Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh BĐS, trong đó có nhiều nội dung quan trọng được nhân định, nếu được ban hành sẽ tác động lớn đến hoạt động kinh doanh phân lô, bán nền.

Kinh doanh có tổ chức

Theo dự thảo, một trong những điểm đáng chú ý lần này quy định chặt chẽ hơn các điều kiện kinh doanh BĐS khi đề xuất tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã cùng ngành nghề mới được kinh doanh BĐS.

Đồng thời, khi thành lập công ty BĐS, doanh nghiệp phải công khai thông tin gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, người đại diện theo pháp luật, số điện thoại liên lạc và các thông tin liên quan đến BĐS đưa vào kinh doanh trên cổng thông tin điện tử của doanh nghiệp, cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đăng ký kinh doanh và nơi có BĐS đưa vào kinh doanh.

Đặc biệt, các doanh nghiệp chỉ được kinh doanh BĐS đã có đủ điều kiện như: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Tương tự, đối với BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, doanh nghiệp phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng...

Bên cạnh đó, về vốn, dự thảo quy định trong trường hợp là chủ đầu tư dự án BĐS thì ngoài các quy định trên còn phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha. Với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên, mức này là 15%.

Ngoài ra, dự thảo Nghị định cũng đề cập cụ thể hơn về các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên không buộc phải có các điều kiện trên nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định. Cụ thể:

Kinh doanh BĐS quy mô nhỏ được xác định là những trường hợp bán, cho thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất dưới mức diện tích đất, sàn xây dựng nhà ở, công trình do UBND cấp tỉnh quy định.

Kinh doanh BĐS không thường xuyên gồm các trường hợp như bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể; Bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS thuộc sở hữu Nhà nước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép; Các tổ chức tín dụng bán, chuyển nhượng nhà, công trình, dự án đang được bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ...

Kỳ vọng giảm rủi ro

Đánh giá về dự thảo Nghị định này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, dự thảo này cởi mở hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phù hợp với các loại hình doanh nghiệp có vốn điều lệ nhỏ ở các địa phương.

Ông Đính phân tích: Trước đây quy định doanh nghiệp phải có số vốn 20 tỷ đồng, nhưng điều này khó thực hiện ở những khu vực vùng sâu, vùng xa, khi doanh nghiệp chỉ cần số vốn vài tỷ đồng có thể mua vài ba ha đất để kinh doanh. Như vậy, sẽ khó cho các doanh nghiệp nhỏ ở vùng sâu, vùng xa, phải kéo doanh nghiệp từ nơi khác đến làm mất tính chủ động của địa phương.

Hiện dự thảo Nghị định quy định, doanh nghiệp bắt buộc khi tham gia dự án đảm bảo tối thiểu với 20% vốn đối với dự án có quy mô đất dưới 20ha và 15% đối với dự án trên 20ha. Điều này phải gắn với thực tế dự án ở vùng sâu vùng xa, có thể chỉ cần 5 tỷ đồng là đầu tư được, không bắt buộc nhiều vốn.

Một số chuyên gia cho rằng, quy định trước đây căn cứ theo số vốn 20 tỷ đồng là không phù hợp, lý do là trừ đi tiền đất nhưng tiền đất chiếm tỷ trọng lớn còn các đầu tư hạ tầng thì rất ít, vì thực chất đây là chuyển nhượng phân lô, bán nền.

Do đó, trong suốt thời gian qua, thị trường phân lô, bán nền luôn "nóng" dẫn đến siêu lợi nhuận nên đầu cơ đất 10 năm, 20 năm bỏ hoang vẫn có lời. Điều này làm cho giá đất tăng, người sản xuất và trồng cây, chăn nuôi… không có đất để sản xuất, vốn ngân hàng và xã hội bị chôn vùi.

Trả lời câu hỏi của VnBusiness về những quy định trong dự thảo Nghị định có ngăn chặn được tình trạng phân lô bán nền trái phép không? Ông Nguyễn Văn Đính lý giải, việc doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đăng ký, trong Luật kinh doanh BĐS cũng quy định là dự án về nhà ở và các dự án thuộc về BĐS phải đăng ký là dự án có tính pháp lý và được công nhận BĐS đưa vào giao dịch mua bán.

Như vậy, nếu một cá nhân mua đất vườn, đồi chia tách phân lô bán nền chính là đang vi phạm bởi một cá thể không được kinh doanh BĐS, hơn nữa lại đang bán các sản phẩm mà luật không cho phép bán.

"Rõ ràng, việc thành lập doanh nghiệp phải kê khai thuế, vai trò pháp nhân sẽ chặt chẽ hơn, nếu có vi phạm cũng xử lý dễ hơn đối với một cá nhân. Như vậy, phải là doanh nghiệp, phải là tổ chức có pháp nhân mới được kinh doanh, tránh được tình trạng cá nhân đi lừa người khác, hạn chế bớt được tình trạng phân lô bán bán nền trái phép...", ông Đính nói.