Tuy nhiên, có thể gây xáo trộn lớn khi giải quyết cấp “Sổ đỏ” cho người dân. Theo Điều 137 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang xin ý kiến Nhân dân, việc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về đất sẽ có thay đổi đáng kể, có thể tác động lớn đến hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người dân.

Theo đó khoản 1 Điều 137 dự thảo giữ nguyên quy định của Luật hiện hành về công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về đất, đang thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp này áp dụng với vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn (thường là địa bàn miền núi) và với đối tượng nông dân, ngư dân, diêm dân đang trực tiếp sản xuất trong những lĩnh vực có giá trị không cao, cần được bảo vệ.

Với trường hợp còn lại (không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn hoặc ở địa bàn có điều kiện khó khăn nhưng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) thì khoản 2 Điều 137 dự thảo quy định chặt hơn so với khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013.

Theo đó, dự thảo chỉ cho phép công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện: không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai (với đất phi nông nghiệp thì còn phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn).

Như vậy, điểm thay đổi lớn nhất nằm ở khía cạnh: Dự thảo đã loại bỏ trường hợp lấn, chiếm đất; trường hợp này sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất.

Quy định này nếu được thông qua sẽ gây xáo trộn cho hoạt động cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) để công nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Vì theo phần giải thích từ ngữ trong dự thảo, “chiếm đất” là trường hợp tự ý sử dụng đất do Nhà nước quản lý hoặc đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được cho phép; sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn mà không được gia hạn và đã có quyết định thu hồi đất nhưng không chấp hành. Trong khi đó, “lấn đất” là hành vi chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cho phép.

Với cách giải thích từ ngữ này thì có thể khẳng định rằng đa số các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện nay đều thuộc trường hợp “lấn, chiếm đất” (do hệ quả của quá trình khai hoang, du canh, di cư...). Trường hợp này vẫn có thể được xem xét cấp “Sổ đỏ” theo Luật Đất đai hiện hành nhưng sẽ không được cấp “Sổ đỏ” theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Để xử lý, khoản 3 Điều 137 dự thảo quy định nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ và không được công nhận quyền sử dụng đất thì được Nhà nước ghi nhận là người đang sử dụng đất tại thời điểm đăng ký, được tạm thời quản lý đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. Như vậy, Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ làm rõ trường hợp này “người đang sử dụng đất” có được xem xét cấp Giấy chứng nhận (và phải nộp tiền sử dụng đất) hay Nhà nước sẽ thu hồi để quản lý, sử dụng như đất công.

Quy định nêu trên nếu được thông qua sẽ có tác động rất lớn đến việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho người dân và ảnh hưởng đến an sinh xã hội; nếu không giải quyết được trường hợp lấn chiếm đất có nguồn gốc từ lịch sử sẽ khó lòng bảo vệ được nhóm yếu thế, đối tượng nhạy cảm, dễ bị tổn thương và tiềm ẩn nguy cơ khiếu kiện, bất ổn.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra quy định trên xuất phát từ nhu cầu quản lý đất đai của Nhà nước, theo đó, đăng ký đất đai không chỉ là quyền mà còn là nghĩa vụ của người dân. Sự thay đổi trong dự thảo luật sẽ tạo “áp lực” để người dân sớm đi làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, Luật Đất đai (sửa đổi) có lẽ cần đưa ra lộ trình áp dụng, chẳng hạn cho phép duy trì quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai hiện hành thêm 3 năm để người dân tiếp tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, sau đó mới “siết chặt” theo quy định mới.