Giao dịch căn hộ tăng trưởng hàng năm

Là hai trung tâm kinh tế lớn của cả nước, TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội góp phần đáng kể vào tăng trưởng tài chính cũng như tình hình hoạt động của thị trường BĐS cả nước. Hai thành phố này có lượng dân cư chiếm 17% tổng dân số quốc gia và tốc độ đô thị hóa cao nhất trong các nước ASEAN. Tốc độ tăng trưởng dân số mạnh tại các khu vực đô thị cùng thay đổi trong cơ cấu hộ gia đình đang tạo ra nguồn cầu lớn cho các dự án nhà ở mới. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án chung cư hạng thấp, phản ánh các yếu tố nền tảng về dân số và vĩ mô.

Trong giai đoạn 2014 - 2018, số lượng giao dịch căn hộ đã tăng đáng kể ở cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh, số lượng giao dịch đã tăng trung bình 44%/năm trong vòng 5 năm qua, với đỉnh cao nhất là năm 2018 đạt 49.000 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ mới đạt 87% - mức cao nhất trong 5 năm vừa qua.

Sự phát triển có thể nhìn thấy rõ nhất ở phân khúc nhà giá rẻ (tiêu chuẩn hạng C) - phân khúc chính của thị trường trong giai đoạn 2014 - 2018, chiếm 60% tổng số giao dịch. Cả nguồn cung và cầu với phân khúc này đều khá lớn, vì vậy dự kiến căn hộ hạng C sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong hiện tại và tương lai.

Trong năm 2018, số lượng giao dịch nhà ở tại Hà Nội tăng 20% so với 2017. Phân khúc trung cấp, (tiêu chuẩn hạng B), chiếm 61% tổng số lượng giao dịch. Trong giai đoạn 2014 - 2018, phân khúc hạng B chiếm 43-61% số lượng giao dịch, trong khi phân khúc hạng C chiếm 31% thị trường, tăng 6% theo năm. Hạng A cung cấp 8% do giá bán cao và nguồn cung mới hạn chế.

Tình hình hoạt động của phân khúc cao cấp (hạng A) đã được cải thiện trong 3 năm gần đây, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước với mức định giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê hấp dẫn. Số lượng người giàu trong nước ngày càng tăng và phân khúc trung cấp đang phát triển là bằng chứng cho tiềm năng của phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang.

Đồng thời việc nới lỏng chính sách sở hữu BĐS cho người nước ngoài cũng đã thu hút được một số lượng người mua nhất định trên thị trường quốc tế. Trong năm qua, thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cầu lớn từ các khách hàng quốc tế. Một số lượng lớn các dự án nhà ở hạng A đã nhanh chóng đạt ngưỡng 30% định trước ở thời điểm mở bán.

Người mua thực sự có nhu cầu nhà ở

Người mua nhà ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội có hồ sơ khá tương đồng. Người ở/người sử dụng thực đang chiếm đa số trong phân khúc hạng C, trong khi đó hạng B thu hút các khách hàng có nhu cầu nâng cấp nhà ở và các nhà đầu tư mua để cho thuê. Phần lớn người mua căn hộ hạng A là nhà đầu tư dài hạn. Tỷ lệ người mua nhà có nhu cầu sử dụng thật cao phản ánh sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Giá bán nhà ở tại các thành phố lớn có xu hướng tăng. Đơn cử, năm 2018, giá bán trung bình ở TP. Hồ Chí Minh là 1.600 USD/m2, tăng trung bình 10%/năm trong 5 năm qua do giá tăng trên tất cả các phân khúc. Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn; hạng B và C cũng ghi nhận mức tăng giá nhưng với tốc độ chậm hơn.

Giá bán trung bình tại Hà Nội năm 2018 ở mức 1.300 USD/m2, tăng nhẹ (1%) so với 2017; hạng A cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất. Do nguồn cung hạng B dồi dào, các chủ đầu tư đã đưa ra những mức giá cạnh tranh để duy trì doanh thu. Số lượng giao dịch hạng C tăng nhờ nhu cầu nhà ở giá rẻ tăng, các chủ đầu tư cũng đưa ra các điều khoản thanh toán, chương trình chiết khấu và khuyến mãi linh hoạt hơn để thu hút khách hàng.

Quỹ đất ngày càng hạn chế, đặc biệt là tại những vị trí đắc địa nơi trung tâm đô thị có thể  khiến việc đầu tư phát triển các dự án BĐS hạng sang trở nên khó khăn hơn nhưng hy vọng quy trình và thủ tục phát triển dự án sẽ minh bạch hơn. Điều quan trọng là mối quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế với thị trường nhà ở Việt Nam chưa bao giờ suy giảm dù hiện Chính phủ Việt Nam đang tiếp tục kiểm soát tăng trưởng tín dụng thông qua nhiều chính sách tiền tệ. Vì vậy, nguồn vốn mua nhà chủ yếu sẽ đến từ vốn chủ sở hữu bởi lãi suất cho vay tương đối cao và việc vay thế chấp nhà chỉ đáp ứng khả năng chi trả của một bộ phận nhỏ người mua.

Trong tương lai, khi triển vọng kinh tế dự báo khả quan, mức vốn FDI đổ vào vẫn sẽ cao và các chính sách tiền tệ phù hợp tạo cơ sở để tin rằng thị trường BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển. Đặc biệt, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà ở, được hỗ trợ nhờ tốc độ tăng trưởng nhanh của tầng lớp trung lưu, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ và lợi suất cho thuê cao nhất trong khu vực, nguồn cung dự kiến sẽ tăng ở các thành phố chính để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TP. Hồ Chí Minh sẽ rơi vào phân khúc hạng C; còn hạng B dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội.