Thị trường căn hộ Hà Nội: Giá giảm, cung tăng

Văn Trường

(Tài chính) Sau “chuỗi ngày” giảm giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, phân khúc căn hộ bán đang có xu hướng dư cung và giá bán giảm mạnh nhất trong 2 năm vừa qua, do xu hướng tích lũy tiền thay vì đầu tư của nhà đầu tư.

Thông tin trên được Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam công bố tại buổi họp báo về Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2012 vào sáng 3/10 tại Hà Nội.

Giao dịch chủ yếu ở căn hộ nhỏ

Giám đốc điều hành Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam, ông Richard Leech cho biết, những chỉ số kinh tế trong quý III/2012 đã ảnh hưởng  trực tiếp đến thị trường bất động sản (BĐS) bao gồm: lãi suất, lạm phát, kim ngạch xuất nhập khẩu, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)… Cụ thể, về lãi suất, người đứng đầu CBRE cho rằng, tính từ đầu năm đến nay, lãi suất đã được giảm 5% song khó có khả năng giảm tiếp. Trong khi đó, chỉ số lạm phát theo tháng của tháng 9 tăng cao nhất kể từ tháng 5/2011, việc kiểm soát lãi suất để xoa dịu tình hình cần được thực hiện thận trọng.

Đáng chú ý, FDI thực hiện trong 9 tháng đầu năm 2012 đạt 700 triệu USD, bên cạnh đó, trong tháng 9 Quỹ tín thác BĐS (REIT) chính thức hoạt động – tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư đang gặp khó khăn về tài chính.

Tuy nhiên, ông Richard Leech cũng chỉ ra rằng, niềm tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư vào thị trường thấp, môi trường kinh doanh khó khăn.

Như vậy, những thông tin trên cho thấy, thị trường căn hộ bán và các phân khúc khác trên thị  trường đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc “xả hàng” tồn kho trong khi nguồn cung trên thị trường vẫn tiếp tục tăng lên.

Theo báo cáo của CBRE, quý III/2012 ghi nhận 2.700 căn hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung quý trước, trái ngược với xu hướng trầm lắng do tác động của tháng Cô hồn (tháng 7 âm lịch). Hầu hết nguồn cung mới này đến từ các dự án hiện hữu, là những dự án đã tìm hiểu thị trường qua một số đợt chào bán trước đó và đã có tốc độ xây dựng khá rõ nét.

Điều đặc biệt của quý này là chứng kiến nhiều dự án cung cấp gói bàn giao thô nhằm giảm giá chào bán. Cụ thể, có tới 75% nguồn cung trong quý được chào bán dưới 31 triệu đồng/m2, giá phải chăng nhất kể từ năm 2008.

Nhu cầu nhà ở khá hạn chế, do mối quan ngại ngày càng tăng về nền kinh tế khiến người tiêu dùng có xu hướng tích lũy hơn là đầu tư. Tâm lý quan sát và chờ đợi thay vì tâm lý đám đông như trước đã hiện hữu phổ biến trên thị trường BĐS thời điểm này. Theo CBRE, qua khảo sát cho thấy, giao dịch căn hộ chủ yếu được thực hiện ở những căn hộ có diện tích nhỏ, hoàn thiện xong phần thô (diện tích từ 50 – 70 m2). Giá chào bán thứ cấp chưa có dấu hiệu bình ổn và tiếp tục có xu hướng giảm giá mạnh từ quý IV/2011. Phân khúc căn hộ bình dân giá thấp và các căn hộ đã hoàn thiện đang được giao dịch nhiều nhất với mức giá giảm khoảng 5% so với quý trước.

Thị trường thuộc về người mua

Theo khảo sát của Nielsen, lo ngại về nền kinh tế đã vượt qua mối lo ngại về thất nghiệp để trở thành mối quan ngại lớn nhất của người tiêu dùng Việt Nam trong quý II/2012. Chính lo ngại này đã thúc đẩy người tiêu dùng tiết kiệm chi tiêu khoảng 15% thu nhập trong khi chỉ đầu tư 1%, qua đó hạn chế dòng tiền đổ vào BĐS.

Theo CBRE, thị trường BĐS đang thuộc về người mua, nên sự phục hồi của thị trường phụ thuộc nhiều vào sức mua và tâm lý của khách hàng. Triển vọng kinh tế không mấy khả quan cho đến năm 2013 sẽ tiếp tục làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng, khiến họ tìm nơi trú ẩn an toàn bằng cách đẩy mạnh tiết kiệm, tích lũy thay vì đầu tư. Tiền trong dân vẫn còn, nhưng họ “quay lưng” với BĐS. Điều này chỉ có thể thay đổi khi nền kinh tế có tiến triern rõ nét, qua đó giúp thị trường đảo chiều.

Đối với nhà đất trong các khu đô thị, nhiều khả năng một mặt bằng giá mới đã được thiết lập. Thị trường đang định giá lại các dự án, với mức giá mới thấp hơn khoảng 18% so với cùng kỳ năm 2011. Giá của các dự án đã và sắp hoàn thiện có mức giảm thấp nhất. Trong khi đó, hầu như không có giao dịch tại các dự án chưa hoàn thành dự án.

Theo một cuộc khảo sát gần đây của CBRE, 86% khách hàng quan tâm đến căn hộ có giá trị bằng hoặc dưới 5 tỷ đồng. Trong khi đó, 68% dự án hiện nay đang chào bán sản phẩm với mức giá bằng hoặc trên 5 tỷ đồng và chỉ có 32% dự án chào bán sản phẩm với mức giá dưới 5 tỷ đồng – phần lớn các dự án này vẫn trong giai đoạn đầu phát triển.

Trong vòng 2 năm tới, dự đoán các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tập trung tái cơ cấu doanh nghiệp và điều chỉnh chiến lược kinh doanh do thị trường hiện nay đang kỳ vọng vào các sản phẩm có chất lượng tốt hơn và có mức giá phải chăng hơn. Trong năm 2012 sẽ có khoảng 7.000 căn hộ được hoàn thiện (Vincom Village chiếm 34%) và dự kiến nhiều dự án sẽ vắng người ở cho đến khi giá thị trường sát với khả năng chi trả của người mua hơn. Thời gian tới kỳ vọng sẽ có nhiều quy định mới được ban hành nhằm vận hành thị trường nhà ở tốt hơn, giảm tác động tiêu cực của các cơn sốt nhà đất trước đây.