. Tính đến 31/12 vừa qua đã có 21/24 địa phương đồng ý với phương án sửa đổi của Chính phủ. Một số địa phương còn đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với những quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở để tháo gỡ những vướng mắc đối với dự án nhận chuyển nhượng, sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở thương mại.

Tham gia phát biểu giải trình thêm về nội dung này, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết, Chính phủ đặt vấn đề để sửa khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư, hay khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở nhằm làm rõ một số khó khăn, vướng mắc, hoàn toàn không đề cập đến các quy định có liên quan đến sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tài chính đất đai, lựa chọn nhà đầu tư lâu nay. Trong đó, một trong những mục tiêu đặt ra là cố gắng làm sao để xử lý các vướng mắc như các đại biểu nêu. 

"Khi sửa đổi Luật sẽ phải đáp ứng được các điều kiện như: phù hợp với quy hoạch; nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất; đất không thuộc điều kiện thu hồi. Quá trình làm, Chính phủ luôn nêu cao quan điểm phải minh bạch, rõ ràng", Bộ trưởng Bộ Tư pháp khẳng định.