Niềm tin người mua nhà quay trở lại

Khó khăn là chủ đề được nhắc đến nhiều đối với thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua. Những vướng mắc về pháp lý, chính sách thắt chặt tín dụng và ảnh hưởng từ biến động kinh tế trên toàn cầu là nguyên do khiến nguồn cung và giao dịch bất động sản xuống mức thấp kỷ lục.

Tuy vậy, nhiều chuyên gia nhận định, chúng ta vẫn có thể lạc quan hơn khi nhìn về những điểm tích cực trước mắt, đặc biệt là sự quan tâm của Chính phủ trong nỗ lực tháo gỡ khó khăn về pháp lý, quyết liệt trong xây dựng chính sách về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Tuy thị trường chưa thể hồi phục ngay, nhưng đây có thể xem là những điểm sáng mà chúng ta có thể kỳ vọng.

Trao đổi với Reatimes, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, trong vòng 6 tháng qua, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt các Nghị quyết, Nghị định nhằm thúc đẩy sự phục hồi của nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng, trong đó có các công cụ về chính sách tài khóa và tiền tệ. Quá trình thúc đẩy đầu tư công trong 6 tháng đầu năm cũng ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Có thể thấy, Chính phủ đã có những cuộc họp liên quan đến giải quyết bài toán khó khăn bất động sản. Trong đó, Chính phủ chỉ đạo ưu tiên thực hiện các giải pháp về nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu của đại đa số người dân.

Các chính sách tiền tệ của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước thông qua mở rộng tín dụng và giảm lãi xuất với một số ngành nghề sản xuất, kinh doanh là một điểm đáng kỳ vọng. Tuy nhiên, để các chính sách này cần thời gian thẩm thấu đi vào thực tế và tạo ra được những tác động lên thị trường, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, Chính phủ đã giao quyền cho Chủ tịch các tỉnh thành để trực tiếp giải quyết các khó khăn, trong đó là vấn đề pháp lý cho doanh nghiệp. Đây là những điểm tích cực cho thị trường nửa cuối năm nay.

Ngoài ra, Chính phủ cũng đã quyết liệt cùng Ngân hàng Nhà nước và sở ban ngành để giải quyết các vấn đề của thị trường. Đại diện Savills kỳ vọng, trong thời gian tới, có nhiều chuyển biến tích cực, cải thiện về nguồn cung do vấn đề pháp lý, cũng như niềm tin vào sức bật của nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh các nền kinh tế lớn đang gặp lạm phát, suy thoái và bất ổn địa chính trị.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng Dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group, trong thời gian tới, thị trường mặc dù khó đột biến nhưng sẽ tiếp tục có những sự hồi phục nhất định về nguồn cung, giá bán cũng như thanh khoản. Tuy nhiên, động lực để thị trường phục hồi phụ thuộc khá nhiều vào các biến số lớn đó là hiệu quả của việc thực hiện các chính sách gỡ vướng, khơi thông dòng chảy pháp lý dự án, động thái giảm lãi suất kèm theo đó là cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Vị chuyên gia nhận định, thời gian tới, thị trường mặc dù khó đột biến nhưng sẽ tiếp tục có những sự hồi phục nhất định về nguồn cung, giá bán cũng như thanh khoản. Tuy nhiên, động lực để thị trường phục hồi phụ thuộc khá nhiều vào các biến số lớn đó là hiệu quả của việc thực hiện các chính sách gỡ vướng, khơi thông dòng chảy pháp lý dự án, động thái giảm lãi suất kèm theo đó là cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Đứng ở góc độ nhà nghiên cứu thị trường, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam) cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu chững lại từ giữa năm ngoái, và có xu hướng tiếp tục phân hóa về định hướng phát triển và giá trị tài sản từ nay sang năm sau. Đại diện Colliers (Việt Nam) đánh giá đây là một “con đường gập ghềnh” mà Việt Nam trải qua để tới đích đến là một thị trường ổn định, minh bạch và lành mạnh.

"Về bản chất, thị trường vẫn duy trì các nền tảng cung - cầu tốt, các chính sách pháp lý cũng đang được điều chỉnh, cập nhật và dần hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường. Ngoài ra, các tín hiệu tích cực cũng đã xuất hiện dù chưa rõ nét. Tuy vậy, thị trường phản ứng khá yếu và chưa hồi phục như kỳ vọng của các bên. Tôi cho rằng cần thêm thời gian, ít nhất là vài quý tiếp theo để bất động sản quay lại quỹ đạo phát triển.

Theo tôi, yếu tố lớn nhất tác động đến triển vọng phục hồi của bất động sản là sức khỏe nền kinh tế. Trên thế giới, ‘bóng mây’ lạm phát và suy thoái đã phủ lên hầu hết quốc gia. Tình hình phục hồi và tăng trưởng kinh tế sau dịch của Việt Nam vì thế cũng bị ảnh hưởng, làm gián đoạn dòng tiền luân chuyển trong thị trường bất động sản và khiến hoạt động thi công và giao dịch đình trệ. Ngoài ra, bất động sản chỉ có thể bắt đầu hồi phục khi các nguồn lực nội tại của thị trường thật sự sẵn sàng. Đó là niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư được khôi phục, nguồn cung chất lượng và đúng nhu cầu thực, cũng như giá bán hợp lý để tạo điều kiện cho người mua tiếp cận", vị chuyên gia chia sẻ với Reatimes.

Có thể thấy, thị trường bất động sản tuy còn phải đối mặt với nhiều thách thức nhưng dường như niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư cũng đang bắt đầu nhen nhóm trở lại. Theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, sau đà giảm về nguồn cung và nhu cầu suốt nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản đã xuất hiện những dấu hiệu phục hồi trong tháng 7 vừa qua. Đầu quý III/2023, lực cầu nhà đất đã tăng, mạnh nhất ở chung cư, biệt thự và đất nền.

