“Điểm sáng” trong bức tranh toàn cảnh

Với tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế đi theo hướng xuất khẩu, sự gia tăng của các hiệp định tự do hương mại FTAs, lực lượng lao động trẻ, các chính sách ưu đãi đầu tư cùng với vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam đã chuyển từ một nền kinh tế nông nghiệp trở thành một trong những trung tâm công nghiệp và logistics phổ biến nhất ở khu vực châu Á. Đây cũng chính là yếu tố then chốt tạo nên sự phát triển của bất động sản công nghiệp tại nước ta.

Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản công nghiệp năm 2021 của Savill Việt Nam cho thấy, tại khu vực phía Bắc (Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng, Hưng Yên) tổng diện tích đất khu công nghiệp là 20.567 ha thì diện tích cho thuê đạt 13.143 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình 87% với giá cho thuê 100 USD/m2/. Tăng trưởng giá thuê 9,8%.

Giá chào thuê kho xưởng xây sẵn là 4,6 USD/m2/tháng, tăng trưởng giá thuê 12,2%.

Tại khu vực phía Nam (Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, TP.HCM, Tây Ninh) tổng diện tích đất khu công nghiệp là 47.057 ha, diện tích cho thuê đạt 29.679 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình 87% với giá cho thuê 115 USD/m2. Tăng trưởng giá thuê 10,5%.

Giá chào thuê kho xưởng xây sẵn là 4,7 USD/m2/tháng, tăng trưởng giá thuê 6,8%.

Đáng chú ý, trong 9 tháng đầu năm nay có 10  thương vụ đầu tư nổi bật trong lĩnh vực sản xuất ở phía Bắc và Nam. Trong đó, tại khu vực phía Bắc, Công ty Kraft Vina (Nhật Bản) chuyên sản phẩm từ giấy đầu tư 611 triệu USD vào khu công nghiệp Bình Xuyên, Vĩnh Phúc; Jinko Solar (Hong Kong) chuyên linh kiện điện tử đầu tư 498 triệu USD vào khu công nghiệp Amata Quảng Ninh.

Foxconn Technology (Singapore) chuyên thiết bị điện tử đầu tư 270 triệu USD vào khu công nghiệp Quang Châu, Bắc Giang; BYD Electronics (Hong Kong) chuyên thiết bị điện tử đầu tư 269 triệu USD vào khu công nghiệp Phú Hà IP, Phú Thọ.

JA Solar Investment (Trung Quốc) chuyên linh kiện điện tử đầu tư 210 triệu USD vào khu công nghiệp Quang Châu, Bắc Giang.

Tại khu vực phía Nam, ILD Coffee Holdings (Singapore) chuyên thực phẩm và đồ uống đầu tư 78 triệu USD vào khu công nghiệp Protrade, Bình Dương; Pingfu Home Products (Mỹ) chuyên sản phẩm từ kim loại đầu tư 60 triệu USD vào khu công nghiệp Minh Hưng, Bình Phước.

Ojitex (Nhật Bản) chuyên sản phẩm từ giấy đầu tư 60 triệu USD vào khu công nghiệp Lộc An - Bình Sơn, Đồng Nai; Top Sports Textiles (Quần đảo Virgin (thuộc Anh)) chuyên dệt may đầu tư 48 triệu USD vào khu công nghiệp Thành Thành Công, Tây Ninh.

Còn CPV Foods (Thái Lan) chuyên thực phẩm và đồ uống đầu tư 36 triệu USD vào khu công nghiệp Becamex Bình Phước, Bình Phước.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng nằm trong Top 10 thị trường logistics mới nổi năm 2021, tăng 3 hạng lên vị trí thứ 8 trên tổng số 50 quốc gia. Trong các nướcASEAN, Việt Nam chỉ đứng sau Indonesia và Malaysia, đứng trước Thái Lan, Philippines và Campuchia.

Ngoài ra, Việt Nam cũng là một trong những nền kinh tế internet phát triển nhanh nhất Đông Nam Á, với tốc độ tăng trưởng 36% năm 2020.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận, dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, kế hoạch mở cửa trở lại của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển công nghiệp của quý IV/2021 sẽ khả quan hơn so với 3 quý đầu năm.

Song song, Chính phủ luôn đồng hành, hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tạo điều kiện phục hồi và thích ứng của các doanh nghiệp địa phương.

Thích ứng linh hoạt

Với sự thay đổi mạnh mẽ trong đại dịch, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Khó khăn vừa qua cho thấy sự cần thiết trong việc đa dạng địa điểm sản xuất, mở rộng kho hàng. Việc mở rộng của các doanh nghiệp hiện hữu và xây dựng cơ sở sản xuất trong bối cảnh đẩy mạnh sự di dời chuỗi cung ứng sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu trong những năm tới.

Báo cáo của CBRE Việt Nam ghi nhận xu hướng dịch chuyển khách thuê ra các tỉnh thành vùng ven TP.HCM và Hà Nội. Nguyên nhân là do giá thuê đất khu công nghiệp tại 2 thành phố lớn này này đang cao hơn gấp đôi các tỉnh thành phụ cận, trong khi quỹ đất không còn nhiều.

Một lý do nữa là hạ tầng giao thông các tỉnh vùng ven đang thực sự phát triển như cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, Dầu Giây - Phan Thiết tại phía Nam; cao tốc Vân Đồn - Móng Cái, Ninh Bình - Hải Phòng tại phía Bắc.

Sự tăng trưởng mạnh của các công ty thương mại điện tử và logistics kể từ khi dịch COVID-19 bùng phát đã thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ và cơ sở phân phối. Theo báo cáo khảo sát khách thuê Châu Á Thái Bình Dương, các nhà kho tại khu vực vệ tinh gần hoặc trong phạm vi đô thị lớn được dự kiến sử dụng nhiều nhất trong 3 năm tới do các chi phí vận tải và nhân công tăng cao đi kèm với tác động của COVID-19.

Chuyên gia CBRE cho rằng, các khó khăn trong ngắn hạn sẽ sớm được giải quyết, thị trường sẽ duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn với kế hoạch mở rộng của các nhà máy nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Các chủ đầu tư khu công nghiệp cũng đang thực hiện các thay đổi về phát triển sản phẩm để thích ứng với tình hình mới.

Các nhà đầu tư đang tự làm mới mình bằng cách áp dụng công nghệ hiện đại để quản lý và vận hành cơ sở hạ tầng, cung cấp các gói dịch vụ bao gồm dịch vụ pháp lý, nhân sự để giúp khách thuê tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện dự án. Ứng dụng công nghệ thực tế ảo (AI) trong việc giới thiệu sản phẩm nhà xưởng, đất công nghiệp giúp khách hàng trải nghiệm sản phẩm trực tuyến khi việc di chuyển xem trực tiếp chưa được thực hiện.

Đồng thời, kho lạnh cũng là phân khúc được các chuyên gia đánh giá là đáng để nhà đầu tư phát triển bởi khu vực châu Á Thái Bình Dương vẫn đang rất khan hiếm nguồn cung.