Một số yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 2022

Tại Hội thảo trực tuyến “Gói kích thích kinh tế, quy hoạch và cơ hội đầu tư bất động sản năm 2022”, nhiều chuyên gia đã có những nhìn nhận về sự ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô, chính sách đầu tư, quy hoạch đối với thị trường bất động sản.

Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, đại dịch Covid-19 đang gây ra một cuộc khủng hoảng kép trên toàn cầu, bắt đầu là khủng hoảng y tế và kéo theo là khủng hoảng kinh tế - xã hội nghiêm trọng. Bên cạnh đó, đại dịch cũng đòi hỏi các quốc gia phải nhìn nhận lại cách thức phát triển.

Ông Thành cho hay, năm 2021, việc thực thi các gói hỗ trợ có tốt hơn nhưng lại thiếu tính quyết liệt. Tỷ lệ tiếp cận được hỗ trợ của Nhà nước từ phía người dân, người lao động, doanh nghiệp còn thấp. Mỗi gói có một tỷ lệ khác nhau. Đồng thời, do quá bận rộn với việc chống dịch nên tiến trình cải cách, tái cấu trúc nền kinh tế, ví dụ như cải cách doanh nghiệp Nhà nước, cổ phần hóa, thoái vốn có phần chậm và bị trùng xuống.

Ông Thành chia sẻ thêm: “Trước khó khăn đó, chúng ta đang xây dựng chương trình thúc đẩy, phục hồi và phát triển kinh tế. Song, chương trình kích thích kinh tế phải có quy mô đủ liều, diện hỗ trợ đủ rộng (phòng chống dịch, hỗ trợ doanh nghiệp, hỗ trợ người lao động và an sinh xã hội, thu hút nguồn lực và phát triển kết cấu hạ tầng), tập trung hơn vào một số ngành chịu thiệt hại có khả năng phục hồi và tạo sức lan tỏa tốt". 

Ông Thành cho rằng, chương trình này kéo dài 2 năm (2022 - 2023), thách thức là làm sao để chương trình tạo được hiệu quả tốt nhất. Trong phần thực thi, bên cạnh sự quyết liệt, đồng bộ, còn 3 yếu tố đang được xem xét để thông qua nhanh chóng, cụ thể như sau:

Thứ nhất là đánh giá tác động, nếu thực hiện chương trình này, chúng ta có thể tăng thêm 1 - 1,5 điểm phần trăm tăng trưởng mỗi năm, tạo cơ sở để chúng ta thực hiện mục tiêu tăng trưởng 5 năm trên dưới 6% hoặc cao hơn. 

Thứ hai là đánh giá các rủi ro có thể có như lạm phát, nợ công, thâm hụt ngân sách… Làm sao chúng ta có thể chấp nhận mức nợ công, thâm hụt, lạm phát cao hơn nếu không có chương trình kích thích kinh tế?

Thứ ba là sự đồng hành của Quốc hội. Bên cạnh đó, chúng ta cũng sẽ nỗ lực tái cấu trúc nền kinh tế, cải cách các lĩnh vực, thúc đẩy đổi mới sáng tạo, tận dụng tốt hội nhập, thu hút đầu tư nước ngoài.

Về quy hoạch, theo ông Thành, các địa phương đều đã vào cuộc, tuy nhiên, số địa phương có thể hoàn thành không nhiều. Hiện nay, nhiều tỉnh thành muốn có đột phá phát triển. Đột phá này liên quan đến vấn đề phát triển đô thị, đô thị hóa, xây dựng đô thị xanh - thông minh gắn với các trung tâm sáng tạo. Bên cạnh đó là quy hoạch gắn với hạ tầng, quy hoạch giao thông gắn với chương trình đầu tư công, quy hoạch xanh.

Chốt lại, ông Thành cho hay: "Nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cần quan tâm đến hiện tại, bao gồm khả năng phục hồi, nguồn vốn, cách ứng xử với xu hướng phát triển trong một thời kỳ dài hạn”.

Nhìn ở góc độ khác, PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam lại cho rằng, thị trường bất động sản thời gian tới gắn với một biến số rất quan trọng đó là khả năng giải ngân vốn đầu tư công. Bởi đây là một chương trình quốc gia lớn, liên quan đến các tuyến giao thông huyết mạch và chắc chắn sẽ có sức ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.

