Triển vọng thị trường bất động sản trong giai đoạn 2024 - 2026 sẽ tươi sáng hơn khi có một lượng lớn nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến đổ về. Điều này hơn nữa còn cho thấy, niềm tin tích cực của khối ngoại tại thị trường Việt Nam.

Thị trường bất động sản Việt Nam có tỷ suất sinh lợi hấp dẫn

Việt Nam đã và đang tiếp tục lọt vào "tầm ngắm" của một lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Ghi nhận từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, trong các giao dịch năm 2023, nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn đối với hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư trên thị trường bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch. 

Điều này là do doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: Tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: "Chúng tôi đã thực hiện một cuộc khảo sát với các khách hàng rộng khắp châu Á Thái Bình Dương về thị trường mà họ đang quan tâm nhất, đa số các phản hồi đều rất tích cực với tiềm năng đầu tư tại Việt Nam. Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư. Nhưng quan trọng hơn hết, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài".

Nhìn lại các giao dịch trong giai đoạn vừa qua cho thấy, khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu "an cư, lạc nghiệp" như nhà ở.

Hiện tại, thị trường nhà ở bắt đầu trở nên quen thuộc với tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property hoặc Mapletree. Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7 (TP. Hồ Chí Minh), hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh).

Thời điểm hiện tại, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần trở nên vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác, nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải và kho bãi.

Ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng vốn FDI, nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc trong khu vực Đông Nam Á. Ngoài các nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của các quốc gia châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Bà Trang Bùi cho hay: "Tuy năm 2024 còn nhiều thử thách nhưng chúng tôi tin rằng đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Vì hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành, bên cạnh nhiều giải pháp tích cực khác mà Chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

Chúng tôi dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Các mục tiêu đầu tư dự kiến vẫn nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, có giá trị thật, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển".

Đồng quan điểm, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam dự báo: "Hai năm tới được dự kiến sẽ là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam. Trong khu vực, lượng giao dịch bất động sản đã giảm mạnh, để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có đáng kể. Đặc biệt, triển vọng tăng trưởng và lợi suất tương đối cao của Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài".

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, bất kỳ nhà đầu tư nào đủ năng lực ra mắt dự án đều có thể khai thác nhu cầu cao của thị trường lúc này, đặc biệt là phân khúc khách hàng tầng lớp trung lưu đang gia tăng.

Niềm tin của khối ngoại tại Việt Nam

Trước sự gia tăng của dòng vốn đầu tư FDI, các chuyên gia VNDirect nhận định nguyên nhân chính dẫn đến sự chuyển biến tích cực của dòng vốn FDI trong những tháng qua là việc các doanh nghiệp nước ngoài đón đầu nhu cầu phục hồi tại các thị trường phát triển trong bối cảnh lạm phát hạ nhiệt và hàng tồn kho giảm.

Bên cạnh đó, bởi Việt Nam là quốc gia có trữ lượng đất hiếm lớn thứ hai thế giới, cùng với chuyến thăm Việt Nam gần đây của CEO NVIDIA với ý tưởng thành lập cơ sở sản xuất để phát triển ngành bán dẫn quốc gia, Việt Nam được kỳ vọng sẽ trở thành một trung tâm bán dẫn quan trọng trong khu vực.

Ông Đinh Quang Hinh, Trưởng Bộ phận vĩ mô và Chiến lược thị trường, Khối Phân tích VNDIRECT nhận định: "Dòng vốn FDI bền vững sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Điều này cũng thể hiện niềm tin lâu dài của các nhà đầu tư nước ngoài vào môi trường đầu tư của Việt Nam".

Trong khi đó, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam lúc này là những trở ngại về thủ tục hành chính, đặc biệt là trong việc giải quyết các khoản phí sử dụng đất.

Cùng với đó, các nhà đầu tư hiện nay đang hết sức cẩn trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án, đảm bảo có một lộ trình rõ ràng để đạt được phê duyệt cần thiết từ Chính phủ. Việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất đối với các dự án phát triển nhà ở.

Theo chuyên gia này, hiện tại, có ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng và có đủ các phê duyệt cần thiết để phát triển, ít nhiều dẫn đến những khó khăn đối với việc các nhà đầu tư tham gia thị trường. 

Theo ông Neil MacGregor, những thay đổi trong khung pháp lý vẫn chưa được triển khai đầy đủ, do đó chính quyền địa phương vẫn ngần ngại trong quá trình thực hiện. Điển hình với các sản phẩm condotel, nhiều cơ quan chính quyền địa phương vẫn còn do dự trong việc cấp chứng nhận cho các dự án mặc dù có những giải thích rõ ràng trong khung pháp luật.

"Nền kinh tế vững mạnh của đất nước được thúc đẩy bởi dân số đông đảo, sự phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị hóa, khoản đầu tư dồi dào từ nước ngoài (FDI) và tầng lớp trung lưu đang phát triển nhanh chóng. Nếu khung pháp luật cho phép, dự kiến hoạt động M&A bất động sản sẽ bùng nổ trong hai đến ba năm tới. Hầu hết các khoản đầu tư đến từ các quốc gia châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản. Đây là những dòng vốn lớn sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản trong năm 2024", ông Neil MacGregor nhận định.