Đại dịch COVID-19 bùng phát khiến thị trường bất động sản bị xáo trộn, tuy nhiên thị trường đã lấy lại đà phát triển trong những tháng cuối năm, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở tại các thành phố trọng điểm như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Doanh số bán tại TP. Hồ Chí Minh đều được ghi nhận ở mức cao, trong đó nhiều dự án căn hộ đã được bán hết ngay từ đợt mở bán đầu tiên.

Giá căn hộ tiếp tục tăng

Theo báo cáo của C&W Việt Nam, trong quý IV/2021, lượng căn hộ mở bán mới tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận được 2.600 căn đến từ 9 dự án, giảm 69% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng tăng 54% so với quý trước.

Trong đó, căn hộ hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với 90% tổng nguồn cung mới, hạng C không ghi nhận nguồn cung mới trong quý này. Tổng số căn bán được gần 3.000 căn. Thị trường ghi nhận nguồn cầu tốt đến từ cả nhu cầu ở và đầu tư, căn hộ hạng B vẫn là phân khúc hấp dẫn, chiếm 82% tổng lượng giao dịch nhờ sản phẩm đa dạng và chiến lược bán tốt của chủ đầu tư.

Mặc dù hạng A chỉ chiếm 11% tổng lượng giao dịch, nhưng một số dự án hạng A tại TP Thủ Đức đã ghi nhận mức hấp thụ nhanh chóng do sản phẩm mở bán hạn chế và sẽ là kênh đầu tư tốt trong thời kỳ lãi suất thấp như hiện nay.

Về hiệu suất giá, báo cáo của C&W Việt Nam cũng cho biết, thị trường chứng kiến giá trung bình tăng 9% theo quý và 15,3% theo năm. Căn hộ hạng A ghi nhận mức giá trung bình đạt 143,6 triệu VNĐ/m2, tương đương với 6.266 US$/m2, tăng 36% theo quý và 23% theo năm, nhờ lượng chào bán mới với mức giá rất cao trong quý này.

Phân khúc hạng B có mức giá ổn định 56,7 triệu VNĐ/m2, tương đương với 2.474 US$/m2. Trong khi hạng C ghi nhận mức tăng 7% so với quý trước với 40,9 triệu VNĐ/m2, tương đương với 1.785 US$/m2.

Trong khi đó, báo cáo của DKRA cũng chỉ ra thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang hình thành các tiêu chí giá mới cho từng phân khúc căn hộ theo hướng tăng cao hơn những năm trước.

Theo đó, căn hộ hạng C (nhà bình dân, giá rẻ) được xếp vào nhóm dưới 35 triệu đồng một m2 trong khi trước đây chỉ ở mức trên dưới 25-30 triệu đồng một m2. Căn hộ hạng B (nhà trung cấp) có giá 35-60 triệu đồng một m2 và căn hộ hạng A (cao cấp) dịch chuyển lên vùng 60-100 triệu đồng một m2, trong khi phân khúc chung cư hạng sang từ trên 100 triệu đồng một m2.

Lệc pha nguồn cung căn hộ ở các phân khúc tiếp tục rõ rệt khi nhà hạng sang và hạng A (cao cấp) chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ bình dân khan hiếm trầm trọng trên thị trường.

Thiết lập mặt bằng giá mới

Theo C&W Việt Nam, với điều kiện “bình thường mới” hậu COVID-19 tại TP. Hồ Chí Minh, tiến độ xây dựng và các hoạt động mở bán đã sôi động trở lại, triển vọng thị trường năm 2022 được dự báo sẽ đón nhận nguồn cung khoảng 25.000 - 30.000 căn được mở bán trên thị trường.

“Gần đây, 4 khu đất ở Thủ Thiêm đã được đấu giá thành công. Điều này sẽ mở đầu cho thủ tục đấu giá các lô đất còn lại ở Thủ Thiêm và tạo ra nhiều cơ hội để mời gọi thêm các nhà đầu tư vào khu vực này, từ đó nâng cao bộ mặt tổng thể cho thị trường TP. Hồ Chí Minh” – chuyên gia C&W nhận định.

Trong khi đó, DKRA Việt Nam cũng đưa ra dự báo nguồn cung phân khúc căn hộ TP. Hồ Chí Minh sẽ tăng mạnh trong năm tới và có thể lên đến khoảng 30.000 căn. Sức cầu tăng so với năm ngoái, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn trước khi đại dịch COVID-19 bùng phát.

Đại diện DKRA Việt Nam cũng nhận định, nguồn cung nhà ở mới tập trung chủ yếu ở TP Thủ Đức. Căn hộ hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Căn hộ hạng sang tăng mạnh và có thể xác lập mặt bằng giá mới. Trong khi đó, nguồn cung nhà phố, biệt thự năm 2022 tại TP. Hồ Chí Minh vẫn tập trung ở khu Đông. Những dự án nằm trong khu đô thị lớn, có hạ tầng giao thông kết nối tốt, được quy hoạch bài bản sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2022.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng dự báo, năm 2022 thị trường bất động sản nhiều khả năng thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn năm 2021 do tác động vết dầu loang từ kết quả phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm lập đỉnh cuối năm ngoái.

Theo ông Quang, sau giai đoạn thị trường bất động sản "đứng hình" vì phong tỏa năm 2021, việc tăng độ phủ vắc xin nhanh chóng sẽ thúc đẩy tần suất hoạt động của nhà đầu tư bất động sản rộng hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Lộc Hạnh, CEO Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á cũng dự báo giá bất động sản, đặc biệt giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận nhiều khả năng tiếp đà tăng trong năm 2022.

Theo ông Hạnh, các dự báo quan ngại về nguy cơ lạm phát tăng trong những năm tới cũng khiến cho giá bất động sản bị ảnh hưởng từ tâm lý đội giá. Song, CEO Ngọc Châu Á cũng cảnh báo đầu tư lướt sóng bất động sản trong năm 2022 rất khó thắng vì thị trường đang triệt tiêu các cơ hội mua nhanh bán nhanh.