Khép lại năm 2023 nhiều thăng trầm, thị trường bất động sản phía Nam đang chờ đợi những cơ hội mới trong năm 2024. Thị trường kỳ vọng được sẽ sớm khơi thông dòng tiền, điều chỉnh pháp lý ổn định nhằm củng cố lại niềm tin cho nhà đầu tư, doanh nghiệp.

Biến động, thách thức rõng rã suốt 1 năm 

Theo nhận định của Savills Việt Nam, năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đã phải trải qua áp lực kinh tế toàn cầu và các thách thức toàn cầu cũng như nội địa. Tình trạng lãi suất cao làm suy thoái nền kinh tế thế giới, gieo rắc những bất ổn cho các nhà đầu tư. Lạm phát gia tăng cũng gây áp lực lên chi tiêu hộ gia đình; lĩnh vực sản xuất ghi nhận mức tồn kho cao, đơn đặt hàng sản xuất giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến ngành tăng trưởng chủ chốt của Việt Nam.

Cùng với đó, sự chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án nhà ở làm trì hoãn việc triển khai đầu tư, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn mạnh mẽ nhờ quá trình đô thị hóa trên cả nước, nguồn dân số đông và nhu cầu cấp thiết về nhà ở ở các thành phố lớn. 

Thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam lúc này là những trở ngại về thủ tục hành chính, đặc biệt là trong việc giải quyết các khoản phí sử dụng đất. Cùng với đó, các nhà đầu tư hiện nay đang hết sức cẩn trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án, đảm bảo có một lộ trình rõ ràng để đạt được phê duyệt cần thiết từ Chính phủ. Việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất đối với các dự án phát triển nhà ở.

Hiện tại, có ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng và có đủ các phê duyệt cần thiết để phát triển, ít nhiều dẫn đến những khó khăn đối với việc các nhà đầu tư tham gia thị trường. Điều này cũng đã gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng, khi các ngân hàng gặp khó khăn trong việc có được tài sản thế chấp cần thiết để cho vay cho các dự án bất động sản. Những thay đổi trong tiến độ hoàn thành các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng làm tăng sự phức tạp trong việc xác định thời điểm tối ưu cho quá trình phát triển dự án bất động sản.

Trong khi những thay đổi trong khung pháp lý vẫn chưa được triển khai đầy đủ, các cơ quan chính quyền địa phương vẫn ngần ngại trong quá trình thực hiện. Cho đến khi có những thay đổi và tiến triển rõ trong việc giải quyết phí sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, việc hoàn thành các hoạt động M&A vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Một ví dụ đáng chú ý là đối với các sản phẩm condotel, nơi các cơ quan chính quyền địa phương vẫn còn do dự trong việc cấp chứng nhận cho các dự án mặc dù có những giải thích rõ ràng trong khung pháp luật.

Các chuyên gia nhận định, khó khăn là điều có thể nhìn thấy rõ khi trong một năm qua, thị trường phải chứng kiến sự rời đi của hàng ngàn doanh nghiệp bất động sản về lĩnh vực môi giới, phát triển dự án. Trong đó, hàng loạt doanh nghiệp lớn cũng phải lao đao khi thiếu dòng tiền, đối mặt với tình trạng khách hàng căng băng rôn đỏ rực khắp các dự án lớn nhỏ. 

Trên toàn bộ phân khúc của thị trường gần như không có giao dịch, thậm chí nhiều dự án cao cấp buộc phải giảm giá, điều chỉnh các chính sách chiết khấu lên mức cao nhất, thậm chí lên đến 40% để có thể bán được hàng đã cho thấy "cơn bĩ cực" chưa từng có của thị trường. 

Số liệu từ Tổng Cục thống kê (Bộ Kế hoạch Đầu tư) cho thấy, trong 11 tháng năm 2023, có 1.160 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Thiếu nguồn tiền hoạt động, một số chủ đầu tư bất động sản còn phải phải chấp nhận bán tài sản để duy trì, tung hàng loạt chính sách chiết khấu khủng để kích hoạt thanh khoản.

Những tín hiệu tích cực có thể kỳ vọng

Tuy khó khăn vẫn còn đó, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng nếu so với đầu năm thì những tháng cuối năm đã có chuyển biến tích cực rất rõ nét. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam chia sẻ, hiện nay, nhu cầu thực đối với bất động sản vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối. Thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua và chúng ta đang chờ đợi những cơ hội mới. 

Trong giai đoạn này, thị trường thứ cấp đang là thị trường ổn định nhất, dòng tiền cho thuê thị trường cho thuê thị trường trung tâm đã nhích lên, từ 4,1% lên 4,3%. Tuy nhiên, từ sau tháng 9, 10 bắt đầu sụt giảm, nhu cầu cho thuê cuối năm giảm đi 20-25%.

Còn về thị trường sơ cấp, năm 2023, thị trường tập trung các dòng sản phẩm cao cấp, siêu sang, nhưng đến 2023, thị trường đã tập trung nhiều hơn vào nhà vừa túi tiền dễ sở hữu. Nhóm sản phẩm có đầu cơ cao là đất nền chiếm 37% lượng tìm kiếm trên Batdongsan.com.vn. Theo ông Tuấn, lượng giao dịch trên thị trường giảm sụt rất mạnh, đây là nhóm có sự biến động nhanh và rất nhanh của người tiêu dùng. Đó là lý do lãi giảm sâu rồi nhưng người dân vẫn không rút tiền khỏi ngân hàng. 

