Nhiều địa phương “cởi trói” cho phân lô, tách thửa

Mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng với hàng loạt điểm mới. Trong đó, việc cho phép UBND tỉnh quy định khu vực phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng được xem là một trong những nội dung quan trọng.

Ngay sau khi quy định này được ban hành, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Hà Nam Nguyễn Anh Chức đã ký văn bản, thông báo ý kiến của UBND tỉnh Hà Nam đối với đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc cho phép tiếp tục thực hiện chia tách thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân. Thời gian bắt đầu thực hiện từ ngày 3/7.

Trước đó, sau gần 20 tháng dừng tách thửa, ngày 23/5, UBND tỉnh Lâm Đồng cũng đã đưa ra quyết định chấm dứt hiệu lực toàn bộ các văn bản về việc xử lý các vướng mắc, khó khăn liên quan đến việc phân lô, tách thửa, kinh doanh bất động sản trên địa bàn các huyện, thành phố. Điều này đồng nghĩa với việc người dân được phép phân lô, tách thửa bình thường trở lại theo Quyết định 40 được ban hành vào năm 2021. 

Tại TP. Hà Nội, hồi cuối tháng 4/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng ban hành văn bản số 2869 về việc bãi bỏ văn bản 1685. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Mới đây nhất, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã ký thêm quyết định về việc ủy quyền các nội dung thuộc trách nhiệm của UBND TP liên quan đến xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP. Hà Nội.

Theo quyết định, UBND TP ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP. Hà Nội.

UBND cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quyền, nhiệm vụ đã được UBND TP ủy quyền và theo quy định của pháp luật; chịu trách nhiệm trước pháp luật và UBND TP trong phạm vi quyền, nhiệm vụ được ủy quyền; không được ủy quyền lại cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền, nhiệm vụ đã được ủy quyền tại quyết định này.

Như vậy, thay vì cấm phân lô, tách thửa, nhiều địa phương đã chính thức “cởi trói” cho hình thức này. Điều này được kỳ vọng sẽ kích hoạt phân khúc đất nền sôi động trở lại sau thời gian dài trầm lắng.

Thị trường đất nền kỳ vọng kích hoạt

Nhớ hồi đầu năm 2022, thị trường bất động sản phát triển một cách mạnh mẽ, trong đó phân khúc đất nền được đánh giá là bùng nổ nhất khi có tỷ lệ hấp thụ gần như đứng đầu.

Tuy nhiên đến giữa năm, khi các địa phương thực hiện chính sách “siết” phân lô, tách thửa cùng xu hướng ảm đạm chung của toàn thị trường, đất nền đã đảo chiều trầm lắng và hiện chưa có dấu hiệu hồi phục.

Suốt một năm qua, rất nhiều nhà đầu tư trên cả nước đứng ngồi không yên do ôm số lượng lớn đất nền nhưng không thể giao dịch, thu hồi vốn. Trong khi đó, phần lớn những nhà đầu tư này đều sử dụng đòn bẩy tài chính.

Chia sẻ với Reatimes, anh Hoàng Thế Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản tại Ninh Thuận cho biết, đã hơn một năm rao bán, anh vẫn chưa tìm được người mua lô đất có diện tích hơn 250m2 tại Đắk Lắk.

Theo anh Tuấn, giá gốc mảnh đất lúc anh mua vào là 2,7 tỷ đồng. Dự định của anh là đầu tư “lướt sóng” nên chỉ cần khách hàng trả cao hơn 5 - 7% giá gốc là anh sẽ bán. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, sau rất nhiều lần rao bán và thậm chí là hạ giá bán còn 2,5 tỷ đồng, anh Tuấn vẫn chưa tìm được người mua.

“Thực tế cũng có nhiều khách hàng nhắn tin hoặc đến trực tiếp xem đất nhưng giá mà họ mong muốn đang quá xa so với giá mà tôi có thể chấp nhận. Có người còn đòi hạ giá xuống 2,2 tỷ đồng. Điều này là hoàn toàn không thể. Bởi vì giá 2,5 tỷ đồng mà tôi đưa ra là đang “cắt lỗ” chứ không còn là “cắt lãi”, anh Tuấn nói.

Ở diễn biến nặng hơn, anh Dương Văn Quyết (TP. Hà Nội) hiện đang ôm 4 lô đất nền sau đợt sốt đất hồi đầu năm 2022 nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn chưa bán được lô nào.

Anh Quyết cho biết, mỗi tháng anh đang phải gồng lãi ngân hàng là 38 triệu đồng với lãi suất 12%/năm. Nếu tình hình thị trường không có chuyển biến tốt hơn, nhà đầu tư không quay lại giao dịch, anh sẽ không thể chống đỡ đến hết quý III/2023.

Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng” cho giới đầu tư bất động sản, song khi thị trường bước vào chu kỳ suy giảm, phân khúc đất nền cũng không đứng ngoài quy luật. Thậm chí, mức độ ảnh hưởng còn nghiêm trọng hơn so với những phân khúc bất động sản khác.

Vì vậy, thời điểm này, rất nhiều nhà đầu tư đặt kỳ vọng vào sự ra đời của Nghị định 35. Trên thực tế, các chuyên gia cũng cho rằng, việc cho phép phân lô, tách thửa trở lại sẽ phần nào giúp thị trường đất nền hồi phục.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận định, thông tin cho phép phân lô, tách thửa trở lại sẽ có tác động tích cực cho thị trường. Dù chưa mạnh mẽ nhưng sẽ là “cú huých” cho thị trường tốt hơn, nhất là phân khúc đất nền.

Cụ thể, chính sách này sẽ giúp nhà đầu tư cảm thấy yên tâm hơn và sẽ kích thích một phần thanh khoản thị trường đất nền so với trước đó. Tuy nhiên, ông Bảo cho rằng, dù thanh khoản tăng, giá đất phân lô vẫn chưa thể tăng trong thời điểm hiện tại.

Phân tích thêm Nghị định 35, Chủ tịch CLB Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đánh giá, việc cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng thực tế là Nhà nước đang đơn giản hóa thủ tục bởi trước đây, việc này là do nhiều ban ngành Trung ương tham gia quyết định. 

“Việc giao quyền cho địa phương quyết định sẽ giúp các địa phương chủ động trong việc tạo nguồn cung trên thị trường từ những quỹ đất quy hoạch, từ đó sẽ góp phần điều tiết thị trường hợp lý hơn.

Như vậy, lúc này thị trường sẽ mang tính cạnh tranh hơn. Bởi bất động sản mang tính địa phương nên chỉ có địa phương mới hiểu được nhu cầu ở của người dân khu vực đó thực tế như thế nào, từ đó tránh việc đầu cơ của những nhà đầu tư từ nơi khác tới”, ông Bảo nói./.