Từ đầu năm đến nay, NHNN liên tục nhắc nhở các ngân hàng thương mại phải kiểm soát chặt cho vay BĐS nhằm hạn chế rủi ro.

Lãi suất mua nhà ngày càng cao

Lãi suất cho vay mua BĐS, đặc biệt là cho vay mua, sửa chữa, xây dựng nhà, từ đầu năm 2019 đến nay đã tăng mạnh so với trước đó. Chị Q.N. (ngụ quận 7) cho biết, tháng 11-2018, chị vay 1,3 tỷ đồng để mua căn nhà ở Bình Thạnh với thời hạn 15 năm. Lãi suất cố định năm đầu là 8,5%/năm, chị trả cả gốc lẫn lãi khoảng 14,2 triệu đồng/tháng. Sau khi trả được một năm tiền vay, từ đầu năm 2019 đến nay, lãi suất vay tăng thêm 3%/năm so với trước đó.

“Tôi phải vay mượn tiền của bạn bè, gia đình và chịu đóng tiền phạt trả nợ vay trước hạn để đảo lại kỳ hạn vay ngắn hơn, chứ mỗi tháng phải trả tiền vay ngân hàng tăng thêm hơn 3 triệu đồng, tôi kham không nổi”, chị N. cho hay.

Tương tự, anh H.Q. cho biết, anh vay một tỷ đồng trong thời hạn 15 năm để mua căn hộ tại quận 9 vào tháng 9-2018. Trước đó, mỗi tháng anh Q. đóng cả gốc lẫn lãi khoảng 11,5 triệu đồng. Tuy nhiên, 3 tháng gần đây, mỗi tháng anh phải trả khoảng gần 14,5 triệu đồng/tháng vì ngân hàng đã tăng lãi suất thêm 3,5%/năm (ở mức 11,5%/năm).

Lo lắng lãi suất trong thời gian tới còn tiếp tục tăng, anh Q. đã rao bán căn hộ. Không chỉ tăng lãi suất cho vay mua nhà, một số ngân hàng thương mại trước đây thường liên kết với các dự án nhà ở đưa ra những gói lãi suất hỗ trợ ở mức 4% - 6%/năm, thậm chí lãi suất 0% kéo dài 2 - 5 năm, hiện đã chuyển sang các gói lãi suất mua nhà thấp nhất  từ 7% - 7,5%/năm và chỉ hỗ trợ trong 6 - 12 tháng.

Theo các ngân hàng thương mại, sở dĩ lãi suất cho vay mua nhà tăng lên là do tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn từ đầu năm 2019 chỉ còn 40% (so với 45% trước đây), nên  buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất huy động tiền gửi dài hạn để cơ cấu lại nguồn vốn (hiện lãi suất tiết kiệm trên 12 tháng của các ngân hàng phổ biến đã lên đến 7% - 8%/năm, thậm chí có ngân hàng trả lãi suất lên đến gần 9%/năm - PV). Điều này kéo theo lãi suất cho vay, đặc biệt là lãi suất cho vay BĐS, cũng sẽ cao hơn, vì các ngân hàng đang hạn chế đẩy tín dụng vào lĩnh vực này.

Siết cho vay nhà đất cao cấp

Mới đây, Thống đốc NHNN đã yêu cầu các chi nhánh NHNN và các tổ chức tín dụng tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng, đặc biệt là đối với lĩnh vực BĐS. Động thái này của NHNN được giới đầu tư cho rằng, lãi suất cho vay mua nhà sẽ còn nhích lên trong thời gian tới.

Không dừng lại ở đó, NHNN hiện đang hoàn thiện dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài để thay thế Thông tư 36/2014. Trong đó, NHNN đã điều chỉnh hệ số rủi ro tăng lên nhằm đảm bảo kiểm soát, hạn chế đối với lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Cụ thể, dự thảo đề nghị hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp 3 lần so với quy định hiện hành. Dự thảo cũng đưa ra một số điểm mới về giới hạn, hạn chế cấp tín dụng, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.

Một số doanh nghiệp BĐS cho rằng, việc các ngân hàng thương mại tăng lãi suất cho vay BĐS thêm 2% - 3%/năm đã ảnh hưởng không ít đến người đi vay mua nhà, nhất là trường hợp vay mua nhà để ở. Trong thời gian tới, nếu quy định mới được thông qua thì thị trường căn hộ cao cấp cũng sẽ gặp khó, từ đó tác động không nhỏ đến thị trường BĐS nói chung.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là chưa cần thiết, chưa phù hợp thực tiễn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường BĐS. HoREA kiến nghị cho phép các ngân hàng được sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tối đa 45% trong năm 2019, thay vì giảm còn 40% như quy định của Thông tư 19.

Về việc này, các chuyên gia trong ngành nhận định, việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS sẽ tác động đến nguồn vốn tín dụng vào thị trường này, nhất là khi tăng trưởng tín dụng trong năm 2019 chỉ ở mức 14%.

Tuy nhiên, với thực trạng tiền huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, nếu đem cho vay trung, dài hạn với tỷ lệ cao sẽ dẫn đến rủi ro cho thanh khoản của hệ thống ngân hàng, nên việc siết tỷ lệ nói trên là cần thiết. Hơn nữa, khi ngân hàng không còn là “hầu bao” thì các doanh nghiệp BĐS phải tính đến giải pháp tài chính khác để làm dự án.

Đại diện ban soạn thảo dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014 của NHNN cho biết, việc điều chỉnh này nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật nhằm bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững cho thị trường BĐS và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Do đó, NHNN sẽ tiếp tục kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến BĐS để mua nhà ở phân khúc cao cấp.