Nhiều tiềm năng tăng giá

Bà Đặng Phương Hằng, Tổng Giám đốc điều hành CBRE (Việt Nam) phân tích, nhu cầu thuê văn phòng liên tục ghi nhận điểm tích cực, đặc biệt chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã thúc đẩy các công ty sản xuất và logistics nước ngoài tìm kiếm mặt bằng để dịch chuyển văn phòng từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Những động thái này được thể hiện qua sự gia tăng về yêu cầu thuê văn phòng mới được ghi nhận bởi CBRE trong quý II/2019 lên đến 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Gần 40% yêu cầu thuê mới đến từ công ty sản xuất và logistics, 50% trong số đó có văn phòng tại Trung Quốc.

Bên cạnh ngành sản xuất và logistics, các công ty công nghệ thông tin cũng chiếm thị phần đáng kể, với 15% tổng số yêu cầu thuê. Những công ty công nghệ thông tin này mở rộng nhanh chóng nên rất cần mặt bằng lớn để hợp nhất các chi nhánh nhỏ. 

Với làn sóng nguồn cung mới trong 3 năm tới, thị trường được dự báo gia tăng tỷ lệ trống cho cả 2 phân khúc. Theo đó, tỷ lệ trống hạng A các năm 2019, 2020 và 2021 dự báo đạt lần lượt 10%, 14% và 20%. Trong khi tỷ lệ trống hạng B dự kiến tăng lên 6,6%, 7,4% và giảm xuống 3,9% trong cùng thời gian. 

Về tỷ lệ tăng giá thuê, giá thuê hạng A tiếp tục tăng nhẹ trong 2 năm 2019 và 2020, với tốc độ tăng trưởng trung bình lần lượt 3% và 0,6%. Tuy nhiên, giá trung bình hạng A sẽ có chiều hướng giảm nhẹ 0,6% trong năm 2021, khi tỷ lệ trống của phân khúc này chạm ngưỡng 20% trong cùng năm.

Ngược lại, sở hữu giá thuê cạnh tranh và tiềm năng tăng giá còn nhiều, giá thuê trung bình hạng B dự kiến tiếp tục tăng cao hơn trong 3 năm tới. Cụ thể, từ cuối năm 2019 tới hết năm 2021, giá thuê phân khúc này tăng lần lượt 2,3%, 1,8% và 2,6%. 

Tại thị trường Hà Nội, ghi nhận từ Savills Việt Nam cho hay văn phòng hạng A hiện có 23 dự án với tổng diện tích sàn 460.000m2, chỉ bằng 15% của Singapore và 11% của Malaysia. 

Theo đó, văn phòng hạng A của Hà Nội còn nhiều dư địa phát triển, đặc biệt khi thành phố này đang là điểm “nóng” của Đông Nam Á về thu hút đầu tư nước ngoài trong thời gian gần đây.

Dữ liệu từ Savills cho thấy Hà Nội đang thiếu hụt nguồn cung văn phòng hạng A, đặc biệt là tại khu vực trung tâm - nơi đang có tỷ lệ lấp đầy cao nhất tới 91% và giá thuê trung bình 32 - 40USD/m2/tháng tuỳ vị trí. 

Đơn cử, Hà Nội Tower đang lấp đầy 99%; các toà nhà 63 Lý Thái Tổ, Centre Building, BIDV Tower, Sun Red River, Lotte Centre, PVI Tower gần như không còn chỗ trống, trong khi toà nhà Pacific Place đạt 93%, Landmark 72 đạt 99% và Charmvit Tower là 85%.

Tuy nhiên, do khu vực trung tâm thành phố hiện không còn nhiều quỹ đất để xây toà nhà văn phòng nên nguồn cung văn phòng hạng A buộc phải mở rộng sang các quận khác như Ba Đình, Đống Đa và khu vực phía Tây.

Theo ông Bùi Trung Kiên, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, do tỷ lệ lấp đầy rất cao nên đối với những khách hàng cần thuê mặt bằng lớn, chất lượng tốt ít có sự lựa chọn. 