“Bất động sản sẽ gắn liền với công nghiệp hóa, hiện đại hóa và lấy hạng mục trung tâm là đô thị hóa. Đây là điều mà các chủ đầu tư nên suy nghĩ để thay đổi tư duy, cách tiếp cận. Tới đây, cách thức đầu tư rồi đấu thầu chắc chắn sẽ theo một chuẩn mực khác”, ông Thiên nhận định.

Triển vọng nào cho thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2022

Về triển vọng và tác động của các chính sách đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn 2021 - 2022, TS. Cấn Văn Lực cho biết: “Sau khi Chính phủ cho phép thực hiện Nghị quyết 128 từ ngày 1/10, chúng tôi theo dõi các chỉ số kinh tế - xã hội thì thấy đã phục hồi được khoảng 80 - 85% ở các loại hoạt động khác nhau. Một số doanh nghiệp ở TP.HCM đã phục hồi đến 90 - 95%”.

Chuyên gia kinh tế này cũng cho hay, gần đây dòng tiền đầu tư đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền. Bên cạnh đó, nguồn cung mới không nhiều; một vài dự án vừa qua xong pháp lý, rõ hơn quy hoạch và bắt đầu bung ra trong khi nhu cầu rất lớn, nên giao dịch cũng sẽ sôi động hơn trong thời gian sắp tới, đặc biệt là các tỉnh giáp ranh với những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Ngoài ra, trong và sau dịch, người dân đều nhận thấy cần có một nơi sinh sống có thể xa một chút nhưng riêng tư và đảm bảo môi trường, hệ sinh thái. Hiện nay, có thể thấy không ít người từ TP.HCM đã dịch chuyển lên Bảo Lộc (Lâm Đồng). TS. Cấn Văn Lực cho rằng, đó cũng là một xu hướng đã và đang xuất hiện sau dịch bệnh.

Ông Lực cho biết thêm, trong 3 tháng tới, có khá nhiều thông tin tích cực sẽ thúc đẩy việc mua bán bất động sản nói chung và đất nền nói riêng.

Thứ nhất, đây là việc gần như mang tính mùa vụ. Vào cuối năm, nhà đầu tư có tâm lý muốn mua một cái gì đó, là thành quả của cả một năm.

Thứ hai, cũng có một số nhà đầu tư sau một năm kiếm tiền từ các kênh đầu tư khác như chứng khoán, tiền kỹ thuật số… muốn chốt lời vào kênh bất động sản và coi đó như một kênh gửi gắm an toàn và lâu dài.

Thứ ba, những thông tin phục hồi tương đối tốt về kinh tế - xã hội tác động tích cực đến doanh nghiệp và người dân.

Thứ tư, những vấn đề liên quan đến quy hoạch, pháp lý đã được tháo gỡ tốt hơn.

Cuối cùng là lãi suất hiện nay về cơ bản tương đối thấp. Lãi suất cho vay mua nhà hiện nay khá hấp dẫn, khoảng 9 - 10%/năm và có thể vay 13 - 15 năm, thậm chí lâu hơn. Hơn nữa, nhiều doanh nghiệp và tổ chức tín dụng muốn kích cầu ở thời điểm hiện nay và tung ra những gói cho vay, chính sách khuyến mãi khá hấp dẫn. Đó là những yếu tố rất tích cực.

Đưa ra dự báo chi tiết hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong năm 2022, khả năng phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam trong trạng thái bình thường mới với sự nỗ lực của hệ thống quản lý dịch bệnh là tươi sáng.

Tuy vậy, nguồn cung trên thị trường chưa có nhiều cải thiện. Nguyên nhân là do thủ tục đầu tư vẫn chưa thể được tháo gỡ triệt để vướng mắc, nhất là Hà Nội và TP.HCM.

Xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao do nguồn cung yếu và áp lực mạnh. Lực cầu vẫn được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn. Do vậy đầu tư nên hút vào thị trường này.

Ở các phân khúc khác, theo ông Đính, đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm nhiều; bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng tốt; bất động sản bán lẻ sẽ ổn định và có xu hướng tăng trưởng.