Mua một quả mít khi đang vội đi trên đường là chuyện hết sức may rủi. Nếu vớ phải quả “điếc” thì coi như mất tiền oan. Nếu may mắn mua được quả ngon, nhưng chưa chín thì phải đóng cọc, nhựa cũng dính đầy tay. Thậm chí, chưa chừng quả chín ngon là do bị nhúng thuốc. Mà khách hàng lại không có cơ hội bắt đền người bán.

Tín dụng cho bất động sản hiện cũng rơi vào tình trạng tù mù như vậy.

Quân tử… khôn

Làm thế nào để cứu bất động sản, cứu doanh nghiệp, cũng là cứu ngân hàng và cả sức cầu của nền kinh tế? Đã có hàng loạt giải pháp, kế hoạch được triển khai. Từ đầu năm nay, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã khẳng định thị trường đang ấm dần lên. Thế nhưng tồn kho bất động sản đến tháng 6/2014 là 83 ngàn tỷ đồng. Nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản, theo ông Phan Đức Tú, Tổng giám đốc BIDV là khoảng 4% tổng dư nợ của ngân hàng. Còn theo GS., TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, con số này là 6%, thậm chí có thể cao hơn rất nhiều. Nói theo nghĩa đen, một đống tiền của ngân hàng đang “chôn” trong bất động sản, giờ bảo tiếp tục đổ tiền vào, ai dám?

Tuy thế, vẫn có “quân tử” tiếp tục cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản vay. Đứng đầu chính là BIDV – ngân hàng luôn nỗ lực, có rất nhiều sáng kiến trong việc “cứu” thị trường bất động sản. Ngân hàng này đi tiên phong trong việc triển khai mô hình liên kết 4 nhà: nhà đầu tư – doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng – ngân hàng – người mua bất động sản. Điều đáng quan tâm nhất trong mô hình này là vai trò của ngân hàng. Cùng với tư vấn của Bộ Xây dựng, thực trạng sức khỏe của nhà đầu tư và mối quan hệ lâu nay giữa hai bên, ngân hàng sẽ quyết định tiếp tục đầu tư cho dự án, công trình nào để “nuôi nợ” nhằm thu hồi cả vốn lẫn lãi của khoản đã và sẽ cho vay. Nhưng tiền sẽ không được rót trực tiếp cho nhà đầu tư mà là cho các doanh nghiệp, đơn vị tham gia cung ứng vật liệu xây dựng cho công trình.

Còn khách hàng mua nhà thì ngân hàng cũng sẵn sàng cho vay! Vì khi đó ngân hàng đã “nắm đằng chuôi” từ chủ đầu tư rồi. Quân tử này cũng chọn cho vay các dự án trọng điểm phát triển cơ sở hạ tầng mà đứng đằng sau là Bộ Giao thông Vận tải. Ngân hàng sẵn sàng cho vay các doanh nghiệp tham gia dự án trọng điểm do Bộ này tuyển chọn.

“Nếu lãnh đạo địa phương đứng ra bảo lãnh, chúng tôi sẵn sàng cho các hộ gia đình bị mất nhà do giải phóng mặt bằng vay vốn mua nhà để giúp giải phóng mặt bằng nhanh”, lãnh đạo ngân hàng hiến kế. Làm theo cách này, chẳng phải ngân hàng đã được các Bộ bảo lãnh, đường đi của đồng vốn luôn được kiểm soát hay sao?

Quân tử này đúng là quân tử khôn! Nhưng không phải ai muốn khôn cũng được. Chỉ những ngân hàng lớn, có vị thế, tiềm lực mạnh mới có thể làm theo cách này.

Tìm đâu ra mít chín cây?

Cứu thị trường bất động sản là cần thiết, mang lại nhiều lợi ích. Nhưng đầu tư cho bất động sản trong bối cảnh hiện nay thì độ rủi ro quá lớn. Nó giống việc mua mít ở ven đường quốc lộ vậy.

Nếu muốn ăn chắc, ngân hàng chọn những dự án lớn, có một phần vốn đầu tư của nhà nước (như là một hình thức có bảo lãnh), nhưng rủi ro vẫn có. Ví dụ công trình xây dựng đó không được giải ngân vốn ngân sách kịp thời, bị chậm tiến độ thì tiền của ngân hàng cũng bị ngâm theo. Hay công trình bị bán thầu, nhà thầu chính rất “hoành tráng”, nhưng nhà thầu “phụ của phụ” thì khó mà đánh giá đúng được năng lực thực sự. Đổ tiền vào mấy dự án bị bán thầu đó, ngân hàng lần theo được đường đi vòng vèo của đồng tiền thì cũng ốm. Cũng còn những “quả mít” mà độ rủi ro thấp hơn: loại mít già, đang chờ chín. Mít này thường sẽ được đóng cọc để “thúc” chín nhanh hơn. Ở đây chiếc cọc – vốn đầu tư thêm – rất quan trọng. Những dự án nhà ở sắp hoàn thiện hay những công trình hạ tầng lớn như cải tạo, mở rộng quốc lộ 1; mở rộng quốc lộ 14… có được tiếp vốn kịp thời để ra thị trường sớm hay không?

Một vấn đề nữa, rất quan trọng là giá cả. Các cụ có câu: tiền nào của nấy. Ở đây cũng vậy. Đầu tư cho bất động sản độ rủi ro rất lớn, nhưng lợi nhuận mang lại cho ngân hàng không nhỏ. Và độ rủi ro lớn thì lãi suất cho vay sẽ càng cao. Hiện tại lãi suất cho vay bất động sản được trải khá rộng: từ 0 đến 15%/ năm. Tùy từng trường hợp cụ thể ngân hàng sẽ áp phương án tính lãi suất cho vay khác nhau. Cuối cùng, mít non hay xơ mít có thể đem trộn gỏi, nấu canh hay làm nhút (xơ mít muối chua)… cũng rất ngon. Liệu những món nợ xấu bất động sản có thể… chế biến lại? Đây có lẽ là câu hỏi đau đầu nhất của các ngân hàng và cả VAMC.

Trước mắt, với gói 30 ngàn tỷ đồng, tuy đã được mở rộng đối tượng hưởng thụ, nới điều kiện cho vay, thời gian cho vay, nhưng vấn đề người mua quan tâm nhất hiện nay là giá nhà. Giá nhà ở xã hội, do được quản lý theo kiểu bao cấp, nên có nơi còn cao hơn nhà ở thương mại. Vậy ai dại mà mua? Nếu quản lý theo thị trường, giá nhà sẽ giảm.

Thứ hai, cùng với Luật Đất đai 2013, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng đang được người nước ngoài và Việt kiều quan tâm. Nếu nới điều kiện cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam thì chắc chắn giải quyết nợ xấu có tài sản thế chấp là bất động sản (chiếm khoảng 70% khoản nợ xấu) sẽ nhanh hơn, hấp dẫn được vốn ngoại.

Thứ ba, đặc tính của thị trường bất động sản Việt Nam là đầu tư theo phong trào, trong khi công tác quy hoạch, cơ chế yêu cầu minh bạch thông tin rất lỏng lẻo khiến nhiều nhà đầu tư “chết đứng” khi bỏ tiền vào dự án ngoài quy hoạch hay người mua nhà dễ bị lừa vì thiếu thông tin. Vì vậy, để ngân hàng tin doanh nghiệp thì doanh nghiệp cũng phải tạo niềm tin cho người mua. Khi tính thanh khoản của thị trường tốt hơn, thị trường sẽ ấm lên, có lợi cho tất cả các bên: ngân hàng, doanh nghiệp và cả nền kinh tế.