Mức độ hồi phục không đồng đều ở các phân khúc

Năm 2024, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn “bĩ cực” nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước.

Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường.

Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều chủ đầu tư dám phát triển dòng sản phẩm này.

Với phân khúc đất nền, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản xuống thấp suốt năm 2023 nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều. Vì vậy, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm hiện tại cũng như giai đoạn đầu năm 2024. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian gần đây họ đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội.

Với thị trường kho vận, trong năm 2024, động lực của thị trường này sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Cùng với xu hướng toàn cầu, các hoạt động thương mại xuyên biên giới dự báo sẽ có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên tốc độ sẽ chậm. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức cải thiện và duy trì hoạt động của tài sản. Đồng thời, dự báo về khác biệt đáng kể giữa giá chào thuê và giá giao dịch sẽ xuất hiện, đặc biệt là ở các dự án mới.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà kho xây sẵn mới sẽ gia tăng đáng kể vào năm 2024 với các dự án chất lượng cao tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên. Dự báo nguồn cung sẽ tăng thêm 700.000m2, đưa tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hiện đại vào cuối năm 2024 tăng gấp 1,6 lần so với thời điểm hiện tại.

Trong tương lai ngắn hạn, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc được kỳ vọng tiếp tục mở rộng ra các tỉnh lân cận như Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh nhờ lợi thế giá đất cạnh tranh và nguồn đất sẵn có cho phát triển dự án mới. Trong đó, nhiều nhà đầu tư lớn như Mapletree, Indochina Kajima, Core5, Western Pacific Group đã có mặt tại các thị trường này và dự kiến hoàn thành các dự án vào năm 2024.

Mất cân đối cung - cầu vẫn sẽ diễn ra

Mất cân đối cung - cầu trong một số phân khúc là vấn đề sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2024, nhất là tình trạng thiếu nhà ở xã hội và mặt bằng văn phòng chất lượng cao.

Mặc dù, Bộ Xây dựng đang chỉ đạo thực hiện Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các doanh nghiệp cũng đang chủ động điều hướng sang phát triển phân khúc này, song khả năng nguồn cung vẫn chưa thể đáp ứng được nguồn cầu. Năm 2024, mất cân đối cung - cầu ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cơ bản vẫn tiếp diễn.

Đối với mặt bằng văn phòng chất lượng cao, hiện Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét như là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, song sự thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh về Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) sẽ ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định của họ.

Quy mô thị trường văn phòng ở TP. Hồ Chí Minh chỉ bằng khoảng 1/3 thị trường Bangkok (Thái Lan) và Jakarta (Indonesia), và 1/4 so với Manila (Philippines). Trong khi, mật độ nhân viên văn phòng ở TP. Hồ Chí Minh gấp 3 lần so với Bangkok, Manila, Jakarta, và gấp đôi so với Singapore. Do đó, giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh cao gấp 2-3 lần so với Bangkok, Jakarta và Manila.

Hơn nữa, thời gian tới, nhu cầu thuê và mối quan hệ giữa chủ đầu tư - khách thuê văn phòng sẽ thay đổi theo hướng khách thuê văn phòng ngày càng chú trọng vào các dự án chất lượng cao, không gian đổi mới sáng tạo và có dịch vụ vận hành tốt, nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chí bền vững. Điều khoản thuê văn phòng cũng sẽ dần linh hoạt hơn và đòi hỏi các chủ đầu tư văn phòng cần cung cấp những gói ưu đãi mới hoặc tiện ích đáp ứng yêu cầu ESG của khách thuê, chẳng hạn như thêm thời gian hoàn thiện văn phòng, thêm các điều kiện ưu ái nhằm giữ chân khách thuê…

Bởi vậy, các chủ đầu tư cần chủ động xác định nhu cầu và mong muốn của người trực tiếp sử dụng nhằm thay đổi và áp dụng những phương thức vận hành mới, từ đó đáp ứng tốt hơn những yêu cầu và kỳ vọng của họ. Điều này không chỉ giúp tăng doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư, mà còn tạo ra giá trị thật về kinh tế, xã hội và môi trường cho cộng đồng nói chung.

Việc định giá bất động sản văn phòng cũng dần thay đổi, không chỉ dựa trên các chỉ số về nhu cầu thuê, mức lấp đầy và giá thuê. Văn phòng có thể tạo ra nhiều giá trị hơn cả tài chính cho bên thuê và bên cho thuê, tất cả dựa trên chiến lược phát triển và vận hành. Nếu xác định đúng chiến lược và tối ưu quá trình vận hành, bất động sản văn phòng là khoản đầu tư hoàn hảo đem lại nguồn thu nhập hấp dẫn và lợi ích dài hạn.

Tại châu Á - Thái Bình Dương và Việt Nam, văn phòng vẫn là một trong những loại tài sản lớn nhất và sẽ tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản. Dù còn khá mới so với các thị trường khác trong khu vực, phân khúc văn phòng (và thị trường bất động sản nói chung) tại Việt Nam vẫn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư nhờ yếu tố cầu vượt cung, tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn lao động trẻ dồi dào và sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp.

