Theo đó, các phương pháp định giá đất có thể áp dụng: So sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó, cơ sở thông tin về giá đất dựa trên giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất. Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá và tại khu vực định giá đất.

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức việc điều tra, theo dõi, cập nhật, quản lý chỉ số biến động giá đất thị trường tại địa phương, công bố định kỳ hàng quý từ ngày 01 đến ngày 10 của tháng đầu quý.

Còn nhiều bất cập

Trên thực tế, phương pháp thẩm định giá đất chưa phù hợp dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Báo cáo mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh cho biết, khi áp dụng trong tình hình thực tiễn tại Việt Nam thì có một số bất cập, đặc biệt là việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TP. Hồ Chí Minh chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

UBND Thành phố cũng chỉ ra nhiều bất cập tại Nghị định số 44, quy định về 5 phương pháp thẩm định giá đất, cụ thể: Phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chính giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá lại chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau.

Trong khi đó, tại Hà Nội, câu chuyện "lùm xùm" thẩm định giá đất 2 vị trí bên đường Lê Đức Thọ được cơ quan chức năng thẩm định làm căn cứ bồi thường chỉ 36 triệu đồng/m2 khiến người dân thuộc diện bị thu hồi bức xúc, bởi giá thực tế trên 150 triệu đồng/m2.

Thực tiễn này cũng cho thấy phương pháp định giá đất không phù hợp dẫn đến giá đất được phê duyệt làm căn cứ bồi thường cách rất xa giá thị trường, phương án tái định cư chưa thực sự bảo đảm quyền và lợi ích của người dân.

Bàn về định giá đất trước đó, PGS., TS. Ngô Trí Long – chuyên gia thẩm định giá cho rằng thực tế các phương pháp xác định giá đất có những hạn chế, tồn tại tạo điều kiện tùy tiện áp dụng.

Trong đó, các nguyên nhân tác động lớn như thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế). Bên cạnh đó, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập. Đồng thời, chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.

Vị chuyên gia cho biết, thực tế hiện nay các đơn vị tư vấn hoặc các cơ quan nhà nước mới chỉ có các hệ thống dữ liệu về giá đất một cách rời rạc, chưa được tổng hợp, cập nhật thường xuyên, chưa đảm bảo độ tin cậy.

“Quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất và khi định giá đất với cùng một vị trí đất nhưng khi xác định giá đất cụ thể thì Hội đồng thẩm định giá áp dụng mỗi phương pháp có một kết quả khác nhau dẫn đến tình trạng kết quả tính thu tiền sử dụng đất cũng khác nhau” – ông Long nói.

Gỡ nút thắt ra sao?

Chuyên gia chỉ thêm quy định để cơ quan tài nguyên môi trường xác định giá đất là dựa vào kết quả tư vấn xác định giá đất như vậy gần như phụ thuộc vào trình độ, năng lực của tư vấn xác định giá đất nhưng chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi sai phạm trong việc tư vấn xác định giá đất.

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc quyết định giá đất cụ thể được thực hiện qua nhiều khâu, nhiều ban/ngành.

Cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể chuyển Hội đồng Thẩm định giá đất thực hiện thẩm định. Trên cơ sở kết quả thẩm định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Theo đánh giá việc thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định như trên đôi khi gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức liên quan, cũng như kéo dài thời gian thực hiện.

Theo PGS., TS. Ngô Trí Long, một trong những giải pháp để giá đất đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến của thị trường, cần xem xét bãi bỏ quy định khung giá đất tại Điều 113 Luật Đất đai 2013, để các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tự xác định giá đất phù hợp với giá thị trường theo quy định của pháp luật.

Đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền địa phương được chủ động xác định giá đất. Tăng cường sử dụng dịch vụ của các doanh nghiệp thẩm định giá. Bên cạnh đó, bổ sung chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất để đảm bảo công khai, minh bạch.

Ông Long cũng kiến nghị cần thống nhất thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý giá, nâng cao điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá và chất lượng thẩm định viên về giá. Đặc biệt tăng cường vai trò của hội đồng thẩm định giá của Nhà nước, nhất là tại các địa phương.