Đó là đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) về việc hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel) và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở. 

Tháo gỡ 03 vướng mắc

Theo HoREA, hiện nay cả nước có khoảng gần 83.000 căn hộ du lịch (đất ở không hình thành đơn vị ở, hay còn gọi là condotel), thì loại hình này phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là “đất thương mại, dịch vụ”, theo quy định của Luật Đất đai, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm.

Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây, một số địa phương đã cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho căn hộ condotel. Và từ những bất cập trên, các cơ quan có thẩm quyền thuộc các Bộ ngành Trung ương đã phải lên tiếng, vào cuộc và sau đó đã kết luận về việc “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” cho căn hộ condotel là trái với quy định của Luật Đất đai.

Do đó, căn cứ vào Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có căn hộ condotel, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ, nhà phố thương mại có quyền yêu cầu được cấp sổ hồng có thời hạn theo thời hạn của dự án.

Cũng theo HoREA, trên thực tế, Condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Thế nhưng, đối với loại hình condotel thì lại tồn tại nhiều bất cập, còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh dẫn đến chưa thể xử lý được, trong đó chủ yếu tồn tại ở 03 vướng mắc về mặt pháp lý cần được giải quyết, cụ thể:

Một là, cần có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu condotel.

Hai là, cần có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu condotel.

Ba là, cần có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án condotel vào khai thác kinh doanh.

… để cấp sổ hồng cho Condotel

Giải thích những liên quan tới 03 vướng mắc nêu trên, trao đổi với DĐDN, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng: “Mặc dù trong năm 2019 và 2020, các Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành một số văn bản để hướng dẫn giải quyết các vướng mắc về căn hộ condotel, HoREA nhận định những văn bản này còn rời rạc, thiếu đồng bộ, liên thông nên chưa xử lý được các vướng mắc”.

Do đó, theo ông Châu, để giải quyết những tồn tại nêu trên, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định cụ thể “phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ condotel”.

Từ cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ condotel vào “Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở” của chủ sở hữu condotel.

Song song đó, đề nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với dự án condotel.

Cụ thể, về phần sở hữu riêng của chủ sở hữu condotel chỉ bao gồm phần diện tích căn hộ condotel được xác lập trong hợp đồng mua bán căn hộ và cách tính diện tích căn hộ condotel áp dụng tương tự và thống nhất với cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư.

Ngoài ra, phần sở hữu riêng thì phần diện tích xây dựng còn lại thuộc phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ condotel, áp dụng tương tự như cách tính phần sở hữu chung của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

"Tuy nhiên, do có sự khác biệt đối với trường hợp căn hộ condotel nằm trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng cho nên đề nghị toàn bộ hầm để xe ô tô, xe máy đều thuộc phần sở hữu chung (khác với quy định chỗ để xe ô tô nhà chung cư thuộc phần sở hữu riêng)" – ông Châu đề nghị.

Tháo gỡ những tồn tại 

Liên quan những bất cập về loại hình Condotel (đất ở không hình thành đơn vị ở), báo DĐDN, các doanh nghiệp BĐS và nhiều cơ quan chức năng đã tổ chức nhiều hội thảo với chủ đề “đi tìm pháp lý cho Condotel”. Tuy nhiên, đến nay loại hình này vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Để tháo gỡ cho những tồn tại này, tại Thông báo số 332/TB-VPCP ngày 16/9/2020 kết luận của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh.

Cụ thể, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú) trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng luật của Quốc hội.

Đối với Bộ Xây dựng, chủ trì xây dựng báo cáo đánh giá toàn diện tình hình thị trường bất động sản giai đoạn 2016-2020; trong đó nêu rõ thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và có số liệu so sánh với giai đoạn 2011-2015, đồng thời đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn 2021-2025 (đặc biệt quan tâm đến chính sách tín dụng; cơ chế kiểm soát thị trường; quản lý và phát triển thị trường theo chương trình, kế hoạch, quy hoạch; vai trò, trách nhiệm của chính quyền các địa phương trong quản lý và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản...) để trình Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Chủ trì nghiên cứu, xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP để trình các cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành.

Đôn đốc, hướng dẫn các địa phương triển khai Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 09/10/2018 về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư; Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Đôn đốc các địa phương sớm hoàn thiện và đưa vào vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo Nghị định số 117/2015/NĐ-CP.

Như vậy, mặc dù đã có chỉ đạo của Thủ tướng, sự phối hợp của các Bộ ngành cho loại hình này, song trên thực tế nhiều địa phương còn lúng túng dẫn tới việc chưa thể cấp được sổ hồng cho doanh nghiệp khiến thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn.

Để tháo gỡ những khó khăn cho loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”, HoREA cho rằng, cần tháo gỡ 03 vướng mắc pháp lý để có căn cứ pháp luật, xác định phần sở hữu riêng, sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, cơ chế vận hành… để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu condotel.