Cũng theo ông Tuấn, trước đây, thị trường không lan tỏa như bây giờ, nhưng hiện nay thông tin quá nhanh nhạy đã ảnh hưởng tâm lý của người mua, chỉ cần 1 tin rao cắt lỗ thì mọi người có thể chụp lại và chia sẻ ở rất nhiều nơi tạo nên tâm lý hoang mang, e ngại. Do đó, người dân thà chấp nhận gửi tiền ở ngân hàng hưởng lãi suất vài phần trăm, còn hơn đầu tư vào bất động sản.

Thêm một thông tin hay, thông tin cắt lỗ giảm dần sau tháng 8, trước là 1,4%, giờ chỉ còn 0,8 thôi. Ông ví dụ, nếu Quý 2 lượng tin cắt lỗ tăng 34%, Qúy 3 là 22% và giờ Quý 4 lượng tin cắt lỗ giảm về lại còn 10%. Tuy nhiên, vì tâm lý săn hàng cắt lỗ sâu nên chỉ cần 1 tin được đăng lên thì lượng xem cao nhất, gấp 5 - 6 lần so với bình thường. Cứ thấy tin rao cắt lỗ 30-40% thì họ sẽ đăng khắp nơi. Cuối cùng là nhóm thị trường ven biển đứng im trong 3 năm qua, lượng tin đăng, lượng quan tâm gần như đi ngang.

"Thị trường năm 2023 đối mặt câu chuyện trái phiếu rất lớn, gần 290.000 tỷ đáo hạn, và 2024 có 320.000 tỷ. Tới đây các chủ đầu tư cũng sẽ thay đổi, điều chỉnh, bởi Nghị định 08 đến tháng 12 sẽ hết hạn, sẽ tạm thời ngưng 1 số điều trong Nghị định 65. Như vậy đến năm 2024 chỉ có 1 số nhà đầu tư chuyên nghiệp mới có thể mua bán trái phiếu, nhà đầu tư chuyên nghiệp phải có 2 tỷ trong tài khoản, nên càng ngày càng khó đi. Có thể nói 2023 là năm thách thức, nhưng chúng ta có thể chờ đón 2024 với kỳ vọng tươi sáng hơn. Tất nhiên thách thức vẫn còn đó, nhưng khó khăn nhất đã qua rồi, bây giờ là thời điểm chúng ta chờ đợi những biến chuyển mới", ông Tuấn nhận định.

Còn theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản bất động sản nửa đầu năm duy trì ở mức thấp, tuy nhiên càng về cuối năm tình hình càng được cải thiện. Cụ thể, thể quý I có 2.700 giao dịch thành công, quý II cũng ở mức 3.700 giao dịch. Mặc dù, bước sang quý III và IV, thanh khoản đã có sự cải thiện đáng kể, tâm lý e dè của người mua đã phần nào được gỡ bỏ. Nhưng, thị trường bất động sản được đánh giá vẫn trong trạng thái ảm đạm, cần nhiều thời gian hơn để hồi phục. 

Phân tích về điểm mạnh của thị trường vào lúc này, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản đã giữ được sự bền bỉ cũng như sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực. Hai năm tới được dự kiến sẽ là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam. Trong khu vực, lượng giao dịch bất động sản đã giảm mạnh, để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có đáng kể. Mặc dù lãi suất cao, triển vọng tăng trưởng và lợi suất tương đối cao của Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài. 

"Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, bất kỳ nhà đầu tư nào đủ năng lực ra mắt dự án đều có thể khai thác nhu cầu cao của thị trường lúc này, đặc biệt là phân khúc khách hàng tầng lớp trung lưu đang gia tăng, ông Khương cho biết.

Nguồn cung nhà ở năm 2024 sẽ ổn định hơn

Cũng theo báo cáo từ Savills, ở bức tranh rộng hơn, trong ngắn hạn, các chuyên gia Savills cho rằng thị trường nhà ở sẽ chưa thể phục hồi mạnh mẽ trong năm tới do vừa trải qua một giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối năm 2022 đến nay. 

Theo bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP. Hồ Chí Minh, các yếu tố đang ảnh hưởng đến thị trường có thể sẽ tiếp diễn vào năm tới như khó khăn về dòng tiền và áp lực trả nợ trái phiếu của các chủ đầu tư, thanh khoản thấp, tâm lý người mua bị ảnh hưởng.

"Tuy nhiên, thị trường nhà ở dự kiến sẽ có sự phục hồi dần dần nhờ các nỗ lực của Chính phủ trong việc thúc đẩy đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng và minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản", Phó giám đốc Savills nói.

Bà Giang cũng cho rằng, với vai trò là trung tâm kinh tế của khu vực phía Nam, nơi có nguồn cầu nhà ở lớn, bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ phục hồi trước, sau đó mới đến các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai.

Ở góc độ nguồn cung, bà Giang Huỳnh nhận định, nguồn cung dự kiến phục hồi dần từ năm sau cũng được kỳ vọng là động lực lớn cho thị trường trong năm tới. Một số dự án tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay cũng cung cấp gói thanh toán kéo dài 24 tháng với chỉ 20% giá trị hợp đồng mua bán ban đầu

"Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung tương lai tại TP. Hồ Chí Minh sẽ có hơn 16.000 căn hộ và hơn 2.000 căn biệt thự/nhà phố. Các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai với quỹ đất lớn sẽ có hơn 6.000 căn biệt thự/nhà phố và hơn 9,000 căn hộ.", bà Giang cho biết.

Ở khía cạnh phát triển dự án, chuyên gia cho rằng nếu các chủ đầu tư có thể triển khai các dự án đúng tiến độ, có giá bán hợp lý và pháp lý minh bạch thì sẽ có thể thu hút người mua và khiến thanh khoản của thị trường phục hồi dần. Trách nhiệm tháo gỡ khó khan về pháp lý từ Chính phủ cho các dự án bất động sản cũng đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ thị trường phục hồi.