Ngày 4/7, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) đã công bố Báo cáo Nghiên cứu thị trường quý II và 6 tháng đầu năm 2023. Theo đơn vị này, nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới tiếp tục đà suy giảm. Cụ thể, số lượng dự án mới mở bán giảm sâu, nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm.

Nguồn cung căn hộ mới tiếp tục đà suy giảm

Trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp các vùng trọng điểm trên cả nước đạt 38.000 sản phẩm. Trong đó miền Bắc gồm: Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh và Hải Phòng có khoảng 14.300 sản phẩm. Miền Trung gồm: Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam và Phú Yên có khoảng 3.700 sản phẩm. Miền Nam gồm: TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An có khoảng 17.800 sản phẩm. Miền Tây gồm Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre, Vĩnh Long và Bạc Liêu có khoảng 2.300 sản phẩm.

Cụ thể, Hà Nội và các vùng lân cận không có nhiều dự án ra hàng, giỏ hàng sơ cấp mà chủ yếu là giỏ hàng tồn của dự án cũ. Riêng Hà Nội, loại hình căn hộ chiếm ưu thế thị trường và đa số đến từ dự án nhỏ lẻ, dự án đã giao nhà. Nhìn chung trong 6 tháng đầu năm 2023, toàn thị trường giao dịch chậm.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh và các vùng lân cận, giỏ hàng sơ cấp đến từ sản phẩm căn hộ của khu Đông thành phố, giảm 70% so cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, Bình Dương, Đồng Nai và Long An thì nguồn cung cũng là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

Nguồn cung mới căn hộ giảm sâu ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội (giảm 91% theo năm) và TP. Hồ Chí Minh (giảm 89% theo năm). Tuy nhiên, cả hai khu vực đều ghi nhận giá bán bình quân sơ cấp căn hộ tăng. Ở Hà Nội, hiện phân khúc căn hộ ghi nhận mức giá trung bình từ 42 - 55 triệu đồng/m2, tăng 3 - 5% theo năm; tại TP. Hồ Chí Minh, giá từ 60 - 80 triệu đồng/m2, tăng 2 - 3% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ Hà Nội đạt 15% và TP. HCM đạt 20%.

Tương tự, thị trường miền Trung cũng không có nhiều tín hiệu tích cực, khi nguồn cung phần lớn đến từ dự án hiện hữu, không có dự án mới.

Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường vào khoảng 10 - 15%. Trong đó, miền Bắc hấp thụ cao nhất khoảng 15 - 20%; miền Trung và miền Tây có tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 5%; khu vực TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận tỷ lệ hấp thụ dao động khoảng 10 - 20%. Những chỉ báo nguồn cung mới khan hiếm và tỷ lệ hấp thụ thấp đã phản ánh rõ rệt những khó khăn kéo dài từ cuối năm 2022 đến nửa đầu 2023.

Dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2023

Dat Xanh Services nhận định, về triển vọng thị trường 6 tháng cuối năm, đa số nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền nhưng cũng đã xuất hiện nhu cầu mua "bắt đáy" bất động sản. Nhu cầu ở thực luôn cao, nhưng khả năng chi trả đang ở mức rất thấp do thu nhập giảm sút, lãi suất vẫn neo ở mức cao. Xu hướng chuyển từ mua bất động sản sang thuê bất động sản cũng được ghi nhận.

Theo DXS - FERI, trong 6 tháng cuối năm 2023, ở TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường, là cơ hội lớn nhất cho các đơn vị môi giới có giao dịch và tạo doanh thu. Tại Long An, phân khúc đất nền với xu hướng giá đi ngang, hoặc tăng nhẹ ở một số dự án có cơ sở hạ tầng, pháp lý tốt.

Riêng tại Hà Nội, phân khúc chung cư cũng dẫn dắt thị trường. Phân khúc đất nền dự báo từ quý III đến cuối năm bắt đầu ấm hơn, giao dịch trở lại với xu hướng giá ổn định hoặc tăng nhẹ so hiện tại. Phân khúc shophouse, biệt thự sẽ gặp khó và giao dịch chậm bởi giá trị cao.

Đối với các tỉnh thành khác ở miền Bắc, phân khúc chung cư giao dịch chậm. Dự báo quý III, quý IV/2023, phân khúc đất nền có giao dịch trở lại, xu hướng giá đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số dự án cơ sở hạ tầng và pháp lý tốt hay vị trí gần các khu công nghiệp mới được đầu tư. Phân khúc nghỉ dưỡng tiếp tục gặp khó khăn, phụ thuộc vào năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư, tình hình khách du lịch và vấn đề pháp lý dự án. Phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có tiềm năng và giao dịch ổn định.

Đáng chú ý, DXS-FERI đã đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường 6 tháng cuối năm 2023.

Thứ nhất là kịch bản lý tưởng, thị trường bất động sản 2023 sẽ chứng kiến nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh về mức dưới 10 - 12%, giá bán tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ tăng khoảng từ 40 - 50%;

Thứ hai là kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất cho vay giảm nhẹ về khoảng 11 - 13%, giá bán đi ngang và tỷ lệ hấp thu tăng khoảng 20 - 30%.

Thứ ba là kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm thêm khoảng 20 - 30%, lãi suất giữ ở mức cao hơn 14% và giá bán giảm từ 10 - 20%.

Bên cạnh đó, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cũng đánh giá, thị trường đang thể hiện sự giao thoa của kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức và khả năng cao là nửa cuối năm 2023 kịch bản lý tưởng sẽ không xảy ra./.