Batdongsan.com.vn thống kê tổng quan 7 tháng đầu năm 2023 cho thấy, nhu cầu tìm mua bất động sản trên cả nước tăng 6%, lượng tin rao bán nhà đất cũng tăng 4% so với tháng liền trước. Theo đơn vị này, xu hướng tăng này diễn ra với tất cả các loại hình bất động sản bán. Trong đó, chung cư và biệt thự chứng kiến lượng quan tâm phục hồi mạnh nhất, tăng 7% so với tháng 6/2023; đất nền tăng 6%; nhà riêng và đất dự án tăng 3%. Lượng tin đăng bán tất cả các loại hình bất động sản cũng tăng từ 2% đến 9%.

Thị trường hướng đến sản phẩm giá trị thực

Theo báo cáo thị trường nửa đầu năm của Savills Việt Nam, mặc dù thị trường chung có diễn biến trầm lắng, song phân khúc căn hộ hạng C có tình hình hoạt động tích cực nhất đến với tỷ lệ hấp thụ ổn định. Trong thời gian tới, Savills dự báo nhu cầu người dân mua nhà ở thực quay lại và định hướng, dẫn dắt thị trường. Đây vẫn là phân khúc thu hút khách mua nhờ rổ hàng đa dạng, đáp ứng đúng nhu cầu thực.

Trả lời với Reatimes về phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường, ông Võ Hồng Thắng (DKRA Group) cho biết, hiện tại vẫn tương đối khó để có thể nhận định đâu sẽ là phân khúc dẫn dắt đà phục hồi trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo quan sát của DKRA Group, các phân khúc thuộc loại hình bất động sản nhà ở đã bắt đầu có những điểm sáng nhất định.

Điển hình như ở phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong tháng 7 vừa qua, ghi nhận nguồn cung mới khoảng 3.499 căn, chiếm 2/3 tổng nguồn cung mới 7 tháng đầu năm. Mặc dù, phần lớn nguồn cung - lượng tiêu thụ đến từ giai đoạn tiếp theo của một dự án đại đô thị quy mô lớn thuộc khu Đông - TP.Thủ Đức, nhưng có thể xem đây là sự khích lệ đáng kể cho thị trường thời điểm hiện tại.

Còn ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam) có góc nhìn đa chiều hơn. Theo ông, sẽ không có phân khúc nào dẫn dắt thị trường ở thời điểm này, bởi người mua giờ đây khá kỹ lưỡng và cân nhắc khi xuống tiền. Mặc dù vậy, những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường, đáp ứng đúng nhu cầu của số đông sẽ chiếm ưu thế.

Loại hình nhà ở từ tầm trung đến phổ thông tại Việt Nam dự báo sẽ vực dậy mạnh mẽ một khi được phát triển tương xứng. Các sản phẩm này, cụ thể là căn hộ thương mại giá vừa phải, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, vẫn luôn ghi nhận nhu cầu lớn từ cộng đồng. Các vị trí được chú ý nhất là những đô thị mới, đô thị vệ tinh hay xung quanh các trục hạ tầng chính và cụm công nghiệp.

Dữ liệu từ Colliers cho thấy, nhà ở xã hội và căn hộ thương mại hạng phổ trung đang được chào bán trên thị trường dao động từ 950 – 1.400 USD/m2 (khoảng 22 – 33 triệu VND/m2). Ông cho rằng đây là mức giá phù hợp và cũng là cơ sở để phân khúc này hồi phục sớm nhất trong thời gian tới.

"Loại hình nhà ở từ tầm trung đến phổ thông tại Việt Nam dự báo sẽ vực dậy mạnh mẽ một khi được phát triển tương xứng. Các sản phẩm này, cụ thể là căn hộ thương mại giá vừa phải, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, vẫn luôn ghi nhận nhu cầu lớn từ cộng đồng".

Trong khi đó, các loại hình liên quan đến công nghiệp và thương mại – dịch vụ như bất động sản công nghiệp, bán lẻ và văn phòng có triển vọng hồi phục khả quan trong thời gian tới nhờ tính chống chịu tốt trước các cú sốc kinh tế. Trên bình diện toàn cầu, các phân khúc này đang hoạt động kém sôi nổi từ hệ quả của việc bị giảm thanh khoản và giá trị. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ suất sinh lời của tài sản văn phòng, bán lẻ và công nghiệp không biến động trong hơn một năm qua. Chuyên gia cho rằng tình hình này sẽ sớm cải thiện, nhất là khi lãi suất cho vay được kỳ vọng giảm thêm sau bốn đợt giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước, và lạm phát đã có dấu hiệu hạ nhiệt.

Còn bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng là phân khúc còn nhiều tiềm năng phát triển trong dài hạn. Loại hình này vừa được “cởi trói” nhờ Nghị định 10/2023/NĐ-CP và chính sách visa mới thông thoáng hơn. Việt Nam cũng có đủ điều kiện thuận lợi để phát triển du lịch, và các nhà đầu tư thông minh luôn biết đón đầu để gia tăng các khoản đầu tư, M&A dự án khách sạn trước khi ngành du lịch hồi phục hoàn toàn.

"Nói tóm lại, các phân khúc đáp ứng sát với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội sẽ vực dậy sớm hơn. Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất thế giới, với dân số trẻ, đời sống ngày càng cải thiện và tốc độ đô thị hóa cao. Đây là những động lực thúc đẩy các phân khúc nói trên lớn mạnh về số lượng lẫn chất lượng nếu nhà đầu tư và nhà phát triển biết nắm bắt", ông David Jackson nêu quan điểm./.