Colliers Việt Nam vừa chính thức công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2023. Báo cáo phân tích các diễn biến chính, xu hướng nổi bật và dự báo triển vọng phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, bao gồm các phân khúc bất động sản văn phòng, bán lẻ, căn hộ dịch vụ, chung cư, biệt thự và nhà phố, khu công nghiệp.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định: “Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận một vài tín hiệu tích cực trong ba tháng đầu năm 2023 khi tình hình lãi suất dần ổn định nhờ nỗ lực của Chính phủ. Điều này cải thiện tâm lý thị trường, đặc biệt với nhà đầu tư trong và ngoài nước có vốn mạnh tận dụng lúc “giao thời” này để đẩy nhanh quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch. Trong vài quý tới, thị trường kỳ vọng sẽ chứng kiến các thương vụ đầu tư quy mô lớn. Các phân khúc hồi phục tốt nhất là nhà ở, công nghiệp và bán lẻ, nhờ duy trì sức cầu và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn. Xét trên tổng thể, điều này cho thấy Việt Nam vẫn là một trong những thị trường bất động sản được săn đón nhất trong khu vực nhờ được hậu thuẫn bởi các nền tảng vững chắc”.

Sau khi Trung Quốc mở cửa, World Bank đã nâng dự báo tăng trưởng của khu vực Đông Á và Thái Bình Dương năm 2023 lên 5,1% (so với 4,6% vào năm ngoái). Trong khi đó, ngành kinh doanh bất động sản của Việt Nam chỉ thu hút gần 766 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong quý I/2023, đứng sau ngành công nghiệp chế biến - chế tạo và thấp hơn 71,6% so với cùng kỳ năm 2022. Việt Nam còn nhiều việc phải làm trong 3 quý tới để đạt mục tiêu của Chính phủ năm nay về phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững khi những chỉ dấu của ngành trong quý I còn đan xen giữa thuận lợi và thách thức.

Đại diện Colliers Việt Nam phân tích, nhờ độ mở kinh tế khá tốt, Việt Nam là điểm đến hấp dẫn với dòng vốn đầu tư nước ngoài, nhưng cũng đồng nghĩa có thể bị tác động khi nhu cầu toàn cầu suy giảm trong ngắn hạn. Các nhà đầu tư nước ngoài - chủ yếu từ Đông Bắc Á, Bắc Mỹ và châu Âu đang tận dụng thời điểm giảm tốc để mở rộng thị phần ở các phân khúc có cầu vượt cung tại Việt Nam. Tuy nhiên, mọi nước đi đều được tính toán kỹ lưỡng trong bối cảnh thị trường nội địa còn nhiều diễn biến khó đoán.

Sóng ngầm M&A minh chứng cho triển vọng của căn hộ và nhà liền thổ

Cũng theo Colliers, biến động về pháp lý và nguồn vốn tiếp tục thay đổi cục diện thị trường bất động sản nhà ở khắp cả nước. Phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận nguồn cung mới vẫn nhỏ giọt, và sức mua trong 3 tháng đầu khá trầm lắng.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp của các dự án hạng sang ở quận 1 và khu đô thị mới Thủ Thiêm duy trì ở mức 7.000 - 17.000 USD/m2, trong khi giá thứ cấp của dự án dọc tuyến Metro 1 tăng nhẹ nhờ sức bật hạ tầng. Toàn quý I/2023 chỉ ghi nhận một dự án mới mở bán tại TP. Thủ Đức là Elysian của Gamuda Land với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 40 - 60%. Rổ hàng căn hộ còn lại hầu hết chỉ nhận đặt chỗ do người mua vẫn còn tâm lý e ngại.

Tại Hà Nội, nhiều chương trình ưu đãi được quảng bá nhằm kích cầu, nhưng giá bán vẫn cao so với khả năng chi trả của người mua. Giá sơ cấp trung bình của phân khúc bình dân đạt 1.355 USD/m2 (31,8 triệu VND/m2), và của hạng sang đạt 4.200 USD/m2 (98,5 triệu VND/m2). Ở cả hai thị trường, số lượng giao dịch ghi nhận vẫn trên đà giảm, một mặt do lãi suất và tín dụng còn hạn chế, mặt khác do vướng mắc pháp lý khiến một số dự án đình trệ, làm ảnh hưởng niềm tin khách hàng.

Nguồn cung mới tại thị trường Đà Nẵng tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp trở lên, mặc dù nhu cầu địa phương tập trung vào các dự án nhà ở xã hội, căn hộ bình dân và nhà phố.

Thị trường biệt thự - nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh chứng kiến tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 3 năm qua, mặc dù cả giá bán sơ cấp và thứ cấp không tăng đáng kể và duy trì ở mức 4.800 USD/m2 (112,5 triệu VND/m2). Tính đến cuối tháng 3/2023, thanh khoản toàn thị trường giảm xuống còn 15%.

