Liên tiếp các chỉ đạo từ Chính phủ nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản đã yêu cầu doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại phân khúc và giảm giá nhà. Tại các hội nghị về bất động sản, vấn đề này cũng liên tục được nêu ra và được cho là giải pháp quan trọng để phục hồi thanh khoản cho thị trường.

Giá nhà phi mã

Ghi nhận của Diễn đàn Doanh nghiệp về các dự án mở bán gần đây đều có mức giá tiệm cận nội thành. Cụ thể một dự án nằm trong khu đô thị phía Tây Hà Nội, có khoảng cách đến trung tâm hồ Hoàn Kiếm hơn 20km đã có giá lên tới hơn 80 triệu đồng/m2. Dự án hiện đang được mở bán mới căn hộ 2 tòa B,C, dự kiến bàn giao vào năm 2024. Trong bảng giá hàng, căn hộ diện tích 80m2, 3 phòng ngủ, view hồ có giá bán 6,4-6,9 tỷ đồng, tương đương 80-86 triệu đồng/m2.

Tọa lạc gần đó, mới đây tại lễ mở bán căn hộ tại dự án Lumi của Capital Land, giá bán được đưa ra cũng gây chú ý thị trường khi lên tới 66 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá bán tại các căn hộ tại Vinhomes Smartcity ở ngay cùng khu vực hiện được rao bán với mức giá 37 - 40 triệu đồng/m2.

Có vị trí gần trung tâm hơn, dù đang hoàn thiện móng, nhưng giá “rumor” của dự án Endless Skyline Westlake của Tập đoàn Phenikaa cũng được môi giới đưa ra lên tới gần 90 triệu đồng/m2.

Có mức giá thấp hơn, tại các dự án như Phương Đông Green Park, Đồng Phát Park View, North South, Feliz home hiện đang rao bán từ 40 - 45 triệu đồng/m2. Ở ngưỡng 30 triệu đồng/m2, hầu hết ở thị trường thứ cấp và ở các huyện, như dự án Tân Tây Đô (Đan Phượng) 30 triệu đồng/m2, Intracom Riverside Vĩnh Ngọc (Đông Anh) có mức giá 35 triệu đồng/m2.

Theo CBRE, bất chấp bối cảnh thị trường trầm lắng và kinh tế khó khăn, giá bán căn hộ chung cư tại thị trường sơ cấp trong quý III vừa qua tăng 14% theo năm, đạt mức bình quân 50,8 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các quận ngoài trung tâm ghi nhận mức giá bán tăng mạnh. So với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp của chung cư tại huyện Hoài Đức và quận Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.

Ở khu vực phía Đông, theo ghi nhận từ Savills, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 48 triệu đồng/m2. Giới nghiên cứu thị trường nhận xét giá bán chung cư tại Hà Nội vẫn không có xu hướng giảm trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Người mua có nhiều lựa chọn

Lý giải nguyên nhân mức giá căn hộ xa trung tâm ngày càng đắt đỏ, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản đang vận hành theo cơ chế thị trường. Nếu cung đủ cầu thì giá sẽ giảm, còn ngược lại cung không đủ cầu, giá sẽ tăng.

Trong khi đó, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cũng cho rằng nguồn cung dự án trong trung tâm rất ít nên sức nóng được đẩy ra khu vực ngoại thành và chủ đầu tư các dự án đã đầy đủ pháp lý, sẵn sàng bán hàng ra thị trường không thể "bán rẻ". Hơn nữa, chi phí đầu tư, phát triển dự án như vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất đang ngày càng tăng cao khiến giá căn hộ tăng.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng định vị sản phẩm của mình ở phân khúc cao cấp để bán với mức giá cao hơn. Một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh.

Cùng với đó là sự xuất hiện của các chủ đầu tư nước ngoài với chất lượng dự án cao cấp hơn từ thiết kế, hoàn thiện nội thất, tiện ích, đơn vị quản lý vận hành, từ đó làm tăng giá thành căn hộ.

Còn theo Batdongsan.com.vn, giá chung cư tăng nhưng vẫn bán được hàng là do những xu hướng thay đổi lớn trên thị trường bất động sản từ khâu thiết kế sản phẩm đến mở bán, chăm sóc khách hàng từ chủ đầu tư. Theo đó, giá tăng nhưng diện tích căn hộ đang có xu hướng nhỏ lại khiến tổng tiền khách hàng phải trả cho mỗi căn hộ không tăng đáng kể, thậm chí vẫn được giữ nguyên như thời gian trước. 

Đơn cử như cùng với số tiền 3 tỷ đồng và nhu cầu mua một căn hộ hai phòng ngủ, năm ngoái, người mua nhà có thể sở hữu căn hộ diện tích 60m2 tại khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, họ chỉ mua được căn hộ 50m2. Mặt khác, mặc dù giá căn hộ tăng cao, nhưng chủ đầu tư đang có rất nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn thời hạn thanh toán cho khách hàng. 

"Nếu như trước đây, khi mua căn hộ 3 tỷ đồng, khách hàng phải thanh toán hết trong vòng từ một đến hai năm, thì hiện nay họ được kéo dài thời hạn thanh toán lên đến 8 - 10 năm và hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng. Điều này khiến khách hàng "dễ thở" hơn, không chịu nhiều áp lực tài chính khi mua nhà. Chính vì vậy, nhiều người mua nhà có dòng tiền ổn định vẫn chấp nhận mua với mức giá tăng cao" - đại diện Batdongsan.com.vn cho biết.