Lượng tiêu thụ đất nền giảm mạnh 

Theo tìm hiểu của PV, những khu vực từng nóng sốt về đất nền ở TP. Hồ Chí Minh như: Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh và TP. Thủ Đức vẫn chưa có sự cải thiện nhiều về lượng giao dịch.

Nhiều môi giới những khu vực này cho hay, trong tháng 2/2023 lượng khách hàng đã bắt đầu quay trở lại, nhưng số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Anh Hoàng Nam - một môi giới tại khu vực Bình Chánh nhìn nhận, thị trường bất động sản liền thổ, trong đó có đất nền đã giảm tốc mạnh từ cuối năm 2022 đến nay. Nguồn cung tung ra ít hơn và sức hấp thụ cũng tuột dốc.

“Lượng giao dịch đất nền sụt giảm trên thị trường sơ cấp. Chủ đầu tư chào bán lần đầu chủ yếu do thị trường thiếu hụt dòng tiền. Trong khi đó, giao dịch thị trường thứ cấp sụt giảm do tâm lý khách hàng chưa ổn định. Người mua đang có xu hướng giữ tiền mặt và chờ đợi nhiều hơn”, anh Nam nói.

Cũng theo anh Diện - một môi giới tại TP. Thủ đức cho biết, đa số khách hàng bị ảnh hưởng bởi tâm lý lo lắng thị trường khó khăn dài hạn nên chưa muốn “xuống tiền” trong thời điểm này. Ngoài ra cũng có một số nhà đầu tư muốn thu hồi tiền về hay kiếm kênh đầu tư khác tiềm năng hơn đất nền. Do đó, họ chấp nhận ra hàng giảm lời, không có lời, thậm chí chịu lỗ.

Số liệu của DKRA Group cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2023, cả nguồn cung và lượng tiêu thụ đất nền mới tại TP. Hồ Chí Minh đều giảm mạnh, mức giảm lần lượt là 92% nguồn cung và 98% lượng tiêu thụ so với cùng kỳ năm trước. Thanh khoản đất nền suy yếu khi chỉ có 16 nền đất giao dịch thành công tính từ đầu năm.

Cũng theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 2/2023 của Batdongsan.com.vn, trong 2 tháng đầu năm 2023, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh vẫn trên đà suy giảm so với cùng kỳ. Dù lượt quan tâm tìm kiếm bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh có tăng nhẹ lên 1% nhưng xu hướng tăng phần nhiều tập trung vào loại hình bất động sản cho thuê. Với các bất động sản để bán, lượng tin đăng và nhu cầu mua vẫn tiếp tục giảm, nhất là ở 2 phân khúc đất nền và đất nền dự án.

Cụ thể, nếu lượt tìm mua căn hộ và nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh trong 2 tháng đầu năm 2023 chỉ giảm 1% so với cùng kỳ, lượt tìm mua đất nền và đất nền dự án sụt giảm mạnh đến 32% và 45%. Lượng tin đăng bán 2 phân khúc trên cũng giảm lần lượt 47% và 59% do thiếu vắng nguồn cung sơ cấp từ các dự án mới triển khai.

Tại nhiều huyện TP. Hồ Chí Minh phân khúc đất nền cũng có động thái giảm giá từ 10 - 30% so với cùng kỳ 2022 ở cả giao dịch sơ cấp và thứ cấp. Trong đó, huyện Cần Giờ, giá đất thổ cư, đất nền tự do đã giảm sâu từ 10 - 12% với giá bán đầu năm, đất nông nghiệp, đất rừng cũng giảm khoảng 20 - 25% với các lô diện tích lớn. Tuy nhiên, lượng khách hỏi mua vẫn không nhiều.

Tương tự, giá bán đất thổ cư và đất nền khu vực xã Bình Mỹ, Nhuận Đức, Tân Thông Hội, Tân Thạnh Đông, Tân Phú Trung, Phú Hòa Đông, An Nhơn Tây thuộc huyện Củ Chi dù đã ghi nhận mức giảm từ 15 - 30% từ đầu năm nhưng vẫn ít có giao dịch thực.