Ông Kiên nhận định: “Hiện nay, xu thế là chuyển dịch văn phòng cho thuê từ trung tâm quận Hoàn Kiếm ra quận Đống Đa và Ba Đình để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Ngoài việc đảm bảo chất lượng nguồn cung, môi trường làm việc hiện đại, những dự án văn phòng mới ở những quận này còn phù hợp hơn cho khách thuê khi nhân viên văn phòng chủ yếu sống xa trung tâm quận Hoàn Kiếm. Bản thân các công ty khi đặt trụ sở tại đây thì việc di chuyển vào trung tâm Hà Nội hay khu vực Mỹ Đình cũng không mất quá nhiều thời gian”.

Tỷ suất sinh lời cao

Trước đó, báo cáo về lợi suất văn phòng toàn cầu của Savills cũng cho thấy Hà Nội là thành phố dẫn đầu trên toàn thế giới với mức lợi suất thị trường đạt 8,57%, cao hơn cả Manila, Adelaide, TP. Hồ Chí Minh và Perth. Lần thứ ba kể từ tháng 1/2017, Hà Nội được xếp hạng đầu tiên trên thế giới về lợi suất văn phòng hạng A.

Theo ông Hoàng Hải, một nhà đầu tư phân khúc văn phòng chia sẻ, thị trường văn phòng cho thuê đang hưởng lợi khá ổn định. Trung bình mỗi tháng sinh lời trên 1%, có nghĩa chia bình quân cả năm sẽ là trên 12%. Bởi vậy, tính sơ bộ mỗi nhà đầu tư có thể thu hồi vốn trong khoảng 10 - 12 năm, trong khi văn phòng cho thuê có thời hạn sử dụng lên đến trên 50 năm. Hơn nữa so với công suất cho thuê cao như hiện nay, nguồn cung văn phòng trong tương lai sẽ vẫn còn hạn chế và giá thuê sẽ còn tăng. Tuy nhiên, khách hàng vẫn có nhiều lựa chọn về mặt bằng tại một số dự án đang và sẽ triển khai. Do vậy, các chủ đầu tư cần đặt chất lượng, uy tín của dự án mình lên hàng đầu.

Cũng theo chia sẻ của một giám đốc hệ thống văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh, khách thuê văn phòng lẻ, một đôi chỗ ngồi làm việc tại TP. Hồ Chí Minh không phải là hiếm. Từ khi làn sóng khởi nghiệp lan rộng tại thành phố trên 10 triệu dân này, cộng thêm thị trường văn phòng cho thuê tại khu trung tâm khan hiếm nguồn cung và giá thuê ngày càng đắt đỏ, nhu cầu thuê chỗ ngồi làm việc trở nên bức thiết hơn bao giờ hết.

Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng A (khu trung tâm quận 1, TP. Hồ Chí Minh) đạt mức trung bình 50 - 60 USD một m2 mỗi tháng, hạng B vào khoảng 22 - 30 USD mỗi m2 một tháng, chưa bao gồm thuế phí, thì giá thuê một chỗ ngồi làm việc 150 - 300 USD tại quận 1, 3 không phải là đắt đỏ.

Thậm chí với thực trạng khan hiếm nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy của các văn phòng hiện nay đạt trên 95%, khách thuê muốn ký hợp đồng thuê mặt bằng đẹp còn phải xếp hàng chờ thì việc thuê một chỗ ngồi với giá như trên còn được xem là vừa túi tiền và linh hoạt.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Phân khúc văn phòng cho thuê... dự báo sẽ phát triển mạnh hơn trong nửa cuối năm 2019. Đây là phân khúc được dự báo có thể được hưởng lợi từ quá trình hội nhập của đất nước khi thực thi Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và triển vọng mở ra từ việc ký kết Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Liên minh châu Âu (EVFTA), cũng như xu hướng chuyển dịch đầu tư của nhiều nhà đầu tư ra khỏi Trung Quốc dưới tác động của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung… Về giá, dự báo mặt bằng giá cả nhà ở có chiều hướng tăng nhẹ nhưng không “sốt”, thị trường duy trì ở mức ổn định, vì vậy, không xuất hiện bong bóng bất động sản trong năm 2019”.