Ngược lại, giao dịch trong thị trường Hà Nội sôi động hơn nhờ pháp lý dự án được cải thiện. Nguồn cung mới mở rộng về các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm và Mê Linh, với huyện Hoài Đức chiếm đến 18% nguồn cung tương lai trong thời gian tới.

Với lợi thế cảnh quan đẹp, Đà Nẵng có tiềm năng phát triển các dự án biệt thự du lịch và khu resort cao cấp với giá bán dao động từ 1.800 - 3.600 USD/m2 (42,2 triệu - 84,4 triệu VND/m2).

Phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trông có vẻ yên ắng ở bề nổi do giao dịch chững lại. Tuy nhiên, thực chất thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ với các thương vụ M&A giá trị lớn, kỳ vọng hoàn tất trong thời gian tới. Điều này là kết quả sau thời gian các chủ đầu tư trong nước tái thẩm định nguồn lực và chiến lược phù hợp, dẫn đến tái cấu trúc danh mục dự án hướng đến tính khả thi và nhu cầu thực. Điểm rơi của các quá trình đàm phán này dự đoán sẽ từ quý III/2023 trở đi, tùy thuộc vào tính chất phức tạp của thương vụ.

Bất động sản bán lẻ hưởng lợi nhờ tăng trưởng của khu vực dịch vụ

Sau giai đoạn nghiên cứu, các chủ đầu tư bất động sản bán lẻ trong và ngoài nước bắt đầu đẩy mạnh mở rộng thị phần bằng những kế hoạch đầy tham vọng trong năm 2023. Giá thuê khu vực trung tâm (CBD) tại TP. Hồ Chí Minh duy trì mức tăng 3% so với quý trước, trong khi Hà Nội ghi nhận kỷ lục giá thuê mới ở mức 132 USD/m2/tháng.

Trong 3 tháng đầu năm, nhiều dự án trung tâm thương mại (TTTM) tái khởi động ở thị trường TP. Hồ Chí Minh, trong đó, dự án Vincom Mega Mall Grand Park thu hút sự chú ý về thị trường khu Đông với tổng diện tích sàn lên đến 48.000m2. Trong khi đó, Hà Nội với tiềm lực phát triển kinh tế lớn là điểm đến đầu tư hấp dẫn với nhà bán lẻ nước ngoài, như Aeon với 3 - 4 dự án TTTM mới từ nay đến 2025.

Nhiều thương hiệu nhanh chóng gia nhập hoặc tăng số lượng cửa hàng nhằm đón đầu xu hướng tăng trưởng tiêu dùng ở các đô thị lớn. Chẳng hạn như Uniqlo, Muji, Haidilao, Beauty in the pot, %Arabica… Điều này khiến tỷ lệ lấp đầy ở các TTTM khu vực CBD duy trì cao ở mức 95 - 97% tại TP. Hồ Chí Minh.

Nhìn chung các dự án TTTM đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, do đó được “bật đèn xanh” nhằm khuyến khích nhà đầu tư. Chẳng hạn, trong quý vừa qua, Aeon Group đã được trao chủ trương đầu tư với dự án Aeon Hoàng Mai Giáp Bát (Hà Nội) và Hóc Môn (TP. Hồ Chí Minh). Điều này vừa thúc đẩy thị trường bất động sản bán lẻ phát triển, nhưng cũng thách thức các mô hình bán lẻ truyền thống phải nâng cấp để thu hút và giữ chân các thương hiệu.

Bất động sản công nghiệp duy trì sức hấp dẫn bất chấp biến động ngắn hạn

Hoạt động sản xuất trên toàn cầu gia tăng tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Số liệu về giá thuê, mức tăng và tỷ lệ lấp đầy luôn duy trì tích cực ở hai thị trường trọng điểm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Không có nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh do quỹ đất khan hiếm, diễn biến ở phía Nam tập trung ở các thị trường phụ cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An với giá thuê trung bình dao động 100 - 250 USD/m2/kỳ hạn. TP. Hồ Chí Minh cũng chuẩn bị lập đề án thí điểm chuyển đổi 5 khu công nghiệp (KCN) hiện hữu sang mô hình KCN sinh thái, khu công nghệ cao để thu hút nhà đầu tư nước ngoài (KCX Tân Thuận, KCN Tân Bình, Cát Lái, Hiệp Phước, Bình Chiểu).

