Giới chuyên gia nhận định, trong 6 tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn, quỹ đất hạn chế, rủi ro pháp lý, đặc biệt là việc các ngân hàng kiểm soát tín dụng nhằm hạn chế rủi ro có thể “bóp nghẹt” cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Thiếu tiềm lực sẽ "rời cuộc chơi"

Trước những biến cố của thị trường, không ít doanh nghiệp địa ốc đang buộc phải hạ mức kỳ vọng, chủ động giảm tốc để xử lý hàng tồn, cấu trúc lại nợ, danh mục đầu tư trong thời gian tới.

Đơn cử, tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, ngày 29/6, Tổng giám đốc Nguyễn Thị Như Loan cho hay 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp chọn phương án đầu tư chậm, chờ các chính sách, pháp lý được giải quyết một cách thống nhất, đồng bộ.

Quốc Cường Gia Lai cũng dự kiến cắt giảm chi phí lãi vay để vượt khó chứ không mở rộng đầu tư trong năm nay. Nguyên nhân là bởi đã giữa năm 2022 nhưng Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư vẫn chồng chéo, tình trạng ách tắc chưa biết sẽ còn kéo dài bao lâu.

"Hiện tất cả dự án đều bị “đứng” pháp lý, không đủ điều kiện bán hàng, viễn cảnh tắc nghẽn dòng tiền, áp lực thiếu vốn đang đè nặng thị trường", CEO Nguyễn Thị Như Loan chia sẻ.

Một doanh nghiệp có tiềm lực mạnh như Quốc Cường Gia Lai cũng buộc phải giảm tốc để vượt khó cho thấy tính thanh lọc của thị trường bất động sản đang ở mức độ vô cùng khốc liệt.

Bà Võ Thị Khánh Trang, chuyên gia của Savills, cho rằng những động thái “khóa chặt” đang khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nhưng cũng là cơ hội để ngành địa ốc có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Theo đó, trước biến cố của thị trường, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và nền tảng vững vàng mới có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có sự thích nghi, điều chỉnh kịp thời sẽ đứng trước nhiều nguy cơ đổ vỡ.

Cùng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nhận định các đợt thanh lọc trong trong thời gian tới có thể khiến thị trường đi theo 2 kịch bản.

Thứ nhất, qua sàng lọc, các doanh nghiệp yếu kém bị đào thải, thị trường chỉ còn lại những chủ đầu tư mạnh. Đây là kịch bản tích cực, tạo động lực phát triển bền vững. Nhưng ở kịch bản thứ hai, khi lưới lọc quá mạnh khiến doanh nghiệp “chết” hàng loạt khiến thị trường rơi tự do, có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến cả nền kinh tế.

Điều chỉnh kịp thời để “sống sót”

Để đối diện với những đợt thanh lọc sắp tới, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản.

Cũng theo ông Quang, trong Quý III/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, thanh khoản chậm, tuy nhiên nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm vẫn có thể duy trì ở mức ổn định.

Đồng thời, vị chuyên gia này cũng cảnh báo rằng, nếu các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu, tiếp tục đầu tư những bất động sản xa trung tâm và hạng sang thì khả năng thanh khoản thị trường sẽ không mấy suôn sẻ trong nửa cuối năm 2022.

Bên cạnh giảm tốc và điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm để vượt khó, nhiều doanh nghiệp địa ốc hàng đầu đang chủ động nắn dòng tín dụng về phân khúc bất động sản ở thực để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, cho biết các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực luôn là tâm điểm thị trường trong thời gian qua. Hầu hết dự án đều có tỷ lệ bán hàng khá cao (trên 70% giỏ hàng) trong thời gian bình quân 2 - 3 tháng.

Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này đang rất khan hiếm và có xu hướng ngày càng giảm, các dự án có mức giá 1-2 tỷ đồng cạn kiệt. Theo DKRA, thực tế đó đòi hỏi các chủ đầu tư cần nghiên cứu, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp để tránh rơi vào vết xe đổ khủng hoảng và "đóng băng" thị trường.

“Việc nhiều doanh nghiệp địa ốc có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua nhà ở thực là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường”, ông Thắng nhấn mạnh.

Rõ ràng, những khó khăn của thị trường đang trở thành tấm lưới lọc, buộc các doanh nghiệp địa ốc cần thay đổi linh hoạt để “sống sót”. Trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt, các chủ đầu tư cần chủ động trong việc đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, mua bán sáp nhập (M&A), liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.