Trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng nhiều năm qua, dường như mọi nỗ lực để cứu hoặc phục hồi thị trường này đều trông đợi và kỳ vọng nhiều vào các gói tín dụng. Cách đây 2 năm, khi Ngân hàng Nhà nước tung ra gói tín dụng 30 nghìn tỷ dành cho phân khúc nhà cho người thu nhập thấp, báo chí và các quan chức ngành xây dựng đã hết sức hoan hỷ, với những thuật ngữ nổ vang ròn, như kiểu: đã có giải pháp phá băng thị trường; bất động sản được giải cứu, và hy vọng thị trường bất động sản sẽ hồi phục nhanh chóng.

Thế nhưng, trái với mọi kỳ vọng, sự ì ạch của việc giải ngân gói 30 nghìn tỷ đã cho thấy: gói tín dụng với nhiều ưu đãi cũng chưa đủ để giải cứu thị trường bất động sản nếu những ách tắc trong các thủ tục pháp lý và những bế tắc trong quan hệ người mua - kẻ bán chưa được giải tỏa.

Hiện nay, gói tín dụng 50 nghìn tỷ được dự kiến tung ra với những kỳ vọng tương tự. Thậm chí lần này, gói tín dụng này còn được áp những điều kiện dễ thở hơn nhiều cho phía người vay. Đó là mở rộng về đối tượng vay: cá nhân, nhà đầu tư hay doanh nghiệp kinh doanh đều được vay với lãi suất cố định 7% trong vòng 10 năm, số vốn vay không hạn chế để thúc đẩy phân khúc nhà cao cấp. Một lần nữa các chuyên gia lạc quan hoặc các nhà thiết kế chính sách lại tung ra những lời lẽ mỹ miều: gói tín dụng đánh thức những vùng đất chết; gói tín dụng làm sống dậy những giấc mơ…

Nhưng, những người có cái nhìn thực tế hơn thì đang đứng về hai phía. Các chuyên gia bất động sản cho rằng, gói tín dụng này chưa đủ hấp dẫn, nên đưa lãi suất về 5%, với thời hạn vay từ 15 đến 20 năm thì mới thực sự hút được người vay. Còn các chuyên gia kinh tế độc lập lại cho rằng: nếu không thực sự giải cứu bằng một cú sốc tài chính, thì khó có thể nhìn thấy sự hồi phục nhanh chóng của thị trường bất động sản như mong muốn. Lý do là dù gói tín dụng này có hấp dẫn với bên vay thì lại không hấp dẫn với bên cho vay. Và đã là vay thương mại, thì thuận vay, vừa trả, nên không ai ép được ai.

Từ góc độ các ngân hàng, trong khi những người ít hiểu biết về hoạt động ngân hàng thì cho rằng gói tín dụng này chủ yếu nhằm cứu ngân hàng, vì ngân hàng đang bị ách tắc đầu ra, chứ không phải là cứu bất động sản; thì các chuyên gia về tài chính ngân hàng lại có cái nhìn khác: họ cho rằng các ngân hàng thương mại sẽ không mặn mà với gói tín dụng này – nếu như họ thực sự có trách nhiệm với đồng tiền huy động từ dân cư qua gửi tiết kiệm.

Vì lẽ: lãi suất cố định 7% trong vòng 10 năm là một rủi ro rất lớn về kỳ hạn cho ngân hàng. Họ khó có thể dự tính được diễn biến lãi suất trong vòng 3, hoặc 5 năm tới, chưa nói dài tới 10 năm, và vì thế, không thể cân đối được lợi nhuận cho những khoản vay này. Với kỳ hạn dài như thế, khách hàng có thể lựa chọn kỳ hạn trả nợ khá dài, nên chưa thể biết khách hàng có thanh toán được nợ hay không? Trong suốt 10 năm đó nguy cơ nợ xấu luôn treo lơ lửng, mà nợ xấu luôn đi đôi với trích lập dự phòng rủi ro - đồng nghĩa với việc càng cho vay ra nhiều càng phải để một khoản vốn nằm chỗ lớn.

Đối với gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ dành cho đối tượng thu nhập thấp, các ngân hàng thương mại – nhất là các ngân hàng có vốn nhà nước chi phối còn phải thực hiện nhiệm vụ chính trị, còn với gói 50 nghìn tỷ thuần túy thương mại này, thì đây là bài toán kinh doanh mà người ngay không mặn mà, kẻ cong sẽ tranh thủ, vì 10 năm nữa, ai biết sẽ đi đâu về đâu?

Về phía khách hàng, các khách hàng thuộc đối tượng hưởng ưu đãi tín dụng ở gói 30 nghìn tỷ đã phải kêu trời vì thủ tục, vì sự thiếu đồng bộ và quan điểm trái nhau giữa chính quyền địa phương với ngân hàng thương mại khiến họ mất công nhiều mà vẫn không vay được vốn. Nay đối tượng của gói 50 nghìn tỷ lại là giới thượng lưu có tiền đang nhằm tới phân khúc nhà trung và cao cấp, thì không biết sự thiếu đồng bộ trong thủ tục pháp lý sẽ được hóa giải bằng gì? Nếu theo cách thông thường mà 5, 7 năm trước đây người ta thường dùng, là dùng tiền đi đêm để khơi thông, thì liệu thị trường bất động sản có lại giẫm chân vào vết xe đổ, để lại một núi nợ xấu sau 10 năm nữa hay không?

Bởi thế, câu hỏi Nên chăng gói tín dụng 50 nghìn tỷ? hẳn sẽ là trăn trở ngày đêm của những người làm tín dụng có tâm, có trách nhiệm. Và cũng có thể là cơ hội của những người đang muốn lợi dụng sự hồi phục chậm chạp của thị trường bất động sản để tìm cách chớp cơ hội, vơ lợi và chuồn nhanh, để lại hậu quả nặng nề cho nền kinh tế đất nước.