Tại Hà Nội, giá thuê trung bình tăng 5 - 10% so với quý trước; nguồn cung ngắn hạn sụt giảm dẫn đến việc thành phố quy hoạch thêm 4 KCN mới. Trong thời gian tới, 1.268ha nguồn cung mới sẽ tập trung lần lượt ở Sóc Sơn (40%), Phú Xuyên (24%), Mê Linh (21%). Trong khi đó, Đà Nẵng tiếp tục nỗ lực thu hút các dự án bất động sản công nghiệp chất lượng cao, phù hợp với thổ nhưỡng và khí hậu để phát triển nền kinh tế biển.

KCN xanh, thông minh, bền vững ngày càng nhận nhiều quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản công nghiệp, với nhiều dự án mới được định hướng theo mô hình này. Khi chất lượng nguồn cung tăng lên, kỳ vọng Việt Nam sẽ thu hút các nhà sản xuất hàng đầu thế giới trong lĩnh vực chip và xe điện - hai lĩnh vực định hình tương lai ngành sản xuất của Đông Nam Á. Mặt khác, cần cải thiện các chính sách ưu đãi đầu tư hơn nữa trong bối cảnh thuế tối thiểu toàn cầu sẽ áp dụng từ 2024, có thể làm giảm tính hấp dẫn của ưu đãi thuế suất của Việt Nam.

Bất động sản văn phòng ghi nhận không gian chất lượng cao và công suất cho thuê tốt

Ở thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của tòa nhà hạng A trong quý I/2023 không biến động nhiều so với quý trước vì không có thêm nguồn cung mới. Phân khúc văn phòng hạng B tiếp tục tăng trưởng nhờ các dự án mới ra mắt vào quý trước thu hút nguồn khách thuê ổn định, với giá thuê tăng 2,85% lên 36 USD/m2/tháng.

Tại Hà Nội, môi trường cầu vượt cung thúc đẩy thị trường ra mắt các dự án mới trong năm 2023 và 2024 - chủ yếu ở phía Tây nơi tập trung nhiều doanh nghiệp sản xuất, viễn thông, công nghệ. Trong quý vừa qua, giá thuê cao nhất của văn phòng hạng A được ghi nhận ở mức 47 USD/m2/tháng, và hạng B là 26 USD/m2/tháng. Văn phòng cho thuê ở Đà Nẵng hồi phục tích cực khi hoạt động kinh doanh dần ổn định, kéo theo tỷ lệ lấp đầy khả quan ở hạng A và hạng B lần lượt là 85% và 90%.

Nhu cầu mở rộng văn phòng có xu hướng chậm lại trong bối cảnh thị trường lao động xuất hiện nhiều mô hình làm việc mới, linh hoạt. Thay vào đó, khách thuê đưa ra những yêu cầu mới trong điều khoản thuê, cũng như đòi hỏi chất lượng không gian cao hơn. Điều này đặt ra bài toán tối ưu diện tích và tiện ích, công năng văn phòng cho các chủ đầu tư và đơn vị cho thuê.

Căn hộ dịch vụ sẵn sàng đón lượng khách nước ngoài quay lại

Nắm bắt nhu cầu lưu trú của khách du lịch và chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam, thị trường căn hộ dịch vụ ghi nhận giá thuê tăng ở cả hai phân khúc và hai thị trường chính. Cụ thể, ở TP. Hồ Chí Minh, giá thuê trung bình hạng A tăng mạnh 13,6% lên 34,3 USD/m2/tháng, trong khi không thay đổi đáng kể đối với hạng B. Việc tăng đột ngột này làm giảm tỷ lệ lấp đầy của hạng A xuống 1% còn 91%, và nâng tỷ lệ lấp đầy của hạng B lên đến 4% ở mức 92%. Trong khi đó, thị trường Hà Nội duy trì mức tăng giá thuê ổn định dao động từ 2,3% đến 2,5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ đó giữ chân và thu hút khách lưu trú một cách đều đặn. 

Nguồn cung tương lai của Hà Nội phong phú hơn TP. Hồ Chí Minh, với 3.740 căn dự kiến đưa ra thị trường trong đó có 60% ở quận Tây Hồ. Tại TP. Hồ Chí Minh, yếu tố năng động giao thoa phong cách sống cộng đồng tạo ra những mô hình mới và một số dự án đáng chú ý.

TP. Hồ Chí Minh là 1 trong 3 thị trường được kỳ vọng dẫn đầu hồi phục du lịch tại châu Á. Do đó, nhu cầu lưu trú đối với bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ dịch vụ, khách sạn và resort sẽ tiếp tục tăng, nhất là vào nửa cuối năm khi du khách Trung Quốc dự kiến quay lại. Phân khúc căn hộ dịch vụ nên tận dụng sức bật này để tăng cường chuẩn hóa chất lượng và dịch vụ. Mới đây nhất, thông tin về việc condotel, officetel được cấp quyền sở hữu có thời hạn giúp phân khúc này ngày càng hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư cá nhân./.