Hoạt động cho thuê văn phòng thường nhạy cảm trước các biến động kinh tế vì nó liên quan đến tình hình việc làm và ngân sách của khách thuê. Những khó khăn kinh tế hiện tại có thể khiến nhà đầu tư trì hoãn chiến lược đầu tư văn phòng. Nhưng việc nắm bắt các đặc điểm về cung - cầu, rủi ro - lợi nhuận, cũng như am hiểu thị trường địa phương sẽ giúp nhà đầu tư và chủ đầu tư tăng tính chống chịu cho bất động sản văn phòng và kiểm soát những tác động tới tài sản của họ trong các chu kỳ kinh tế và thị trường. Mặc dù có những rủi ro ở một thị trường cận biên nhưng Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư nhạy bén biết nghiên cứu thấu đáo và ra quyết định đúng thời điểm.

Khó khăn về nguồn vốn vẫn sẽ tiếp diễn

Năm 2024, thị trường vẫn còn đối diện với một trong những thách thức nổi bật là doanh nghiệp khát vốn, song mức tăng trưởng tín dụng ngân hàng còn thấp, điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn, thủ tục cho vay vẫn còn phức tạp, còn hiện tượng tiêu cực. Lãi suất mặc dù đã giảm, song vẫn còn cao so với khả năng chi trả của doanh nghiệp và đặc biệt cao so với lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng. Ngoài ra, nợ xấu có xu hướng gia tăng và tiềm ẩn rủi ro an toàn hệ thống.

Về trái phiếu doanh nghiệp, tình trạng kéo dài thời gian nợ đáo hạn trái phiếu bất động sản sẽ tiếp diễn trong năm 2024. Trong bối cảnh hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp vẫn còn khó khăn, thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó về dòng tiền và hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn, đương nhiên danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu vẫn tiếp tục tăng lên.

Mới đây, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cenland, mã CK: CRE) vừa thông qua nghị quyết gia hạn trái phiếu mã CRE202001. Theo đó, ngày đáo hạn được dời từ ngày 31/12/2023 sang ngày 31/1/2025. Cenland cho biết, công ty sẽ thanh toán đầy đủ cho trái chủ lãi phải trả và thanh toán 20% tiền gốc trái phiếu của lô trái phiếu trên tại ngày đáo hạn cũ là 31/12/2023. Trong thời gian trái phiếu được gia hạn, lãi suất trái phiếu là 12%/năm.

Vì vậy, thời gian tới cần thêm rất nhiều nỗ lực mới từ các bên liên quan, nhất là từ doanh nghiệp để lấy lại được niềm tin của người tiêu dùng, cải thiện sự mất cân đối giữa các phân khúc và khơi thông dòng tiền từ các nguồn, trong đó có thị trường trái phiếu và nguồn vốn trả trước của khách hàng.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ lên đến 329.500 tỷ đồng, cao nhất trong 3 năm gần đây. Quý IV/2023 là giai đoạn cao điểm đáo hạn trái phiếu của cả năm 2023 với tổng giá trị lên đến 65.500 tỷ đồng (không tính các lô trái phiếu đã giãn, hoãn), trong đó có gần 80% là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Nghị định 08/2023/NĐ-CP bước đầu đã phát huy tác dụng, tháo gỡ phần nào khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn cao điểm quý cuối năm. Áp lực đáo hạn sẽ hạ nhiệt trong quý I/2024, tuy nhiên sau đó sẽ tăng mạnh trở lại trong quý II/2024.

Trước tình hình đó, Chính phủ nên gia hạn hiệu lực của Điều 3 Nghị định 08/2023/NĐ-CP thêm 12 tháng, đến hết ngày 31/12/2024 (thay vì ngày 31/12/2023) để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ và nhà đầu tư cá nhân đầu tư trái phiếu riêng lẻ trong năm 2024, phù hợp với thực tiễn doanh nghiệp.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, Ngân hàng Nhà nước cũng cần thực hiện nghiêm chỉ đạo của Thủ tướng trong cuộc họp ngày 7/12/2023 về tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cho các doanh nghiệp, cụ thể:

Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát các điều kiện tín dụng, linh hoạt hơn, sát tình hình hơn nữa, nhất là về tài sản thế chấp, thủ tục cho vay…; quyết liệt hơn các biện pháp để tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay, đẩy mạnh triển khai hiệu quả các gói tín dụng ưu đãi phù hợp với đặc thù của từng tổ chức tín dụng; xử lý nghiêm ngân hàng đưa thêm các điều kiện, yêu cầu không đúng quy định, gây khó khăn cho việc tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp; sớm hoàn thiện, trình cơ chế thử nghiệm cho các hoạt động mới như fintech, cho vay trực tuyến… để tạo điều kiện huy động và cho vay tiện lợi hơn.

Ngoài ra, việc điều hành tín dụng cần kịp thời hơn, bao gồm cả việc cấp hạn mức tăng tín dụng mới đảm bảo luôn đáp ứng nhu cầu vốn cho nền kinh tế; đẩy mạnh chống tiêu cực, không hạ chuẩn tín dụng, nhưng xử lý linh hoạt, phù hợp với tình hình; kịp thời xử lý các vướng mắc pháp lý; đẩy mạnh sử dụng các công cụ thị trường, giảm bớt và tiến tới loại bỏ công cụ hành chính; đặc biệt, sớm nghiên cứu, công bố công khai lãi suất bình quân của hệ thống tổ chức tín dụng, lãi suất bình quân cho vay của từng tổ chức tín dụng và chênh lệch lãi suất bình quân tiền gửi và cho vay. Qua đó, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người dân lựa chọn ngân hàng có lãi suất thấp để vay và tạo áp lực cạnh tranh thị trường cao hơn./.