Tăng giá mạnh

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nhận xét, thị trường bất động sản cả nước trong năm 2019 đều sụt giảm mạnh, nhất là nguồn cung và giao dịch.

Ông Đính cho biết, từ quý 4/2019, khi nhận thấy thị trường khan hàng, nhiều chủ đầu tư bắt đầu điều chỉnh tăng giá. Mức giá 25 triệu đồng/m2 chỉ có thể mua được ở những khu vùng ven như quận Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm, còn dịch chuyển gần trung tâm thì thấp nhất cũng từ 30 triệu đồng/m2.

Thậm chí, theo ông Đính, một số dự án ở trục đường Tố Hữu, trước đây bán 25 triệu đồng/m2, nay đẩy giá lên 27-30 triệu đồng/m2, tăng đột biến nên người mua khó chấp nhận. Không chỉ bắt đầu tăng giá bán, có những dự án “găm" hàng chờ đẩy giá.

Theo Hội Môi giới bất động sản, việc tăng giá mạnh tại một số dự án, địa phương bị thị trường “tẩy chay”, thể hiện ở một số hiện tượng: đầu cơ sụt giảm, phân khúc có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỉ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt với những dự án đẩy giá với biên độ lớn).

Không chỉ ở Hà Nội, giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh cũng tăng mạnh. Theo khảo sát của HH BĐS TP. Hồ Chí Minh, giá nhà tăng cao, trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018.

TP. Hồ Chí Minh có 47 dự án được phê duyệt đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường. Từ quý 2.2019, tại thành phố này không còn căn hộ giá thấp bởi tăng giá sản phẩm quá mạnh. Giá căn hộ trung cấp tăng 3-5% qua các quý (15-17% so với đầu năm 2019). Giá bán căn hộ cao cấp tại các dự án có sự chênh lệch lớn, một số dự án cao cấp có giá lên tới 250 triệu đồng/m2.

Nguy cơ đóng băng

Cùng với nguồn cung giảm mạnh, lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh. Nhìn chung, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản.

Phó chủ tịch Hội môi giới cũng đáng giá sự lệch pha cung - cầu có biểu hiển mạnh, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân. Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời.

Đánh giá về thị trường BĐS năm 2020, ông Đính cho rằng, nguồn cung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường.

Lượng dự án BĐS đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả 2 địa phương này vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án BĐS mới. Giá nhà ở và đất đai có thể sẽ tiếp tục tăng. Nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời.

Bên cạnh đó, động thái siết chặt hơn tín dụng vào BĐS chắc chắn sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp BĐS nhỏ và vừa bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dựng từ ngân hàng. Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ diễn ra sôi động trong năm 2020. Mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020, nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm.

"Thị trường năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc, nhưng thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng thị trường ảo hay bong bóng. Nghịch lý duy nhất của thị trường 2020 là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển", ông Đính nhận định.