Bắt buộc phải giao dịch qua sàn

Trong báo cáo tổng kết thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014 và định hướng sửa đổi luật kinh doanh bất động sản (2014) do Bộ Xây dựng công bố vừa qua đã nhận định điểm tồn tại, hạn chế đầu tiên về kinh doanh sàn giao dịch bất động sản là việc Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản.

Cụ thể, Bộ Xây dựng nhận định, việc bỏ quy định giao dịch bất động sản phải thông qua các Sàn giao dịch (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006) đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; tạo ra khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đúng với những gì đang diễn ra, trốn thuế...

Từ những nhận định trên, trong phần Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản (2014) theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Qua sàn để kiểm soát đầu cơ

Ủng hộ quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính- Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), cho rằng để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, vì lợi ích của khách hàng, các quy định pháp luật nên quy định sàn giao dịch trở thành hoạt động có điều kiện, các chủ đầu tư bán bất động sản bắt buộc phải qua sàn.

Việc giao dịch bất động sản bắt buộc và cần thiết phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp. Khi đó mọi thông tin sẽ được niêm yết, công khai và minh bạch, tính pháp lý sẽ được mang vào giao dịch và sẽ kiểm soát được tình trạng đầu cơ đất như hiện nay.

Cũng theo ông Đính, sàn giao dịch bất động sản cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động. Nếu không làm được điều này, thị trường sẽ luôn luôn hỗn loạn do các hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, gây rủi ro cho nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường bất động sản.

Người đứng đầu VARs nhận định, các quy định pháp luật về nghề môi giới hiện nay đang đặt môi giới bất động sản và các sàn giao dịch vào vị trí rất yếu thế do không bắt buộc bán dự án bất động sản phải qua sàn.

Trong khi đó, môi giới bất động sản giữ một vai trò quan trọng trong hệ thống các kênh phân phối trên thị trường, họ là trung gian giữa người bán và người mua, hướng đến sự minh bạch của thị trường và là người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

“Vấn đề cốt lõi nhất là cần nâng cao chất lượng của đội ngũ môi giới cũng như nâng cao các quy định về điều kiện được thành lập sàn giao dịch bất động sản. Số lượng các nhà môi giới bất động sản hoạt động đúng quy định pháp luật hiện nay rất thấp. Để khắc phục tình trạng này, tôi cho rằng, cần phải quy định chặt chẽ hơn trong việc cấp chứng chỉ nghề môi giới”, ông Đính nói.

Lo ngại giá nhà tăng cao

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc "bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản" là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn.

Đồng thời điều này có thể sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.

Theo ông Châu, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 từng quy định "tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản", nhưng đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Lãnh đạo HoREA cũng cho rằng quy định trên đã xâm phạm quyền "tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng" của chủ đầu tư dự án bất động sản khi cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm.

Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản nhưng lại được "đặc quyền" bán 80% sản phẩm của dự án. Ông Châu cho rằng, điều này là không bình đẳng, không công bằng với các doanh nghiệp.

Sàn giao dịch bất động sản được "đặc lợi" khi được "hưởng phí giao dịch" với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.

"Phí giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.

Hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường bất động sản, giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ các sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Vị lãnh đạo HoREA cũng cho rằng, quy định này cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường bất động sản như kỳ vọng và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch.

Ngoài ra, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với VTCNews, luật sư Nguyễn Văn Hùng (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) nhìn nhận, việc bán nhà phải thông qua sàn môi giới sẽ làm tăng thêm chi phí cho các chủ đầu tư. Vì khi phải bán hàng thông qua giao dịch qua sàn môi giới, thường chủ đầu tư phải chi hoa hồng môi giới bất động sản phổ biến từ 1%- 3% giá trị bất động sản.

Việc bán nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản sẽ kéo bất động sản tăng giá, tạo khó khăn hơn cho người mua nhà. Khó tránh khỏi trường hợp, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch bất động sản để lừa đảo, huy động vốn trái pháp luật, bán các bất động sản không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà như thời gian qua đã xảy ra.