Sau thời gian dài trầm lắng với số lượng sản phẩm trong rổ hàng nhiều thời điểm bằng không, phân khúc nhà ở giá rẻ thời gian qua với sự tham gia của loạt doanh nghiệp địa ốc đầu ngành, có dòng vốn mạnh như Vinhomes, Hưng Thịnh, Thắng Lợi, Đồng Tâm, Hòa Bình… đang dần sôi động trở lại.

“Đỏ mắt” tìm nhà giá rẻ

Sự tham gia của các nhà đầu tư giàu tiềm lực rõ ràng là một tín hiệu đầy tích cực cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực, tuy nhiên niềm vui này, nếu có, cũng sẽ chỉ đến trong tương lai xa. Đơn cử như dự án 500 nghìn căn nhà ở xã hội của Vinhomes có mục tiêu hoàn thành trong 5 năm tới.

Còn ở tương lai gần, cơn khát nhà giá rẻ được dự báo sẽ tiếp tục tăng. Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2022 tại thị trường Hà Nội phân khúc căn hộ giá thấp, bình dân gần như không còn.

Nguyên nhân đến từ việc các chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội đang có xu hướng chuyển từ đầu tư phân khúc hạng trung sang phát triển dự án cao cấp, hạng sang. Vì thế giá bán cũng tăng từ trên dưới 1.000 USD/m2 lên xấp xỉ 2.000 USD/m2 nhà ở.

Tương tự, tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, sau một thời gian dài sụt giảm nguồn cung, quý II/2022 ghi nhận cung sản phẩm cao cấp lên hơn 14.500 sản phẩm, một con số cao kỷ lục. Trong khi nguồn cung phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân rất hạn chế.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết: “Trong năm 2022, nguồn cung căn hộ sẽ ở mức 22.000-24.000 căn. Nhưng trong rổ hàng lại không có nhà ở bình dân khiến thị trường rơi vào tình cảnh khan hiếm, thiếu hụt nhà giá rẻ trong những tháng cuối năm”.

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2022, đại diện CBRE Việt Nam cũng dự báo nguồn cung nhà ở tiếp tục có xu hướng tăng ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu vẫn là bất động sản cao cấp, hạng sang.

Cùng góc nhìn, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, đánh giá bức tranh thị trường nhà ở 6 tháng đầu năm 2022 là các sản phẩm giá cao, thanh khoản nhỏ giọt và xu hướng này có thể tiếp diễn trong hai quý còn lại của năm.

“Phân khúc nhà ở vừa túi tiền dành cho những gia đình trẻ từ dưới 30-35 tuổi, có nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng rất lớn, tuy nhiên trong rổ hàng gần như không có sản phẩm. Thực tế cho thấy giấc mơ an cư tại Sài Gòn ngày càng trở nên xa vời với họ”, ông Khương nhận định.

Giá vẫn tiếp tục đội lên

Không chỉ khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ, giá bán nhà cũng có xu hướng tăng dần đều. Theo Báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services, trong quý II/2022, mặt bằng giá bán căn hộ tại Hà Nội ở mức 49 triệu/m2 (tăng 10% theo quý), tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận ở mức 65 triệu/m2 (tăng 3% theo quý).

Năm 2022 rõ ràng không phải là năm thuận lợi cho thị trường bất động sản vì hệ lụy của sốt đất kéo dài, tín dụng bị “phanh gấp”, thuế chuyển nhượng bị siết chặt, giá thành bị đẩy lên cao, thanh khoản đi xuống... Đây là giai đoạn thức tỉnh đối với các nhà đầu tư địa ốc.

Thị trường hiện tại chỉ còn là “sân chơi” của các nhà đầu tư dài hạn, mức kỳ vọng thấp và có dòng tiền ổn định trong 3 năm trở lên. Giữa nhiều khó khăn, phân khúc nhà ở vừa túi tiền đại diện cho nhu cầu thật, càng cần được thúc đẩy để cân bằng lại thị trường đang lệch pha cung cầu (thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá thấp).

Thực tế thì câu chuyện khát nhà giá rẻ đã được nhắc đến như một “điệp khúc buồn” trong những năm qua. Và quay đi quay lại vẫn là chuyện doanh nghiệp vẫn chờ được cởi trói để gia nhập đường đua.

Trong báo cáo về thực hiện chương trình nhà ở 2016 – 2025 diễn ra hồi cuối tháng 6/2022, Sở Xây dựng TP.HCM chỉ ra một thực tế là thủ tục đầu tư xây dựng một dự án nhà ở xã hội khó hơn đầu tư một dự án nhà ở thương mại, dẫn đến doanh nghiệp ngại “rót tiền”.

Cụ thể, các dự án nhà ở xã hội nói riêng hay nhà ở giá rẻ nói chung thường bị “trói chân” bởi hàng loạt các thủ tục như thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà, và cuối cùng phải xác nhận đối tượng mua nhà... Chính vì thủ tục nhiều hơn và khó hơn nên thời gian thực hiện dài, tốn kém hơn.

Trong bài viết Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chờ được... “cởi trói” mới đây của VnBusiness cũng đề cập, để khuyến khích doanh nghiệp rót tiền vào dự án nhà ở giá rẻ, cần nhanh chóng khơi thông về cơ chế, chính sách.

Điển hình như vướng mắc trong quy định trích lập 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại từ 2 - 5ha để xây nhà ở xã hội tại Nghị định 49, đang gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Hay những hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi đang khiến nhiều "đại gia" địa ốc chùn bước…

Nếu được "cởi trói" các vấn đề được coi là cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục… các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là những "đại gia" hàng đầu như Vinhomes, Hòa Bình, Becamex IDC, Viglacera, APEC, Nam Long, Địa Ốc Sài Gòn, Hoàng Phúc, TTC Land… vốn đã có những hoạt động tích cực thời gian qua.

Sự tham gia của những doanh nghiệp hàng đầu chính là nền tảng để nguồn cung nhà giá rẻ được cải thiện. Bất chấp việc “cơn khát” nhà bình dân được dự báo còn kéo dài trong ít nhất 1-2 năm tới, nhưng những triển vọng trong tương lai, dù phải đợi 5 -10 năm, vẫn sẽ là niềm hy vọng cho những người dân có nhu cầu mua nhà ở thực.