Với đất nền quận 9 và Thủ Đức, hầu hết giao dịch diễn ra ở các dự án có pháp lý hoàn thiện, có sổ riêng và mức giá vừa túi tiền, dao động trong khoảng từ 2,5 - 3 tỷ đồng. Mức giảm giá đất nền tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh không quá mạnh, rơi vào tầm từ 10 - 15% với đất dự án, và từ 20 - 25% với các nền đất “mập mờ” pháp lý. Tuy nhiên, hoạt động mua bán đất nền khu Đông vẫn trầm lắng và chưa về lại nhịp giao dịch sôi động như các năm trước đây.

Tâm lý người mua hoang mang khi thị trường còn bất định

Nhận định về thị trường nhà đất TP. Hồ Chí Minh, ông Đinh Hoàng Thắng, Quản lý cấp cao Bộ phận kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, sự suy giảm thanh khoản đất nền tại TP. Hồ Chí Minh thời gian qua chủ yếu do ảnh hưởng về vấn đề tâm lý của nhà đầu tư, chứ không phải do thị trường quá thiếu dòng tiền.

“Thực tế ở TP. Hồ Chí Minh, nhiều phân khúc có giá trị cao khác như nhà phố, căn hộ cao cấp ở trung tâm hay biệt thự hạng sang vẫn ghi nhận giao dịch. Với đất nền, nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi xem liệu giá có giảm xuống nữa không để bắt đáy, tránh bị đầu tư “hớ” nên thị trường mới xuất hiện thực trạng hỏi chứ không mua. Dù Chính phủ đã có động thái tích cực về nới room tín dụng và hạ lãi suất nhưng chưa có tác động nhiều đến thị trường bất động sản, chưa thực sự khơi thông vốn đầu tư vào nhà đất. Vì vậy, muốn đất nền phục hồi, sớm nhất là trong khoảng cuối quý III hoặc đầu quý IV/2023, thị trường mới có thể tích cực trở lại”, ông Thắng nhận định.

Chia sẻ với Reatimes, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho biết, tại TP. Hồ Chí Minh có thể chia làm 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Thứ nhất, ở thị trường sơ cấp, hiện nay lượng nguồn cung và tiêu thụ giảm ở hầu hết các phân khúc bất động sản từ nhà ở, biệt thự, đất nền, căn hộ. Nguồn cung giảm khoảng 30 - 40 % so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ và sức cầu hiện tại chỉ bằng khoảng 10 - 15% so với đầu năm 2022. Ở thị trường sơ cấp, do chi phí đầu vào tăng cao nên nhiều chủ đầu tư dù muốn giảm giá bán cũng rất khó vì sợ lỗ. Do vậy, nhiều chủ đầu tư cũng chỉ kích thích người mua bằng những chính sách, phương thức thanh toán về dòng tiền.

Thứ hai, ở thị trường thứ cấp, sức cầu hiện tại cũng chỉ ở mức dưới 20% so với cùng kỳ năm 2022 và giá bán giảm khá sâu.

Chẳng hạn như phân khúc căn hộ, những dự án đã bàn giao đi vào hoạt động ổn định, nếu pháp lý ổn thì tỷ lệ giảm khoảng 5,9% so với cùng kỳ năm 2022. Còn đối với dự án căn hộ chưa bàn giao hoặc sắp bàn giao nhưng gần hết chính sách về cam kết lợi nhuận hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc thì tỷ lệ giảm rất lớn. Đặc biệt nhóm dự án có vấn đề về pháp lý sẽ có giá giảm cực sâu, có những án giảm 20 - 30%, tuy nhiên vẫn chưa có khách mua, không có nhiều giao dịch.

Ông Võ Hồng Thắng cũng chỉ ra nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do lãi suất cho vay cao. Mặc dù trong tháng 3, Nhà nước cũng đã có những động thái hạ nhiệt về lãi suất nhưng về mặt tổng thể lãi suất cho vay vẫn trên 10%. Cụ thể là ở mức 11 - 13%, mức này vẫn rất cao để người mua nhà chấp nhận vay và trả lãi.

Thêm nữa, vấn đề tâm lý khách hàng có tiền thì vẫn đang chờ, bởi họ nghĩ thị trường sẽ còn đi xuống. Còn những người muốn mua bất động sản thì không đủ tài chính mà lãi suất cao nên cũng không mua, dẫn đến giao dịch ít trên thị trường./.