Dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc đã được đưa ra Quốc hội và đang nhận được nhiều ý kiến tranh luận về thời hạn cho nhà đầu tư thuê đất lên đến 99 năm.

Cụ thể, theo dự thảo luật này, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đất đai thuê đất, thuê lại đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án tại đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 và Điều 175 của Luật đất đai tương ứng với hình thức sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt không quá 70 năm.

Dự thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt cũng đưa ra phương án cho thuê đất trên 70 năm, nhưng không quá 99 năm đối với dự án đầu tư như khu hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển, y tế, giáo dục - đào tạo tại đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt. Trường hợp cho thuê đất tối đa 99 năm chỉ áp dụng trong "trường hợp đặc biệt" và phải được Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Tại một số quốc gia châu Á, thời hạn thuê đất dành cho các nhà đầu tư tại đặc khu kinh tế hầu hết chỉ kéo dài tối đa đến 50 năm.

Theo Wikipedia, hiện nay các quốc gia có nhiều khu kinh tế đặc biệt đó là Trung Quốc, Ấn Độ, Iran, Bangladesh, Pakistan, Philippine, Ba Lan, Hàn Quốc, Thái Lan, Campuchia...

Ban đầu, các quốc gia đều rụt rè và cẩn thận trong việc đưa ra các lợi ích để thu hút đầu tư, trong đó có thời gian cho thuê đất tối thiểu không dưới 30 năm và có cơ chế cho phép kéo dài thời gian thuê.

Theo thời gian, các quốc gia nhìn thấy ích lợi to lớn từ các đặc khu kinh tế này nên đã kéo dài thời gian cho thuê đất lên 50 năm, hoặc 70 năm và thậm chí là 99 năm như Singapore, Malaysia hay Campuchia.

Theo một nghiên cứu của công ty dịch vụ bất động sản Colliers International, trong 10 nước thuộc khối ASEAN thì đã có tới 4 nước cho thuê đất 99 năm là Malaysia, Singapore, Campuchia, Brunei.

Việt Nam, Thái Lan và Philippines đang trong quá trình xây dựng cơ chế tăng thời gian thuê lên 99 năm.

Trung Quốc: tối đa là 50 năm

Kể từ năm 1981, chính phủ Trung Quốc đã cho phép các nhà đầu tư thuê đất tại các đặc khu kinh tế (SEZ) với thời hạn 20-50 năm và có khả năng gia hạn sử dụng đất.

Cùng với đó, một hệ thống đấu giá đất được thiết lập cho đất thương mại (2002) và đất công nghiệp (2007) để đảm bảo sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai. 

Thái Lan: 50 năm

Tại Thái Lan, theo Bộ Luật Dân sự và Thương mại, thời hạn tối đa cho nhà đầu tư thuê đất chỉ là 30 năm, được gia hạn thuê thêm 30 năm.

Từ năm 1999, Đạo luật Cho thuê đất của Thái Lan cho phép thuê đất đặc khu đến 50 năm, cho gia hạn thêm 50 năm nhưng quy định, thủ tục rất nghiêm ngặt.

Gần đây, chính phủ Thái Lan đề xuất nâng thời hạn cho thuê các đặc khu kinh tế lên đến 99 năm. Đề xuất này được các nhà đầu tư bất động sản ủng hộ mạnh mẽ nhưng vấp phải làn sóng phản đối từ người dân.

Issara Boonyong, Giám đốc điều hành của Kanda Group, cố vấn của Hiệp hội Kinh doanh Nhà ở Thái Lan, cho biết hợp đồng thuê dài hạn từ 30 năm tới 99 năm sẽ được các nhà đầu tư nước ngoài xem là chìa khóa để mở rộng đầu tư. Issara cho biết điều này sẽ không ảnh hưởng gì đến các nhà đầu tư trong nước bởi vì các hợp đồng thuê đất sẽ không liên quan đến việc bán đất cho người nước ngoài. Tuy nhiên, Issara cảnh báo rằng các điều kiện gắn liền với hợp đồng cho thuê đối với những gì người nước ngoài phải được làm rõ. 

Indonesia: xem xét 50 năm

Theo quy định hiện hành của Indonesia, các công ty nước ngoài chỉ được thuê đất thời hạn 30 năm, gia hạn thêm 10 năm. Chính phủ nước này đang xem xét tăng thời hạn cho thuê nhưng cũng chỉ trong 50 năm và chỉ được gia hạn thuê sau 15 năm.

Ở Myanmar, các nhà đầu tư nước ngoài được phép thuê các đặc khu kinh tế tại Myanmar thời hạn 50 năm, có thể gia hạn thêm 25 năm.

Singapore cho phép người nước ngoài sở hữu nhà gắn liền với đất với thời hạn 99 năm. Còn đảo British Virgin Islands (Anh) cho phép quyền sử dụng đất tới 99 năm và sở hữu đất tư nhân.