Thời điểm thuận lợi cho thị trường bất động sản không còn xa

Nhìn nhận về cơ hội và tiềm năng của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2021 và năm 2022, CTCP Chứng khoán VNDirect đã đưa ra những dự báo tích cực. Theo đó, thời gian tới được cho là thời điểm thuận lợi đã đến gần với phân khúc bất động sản nhà ở.

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong quý II/2021 giảm 36,7% so với cùng kỳ, còn 3.526 căn do đợt bùng phát dịch bệnh COVID-19 từ tháng 5/2021; dẫn đến lượng căn hộ tiêu thụ giảm 14,6% so cùng kỳ, còn 3.921 căn.

Trong khi đó, nguồn cung mới nhà liền thổ tại Hà Nội trong quý II/2021 tăng ấn tượng 597,2% so với cùng kỳ lên 1.255 căn, lượng giao dịch tăng 460,8% so với cùng kỳ lên 858 căn. Giá bán nhà ở tại Hà Nội tiếp tục tăng trong quý II/2021, giá bán căn hộ sơ cấp tăng 7,2% so với cùng kỳ, lên 1.472 USD/m2, nhà phố thứ cấp tăng 13,7% so cùng kỳ lên 5.127 USD/m2.

Tại TP. Hồ Chí Minh, lượng căn hộ tiêu thụ hồi phục mạnh mẽ trong quý II/2021, tăng 143,1% so với cùng kỳ, đạt 4.700 căn, nhờ nguồn cung mới tăng 141,4% so với cùng kỳ, đạt 3.968 căn. Nguồn cung mới nhà ở liền thổ tiếp tục giảm 85,3% so với cùng kỳ, chỉ còn 97 căn trong quý II/2021, điều này kéo lượng giao dịch giảm 91,4% so với cùng kỳ, xuống còn 80 căn.

Trong quý II/2021, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tăng 16,5% so với cùng kỳ lên 2.260 USD/m2, giá nhà phố thứ cấp cũng tăng mạnh 17,9% so cùng kỳ lên 4.202 USD/m2.

Theo nhóm nghiên cứu VNDirect, thị trường bất động sản có thể gặp khó khăn tạm thời trong quý III/2021 do dịch bệnh COVID-19 đang bùng phát. Tuy nhiên, VNDirect kỳ vọng vào việc thị trường sẽ nhanh chóng trở lại mạnh mẽ ngay khi dịch được kiểm soát.

"Chúng tôi quan sát thấy nguồn cung bất động sản đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, trong khi nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng đang được tăng tốc phát triển, do đó chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản có thể sẽ bước vào thời điểm thuận lợi từ quý IV/2021", báo cáo nhấn mạnh.

Trên cơ sở đó, VNDirect duy trì đánh giá tích cực đối với ngành bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, song song đó, một số rủi ro giảm giá cũng đã được chỉ ra đó là dịch bệnh kéo dài gây hạn chế trong việc bán hàng và giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng cao. Cổ phiếu của CTCP Vinhomes (VHM), CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) và CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) là các cổ phiếu tiềm năng được đơn vị nghiên cứu lựa chọn dựa trên triển vọng ký bán trong nửa cuối 2021, 2022 tích cực và sở hữu quỹ đất lớn.

3 yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu bất động sản nhà ở

Cũng tại báo cáo, nhóm nghiên cứu VNDirect đã chỉ ra 3 yếu tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản nhà ở trong nửa cuối 2021 và năm 2022, bao gồm: Thị trường phục hồi diện rộng, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh.

Thị trường phục hồi diện rộng giúp thúc đẩy ngành bất động sản trong nửa cuối 2021 và năm 2022

Tốc độ triển khai tiêm chủng được đánh giá đang tăng lên nhanh chóng, giúp đẩy nhanh quá trình mở cửa trở lại của nền kinh tế thế giới trong nửa cuối năm 2021.

Là nền kinh tế có độ mở lớn, Việt Nam có nhiều dư địa để tận dụng cơ hội khi sức mua toàn cầu phục hồi. Số liệu kinh tế tích cực của Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2021 là chỉ báo rõ ràng cho sức phục hồi trong một vài năm tới. VNDirect dự báo GDP cả nước sẽ tăng trưởng lần lượt 6,5 - 7,4% so với cùng kỳ trong năm 2021 - 2022, nhờ sự mở rộng của ngành sản xuất và sự phục hồi mạnh mẽ của ngành dịch vụ.

Bên cạnh đó, rủi ro lạm phát đang gia tăng song hành với đà tăng trưởng vĩ mô, nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. VNDirect cho rằng, lạm phát Việt Nam có thể tiếp tục được kiểm soát trong nửa cuối năm 2021 nhờ 2 yếu tố chính là chỉ số CPI lương thực giảm trong bối cảnh giá thịt lợn giảm và Chính phủ áp dụng các biện pháp kiểm soát lạm phát hiệu quả như giảm giá điện, hạn chế xuất khẩu nguyên liệu thô. Do vậy, nhóm nghiên cứu giữ nguyên dự báo CPI bình quân năm 2021 tăng 2,9% so với cùng kỳ.

Lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp giúp kích thích nhu cầu mua nhà 

Theo thống kê của nhóm nghiên cứu, lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng trong nước tương đối ổn định ở mức 9,2 - 9,5% trong nửa đầu năm 2021, vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm. "Chúng tôi kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ duy trì chính sách tiền tệ thích ứng vào năm 2021 nhờ lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát", báo cáo nêu.

Mặc dù không kỳ vọng NHNN sẽ cắt giảm thêm lãi suất điều hành, nhưng VNDirect tin rằng NHNN sẽ không nâng lãi suất năm 2021 nhằm tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì nới lỏng chính sách tiền tệ. Theo đó, lãi suất cho vay thế chấp được kỳ vọng sẽ được duy trì ở mức thấp trong năm 2021, từ đó hỗ trợ kích cầu bất động sản.

Đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai

Chính phủ đang có các động thái quyết liệt hơn thúc đẩy đầu tư công trong nửa cuối 2021, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy nền kinh tế hồi phục. Ngày 9/7 vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị 01/CT-BXD về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021. Theo đó việc giải ngân vốn đầu tư công được chỉ đạo phải hoàn thành 100% mục tiêu năm 2021.

Việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng được đánh giá là có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản, sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của bất động sản trong các năm tới. Một số dự án có tác động tích cực tới thị trường bất động sản đã/dự kiến khởi công trong 2021 được kể tới bao gồm: Sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 (khởi công đầu năm 2021); 6/11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam đang được thi công và 5 dự án còn lại được kỳ vọng sẽ khởi công trong 2021.

Cũng có một số dự án đáng chú ý dự kiến sẽ hoàn thành trong nửa cuối 2021 và năm 2022 như tuyến metro Nhổn - ga Hà Nội, cầu Thủ Thiêm 2 và tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên).

Ngoài ra, một điểm nhấn khác được đề cập tới tại báo cáo là việc các chủ đầu tư bất động sản đang thích nghi với nhiều giải pháp tốt hơn trong hoạt động bán hàng.

Theo đó, trong bối cảnh dịch bệnh kéo dài, các chủ đầu tư đang đưa ra nhiều chính sách mới nhằm hỗ trợ cũng như tăng tính hấp dẫn và thu hút người mua nhà, như kéo dài thời gian thanh toán, một số dự án đưa ra gói hỗ trợ cho phép người mua chuyển đến ở sau khi thanh toán 15 - 30% giá trị như dự án New City Thủ Thiêm, các dự án của VHM. Hay như Masterise hợp tác Techcombank ra mắt giải pháp nhà ở mới “Nhà đổi nhà” thu hút các nhà đầu tư. Chính sách này được kỳ vọng sẽ giúp thu hút đầu tư và hỗ trợ người mua nhà rút ngắn thời gian nâng cấp căn hộ.

Thêm vào đó, các chủ đầu tư cũng đang đẩy mạnh chuyển đổi hoạt động bán hàng truyền thống của họ sang kỹ thuật số, trong bối cảnh dịch bệnh làm gián đoạn các hoạt động bán hàng do giãn cách xã hội và hạn chế các chuyến bay. Chẳng hạn như Vinhomes và Sunshine Group đã ra mắt ứng dụng di động của riêng họ để duyệt nhà và đặt chỗ, cho phép nhà đầu tư có thể tham quan nhà ở trực tuyến và trò chuyện trực tiếp với môi giới để hỗ trợ bán hàng.

Thống kê của VHM cho hay, tính đến tháng 7/2021, hoạt động bán hàng trực tuyến của VHM ghi nhận 8.607 lượt đặt chỗ thành công và 19.800 người dùng. Hơn thế, sự kiện phát trực tiếp khởi động khu phức hợp Metrolines (Vinhomes Smart City) của VHM vào quý II/2021 đã thu hút hơn 16.000 người tham gia; ứng dụng Vinhomes Sales bắt đầu thí điểm vào tháng 5/2021 cũng ghi nhận những con số ấn tượng với 503 lượt đặt chỗ thành công, 46 đại lý và hơn 6.000 người dùng tham gia đăng kí.

Có thể thấy chuyển đổi số đang được diễn ra mạnh mẽ tại VHM, cùng với lượng lớn sản phẩm được mở bán của doanh nghiệp sẽ thúc đẩy tăng trưởng của VHM trong thời kỳ đại dịch và góp phần giúp VHM phát triển bền vững. Vinhomes cũng đặt mục tiêu doanh số bán hàng trực tuyến đóng góp 15% vào tổng doanh số của mình trong những năm tới.

Mới đây, tại báo cáo thị trường quý II/2021, Bộ Xây dựng đánh giá, trong quý II không có lượng bất động sản tồn kho mới từ thị trường sơ cấp. Lượng bất động sản tồn kho chưa được giao dịch hầu như chỉ có ở các nhà đầu tư thứ cấp và một số loại hình bất động sản đang chịu tác động nặng nề của bệnh dịch như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Nghiên cứu, trình ban hành và triển khai thực hiện tốt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2040, ổn định và cân đối cung cầu nhà ở góp phần ổn định thị trường bất động sản.