Nhiều thủ đoạn, chiêu trò để trốn tránh thuế chuyển nhượng BĐS

Qua đấu tranh và rà soát các vụ việc có liên quan đến hành vi trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, cơ quan thuế nhận thấy các đối tượng thường dùng các thủ đoạn, chiêu trò như thực hiện chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch.

Trường hợp này xuất phát từ thực tế hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản và hoặc bằng lời nói, do vậy, các đối tượng tìm cách kê khai giá chuyển nhượng bất động sản trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế để trốn thuế.

Cụ thể, các giao dịch chuyển nhượng có thể tồn tại song song 02 loại hợp đồng. Hợp đồng thứ nhất là hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; Thứ hai là hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Toà.

Cơ quan thuế còn phát hiện, có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND.

Hay trường hợp với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Thậm chí, có trường hợp hai bên mua và bán chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS. 

Bên cạnh đó, hiện nay, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, không nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng...

Tăng cường quản lý chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Trước tình hình trên, Tổng cục Thuế đã ban hành nhiều công văn chỉ đạo toàn Ngành tập trung thực hiện các giải pháp quản lý chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Tổng cục Thuế đã yêu cầu cơ quan thuế các cấp tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế trong pháp luật hình sự và chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. 

Theo đó, cơ quan thuế đã thực hiện phát “Thư ngỏ” tại Văn phòng đăng ký đất đai và Bộ phận “Một cửa”; hướng dẫn các Chi cục Thuế phát “Thư ngỏ” tại các Văn phòng công chứng, các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Bộ phận “Một cửa” của UBND các quận, huyện, thị xã và tại các Chi cục Thuế. Đồng thời, tăng cường các bài báo trên website của Cục Thuế, các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tuyên truyền cho người nộp thuế hiểu về trách nhiệm kê khai đúng và nộp thuế theo quy định.

Đối với công tác thanh tra, kiểm tra thuế, Tổng cục Thuế triển khai xây dựng chuyên đề thanh tra, kiểm tra đối tượng và kiểm tra công vụ trong lĩnh vực công chứng và công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại các Chi cục Thuế.

Thực hiện đối chiếu các hồ sơ khai thuế để kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của các thông tin người nộp thuế cung cấp, xác định các trường hợp khai thiếu doanh thu, khai sai giá bán hoặc giá bán không phù hợp, trên cơ sở đó xác định trường hợp rủi ro cao về thuế để yêu cầu người nộp thuế giải trình, bổ sung thông tin theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Hàng năm, ngành Thuế sẽ xây dựng kế hoạch tổ chức thanh tra, kiểm tra phát hiện các hành vi trốn thuế, gian lận thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, thực hiện ấn định thuế, truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật. Chủ động phối hợp với các Sở, Ban, Ngành có liên quan trong công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Đề xuất UBND tỉnh xây dựng Đề án chống thất thu đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó chủ động phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan tham mưu, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố xây dựng Bảng giá đất sát với giá đất phổ biến trên thị trường. Phối hợp với Sở Tư pháp chỉ đạo các Tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tuyên truyền, hướng dẫn người dân khai đúng thực tế giá mua bán trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản; đồng thời, thu thập thông tin, rà soát cơ sở dữ liệu để xác định doanh thu, đôn đốc khai, nộp thuế theo quy định.

Trong quá trình kiểm tra, giám sát, nếu cơ quan thuế phát hiện tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải xử lý theo thẩm quyền; những hành vi vi phạm không thuộc phạm vi, chức năng, thẩm quyền xử lý của mình, cơ quan thuế củng cố, hoàn thiện hồ sơ, chuyển cơ quan điều tra các trường hợp có dấu hiệu trốn thuế, không khai, hoặc khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế chuyển để xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, thực hiện phối hợp tổ chức thanh tra, kiểm tra liên ngành. Cơ quan chủ trì phối hợp thanh tra, kiểm tra liên ngành chịu trách nhiệm chính trong việc tổ chức thanh tra, kiểm tra và xử lý kết quả kiểm tra theo thẩm quyền và quy định của pháp luật; các cơ quan, đơn vị tham gia có sự thống nhất ý kiến trong quá trình thanh tra, kiểm tra và xử lý kết quả vụ việc.

Hiện nay, một số cơ quan thuế đã có nhiều giải pháp quản lý thuế trong lĩnh vực này như phối hợp với các cơ quan ban ngành quản lý về đất đai, đặc biệt là công tác phối hợp với cơ quan công an. Điển hình là cách làm tại Cục Thuế Lâm Đồng đang được thực hiện rất hiệu quả.

Theo Cục trưởng Cục Thuế Lâm Đồng Trần Phương, trong năm 2021, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành "Đề án Chống thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn". Tất cả các ban ngành, huyện đều đồng loạt vào cuộc triển khai mạnh mẽ. Cơ quan thuế đã phối hợp với các ban ngành để xây dựng dữ liệu giá bình quân trên thị trường, làm cơ sở để đấu tranh với người nộp thuế.

Một trong những giải pháp quan trọng được tỉnh Lâm Đồng triển khai là tăng cường quản lý, đấu tranh với người nộp thuế. Cục Thuế Lâm Đồng đã phối hợp với các cơ quan chức năng mời và đấu tranh giá chuyển nhượng với gần 50 trường hợp, qua đó làm tăng thu thêm tiền thuế cho ngân sách nhà nước. Năm 2021, thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của tỉnh Lâm Đồng là 863 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2020.