Thực tế, việc khan hiếm các dự án mới vẫn là “bài toán” nan giải đối với thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua.

Thiếu hụt nguồn cung

Theo số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 cho thấy, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Trong khi số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm.

Tại Hà Nội, theo dữ liệu nghiên cứu từ VARS, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý 1/2024, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.

Như vậy, từ nay đến năm 2025, Hà Nội sẽ thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ trung bình mỗi năm. Trong khi đó, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới cũng giảm mạnh, những người sở hữu căn hộ hiện cũng không có ý định bán. Đặc biệt, những dự án căn hộ có giá bình dân cũng gần như “biến mất”, khiến giá chung cư Hà Nội liên tục lập đỉnh.

Tương tự, tại TP.HCM, báo cáo của Savills cũng chỉ ra rằng, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý 1/2024 sụt giảm 35% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ 2023, xuống còn 4.922 căn.

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ, gần 5 năm qua nguồn cung nhà ở TP.HCM chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu tự nhiên. Cầu cao và cung thấp nên giá nhà tiếp tục đẩy lên cao.

"Thị trường không có nguồn cung mới, do đó, giá vẫn đang neo ở mức cao như trước đây. Nhìn về triển vọng tương lai, vẫn thấy nguồn cung hạn chế. Đa số những dự án được mở bán thời gian tới, chủ đầu tư vẫn phải bán ở mức giá cao bởi họ tốn chi phí cơ hội, chí phí phát triển quỹ đất cao”, bà Giang cho biết.

Kỳ vọng luật mới cải thiện nguồn cung

Để giải “bài toán” này, theo các chuyên gia, việc đẩy nhanh thực thi các bộ luật (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai) sẽ là một giải pháp quan trọng.

Bộ Xây dựng cho biết, việc sớm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ góp phần kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Đồng thời, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, công khai và minh bạch.

Theo kế hoạch, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, dự thảo nghị quyết vừa được Bộ Tư pháp công bố, Chính phủ đã đề xuất cho phép hai luật này có hiệu lực sớm hơn 6 tháng, tức ngày 1/7/2024.

Việc này cũng nhằm bảo đảm có hiệu lực đồng thời với Luật Đất đai 2024, đang trình Chính phủ đề nghị Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực từ 1/7.

Liên quan đến vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS nhận định rằng, các luật mới có hiệu lực sớm có cơ sở tháo gỡ vướng mắc cho một số dự án bất động sản, giúp tăng nguồn cung và bình ổn thị trường. Tuy nhiên, nhiều dự án sẽ phải quay lại hoàn thiện thủ tục như đấu thầu, đấu giá hay quy hoạch chưa phù hợp.

Ngoài ra, các chính sách khuyến khích phát triển nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội... nhờ đó sẽ thúc đẩy các dự án hơn. “Bất động sản sẽ tăng trưởng tốt hơn khi các luật có hiệu lực sớm, nhưng thị trường sẽ không 'bùng' lên, mà phát triển ổn định. Việc kiểm soát tốt hơn, các hoạt động đầu tư kinh doanh, môi giới dịch vụ cũng được quản lý chặt hơn... giúp thị trường minh bạch, công bằng và bền vững”, ông Đính nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group chia sẻ, với việc các Luật có thể có hiệu lực sớm hơn 6 tháng so với dự kiến, sẽ có những tác động nhất định lên thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Đặc biệt, Luật Đất đai từ trước đến nay vẫn được xem là bộ luật trung tâm, có sức ảnh hưởng sâu rộng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, do đó việc áp dụng sớm sẽ tạo tiền đề vững chắc cho các bộ luật còn lại phát huy tối đa hiệu quả.

Cùng với đó, với những cải cách quan trọng trong các quy định về quy hoạch, thu hồi đất, cho thuê đất… nổi bật là việc gỡ vướng trong khâu tính tiền sử dụng đất hay trong công tác giải phóng đền bù được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các “nút thắt” pháp lý nhiều dự án. Từ đó, thúc đẩy gia tăng nguồn cung cho thị trường địa ốc trong thời gian tới.