Không xảy ra “bong bóng”

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh từ đầu năm đến nay đã có biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017 ở tất cả các phân khúc. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên thì nhiều, trong đó không loại trừ lý do một thời gian khá dài trước đó thị trường đã tăng trưởng quá “nóng”.

Đáng lưu ý nhất là, cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã quay trở lại từ cuối năm 2017 lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018 với tâm điểm là Quận 9, đến nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt.

Mặc dù cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô, còn phân khúc căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá, nhưng “dư chấn” của nó để lại không phải nhẹ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nhìn tổng thể thị trường bất động sản kể từ năm 2007, có thể thấy có hai thời điểm thị trường "bong bóng”, đó là năm 2007, đầu năm 2008 và năm 2010; và hai giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng từ năm 2008-2009 và năm 2011-2013; tức biên độ cách nhau khoảng 3 năm.

Từ cuối năm 2013, thị trường bất động sản đã phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại. Đặc biệt, năm 2015 thị trường đã đạt mức tăng trưởng cao, riêng năm 2016 có sự sụt giảm nhẹ, còn năm 2017 thị trường tăng trưởng nhẹ trở lại, nhưng trong 6 tháng đầu năm 2018, thị trường đã có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm ngoái.

Trước những ý kiến lo ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu khẳng định, không có khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018, bởi các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng". Trong khi đó, các chủ đầu tư, ngân hàng, nhà đầu tư thứ cấp và cả người tiêu dùng đều thông minh hơn trước.

Cần kiểm soát tình trạng lệch pha cung – cầu và đầu cơ

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiện vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel), và hiện tượng "sốt giá ảo" đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực vẫn còn. Đặc biệt, càng ngày xuất hiện càng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi. Đây là hai nhân tố rất quan trọng, đòi hỏi các cơ quan nhà nước cần quan tâm kiểm soát chặt chẽ.

Theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Vietnam, sự giảm nhiệt ở tất cả các phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các thành phần tham gia vào thị trường bao gồm: bên bán (chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đơn vị phân phối), bên mua (nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu tư thứ cấp, khách mua ở thực) và các bên liên quan (ngân hàng, tổ chức tài chính).

Để phòng tránh, hạn chế rủi ro đến mức tối thiểu cho các bên, theo DKRA Vietnam, các chủ đầu tư, đơn vị phân phối sản phẩm cần đẩy mạnh xây dựng uy tín thương hiệu, hoạt động giao dịch rõ ràng, minh bạch; hoàn thiện chất lượng sản phẩm, pháp lý rõ ràng, tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án trên thị trường; linh hoạt điều chỉnh chiến lược bán hàng, chính sách bán hàng, phương thức thanh toán, chương trình khuyến mãi, ưu đãi… 

Đối với khách hàng, cần chủ động định hướng mục tiêu đầu tư, xác định loại hình bất động sản phù hợp, từ đó hoạch định chiến lược đầu tư, bài toán tài chính, không sử dụng đòn bẩy tài chính; theo dõi tình hình biến động của thị trường, tích lũy kiến thức đầu tư bất động sản và những văn bản pháp lý liên quan; chọn mặt gửi vàng” vào các chủ đầu tư, thương hiệu phân phối uy tín, chuyên nghiệp, công khai thông tin dự án, sản phẩm một cách rõ ràng và minh bạch.

Dự báo thị trường bất động sản các tháng cuối năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng, vẫn giữ được ổn định. Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản. Riêng phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Đối với phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục được kiểm soát và hạ nhiệt.

“Thị trường bất động sản của Việt Nam đang dần hoàn thiện, còn nhiều cơ hội và tiềm năng trong tương lai nhưng kèm theo đó vẫn tồn tại những bất ổn và rủi ro. Để bảo đảm đầu tư an toàn trong điều kiện thị trường biến động, tất cả các bên cần linh hoạt điều chỉnh chiến lược và chính sách đầu tư phù hợp trên cơ sở công khai, minh bạch, chuyên nghiệp trong mọi hoạt động giao dịch, công bố thông tin”, ông Phạm Lâm chia sẻ.