Cũng như đa số các nước trên thế giới, ngành du lịch khách sạn tại Việt Nam đang hứng chịu nhiều tổn thất nặng nề, đặc biệt là trong làn sóng dịch thứ tư này, do những quy định về đóng cửa biên giới quốc tế, hạn chế các đường bay trong nước và các biện pháp giãn cách xã hội. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn tin tưởng vào sự khôi phục mạnh mẽ của ngành du lịch, kéo theo đó là sự tăng tốc của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Nhìn nhận cơ hội và rủi ro của thị trường trong bất động sản du lịch nghỉ dưỡng những tháng cuối năm, Reatimes ghi nhận quan điểm và phân tích của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.

Bất động sản nghỉ dưỡng xoay xở trong mùa dịch

Việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hoàn toàn khác với bất động sản nhà ở. Chu kỳ hoàn vốn của một bất động sản nhà ở thường rơi vào 3 - 5 năm, nhưng với bất động sản nghỉ dưỡng như khách sạn hoặc resort thì thời gian hoàn vốn rơi vào khoảng 8 - 10 năm, tương ứng với tỷ suất sinh lời 10 - 12%/năm.

Cũng như các nước trên thế giới, bất động sản tại Việt Nam cũng chịu thiệt hại khá nặng nề do dịch COVID-19, đặc biệt là với bất động sản nghỉ dưỡng, khoản đầu tư trung - dài hạn và thường phải sử dụng đến đòn bẩy tài chính. Việc đóng các chuyến bay quốc tế và nội địa ngay lập tức sẽ biến những khu resort thành nơi hoang vắng. Không ai sẵn sàng đi du lịch trở lại dù họ đã được tiêm vắc-xin đầy đủ, nếu cộng đồng ở đó chưa được phủ vắc-xin. Du lịch là câu chuyện của cộng đồng và du khách không thể đi đến một nơi mà không có ai phục vụ.

Trong thời gian vừa qua, tôi nhìn thấy có nhiều nhà đầu tư muốn chuyển nhượng lại những resort hoặc khách sạn lớn, bởi vì họ sử dụng đòn bẩy tài chính cao và không có một sự chuẩn bị trong trung - dài hạn. Khi có một sự cố lớn xảy ra thì quỹ dự phòng của họ cũng đã hết rồi.

Nhưng với những nhà đầu tư có cái nhìn dài hạn và đã bán được những condotel hoặc bungalow trước đây rồi, tức là đã nhận lại đủ vốn gốc và có lãi thì họ chỉ lo lợi nhuận về mặt vận hành thôi. Với những nhà đầu tư này, nếu lỗ là lỗ về chi phí vận hành chứ không phải lỗ về đầu tư.

Với những nhà đầu tư cá nhân vay tiền để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, chẳng hạn, một người vay 1 - 1,5 tỷ đồng để mua một condotel giá 2 - 2,5 tỷ đồng. Với lợi nhuận được các chủ đầu tư cam kết là 10 - 12%/năm, họ tính toán khoản này có thể đủ để trang trải phần nợ gốc và lãi ngân hàng. Tuy nhiên, các condotel hiện tại không khai thác cho thuê được, lợi nhuận này là không có, thậm chí là lỗ, nên sẽ có khó khăn với những nhà đầu tư cá nhân đó.

Còn với những nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tự khai thác kinh doanh toàn bộ dự án, mà không bán lại cho những nhà đầu tư thứ cấp thì càng khó khăn hơn nữa. Bởi vì nguồn thu của họ chỉ đến từ việc khai thác mà thôi.

Sự phục hồi và cơ hội cho các nhà đầu tư

Thời gian gần đây, thị trường chứng kiến sự sôi động trở lại của rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven biển và các dự án chỉ mới trong giai đoạn triển khai. Chúng ta biết rằng, một dự án từ giai đoạn triển khai cho đến khi ra được sản phẩm thường mất 2 - 3 năm. Với những chủ đầu tư đã sẵn sàng quỹ đất, đây chính là thời cơ của họ. Hiện tại chúng ta ở thời điểm tháng 10/2021, nhưng những chủ đầu tư này phải mất 6 tháng đến một năm mới có giỏ hàng ra thị trường và thời điểm đó Việt Nam đã kiểm soát khá tốt dịch bệnh rồi.

Còn để các dự án này đi vào vận hành thì ít nhất phải đến cuối năm 2022. Tại một số địa phương như Bình Thuận, Nha Trang, Tuy Hòa, Quy Nhơn… có một số dự án đang triển khai. Nhưng riêng khâu xin giấy phép xây dựng, làm cơ sở hạ tầng thường đã mất 6 - 9 tháng.

Tuy nhiên, điều này cũng cho thấy sự năng động của các nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nước. Bởi vì lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng đa phần đều do các doanh nghiệp nội địa đầu tư và phát triển, chiếm khoảng 70 - 80% vốn dự án. Các doanh nghiệp nước ngoài chiếm một tỷ lệ rất nhỏ và thường chỉ tham gia vào khâu vận hành, quản lý.

Bên cạnh đó, giai đoạn này cũng là cơ hội rất tốt nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, bởi vì các nhà đầu tư sẽ mất 1 - 2 năm để chờ thị trường du lịch hồi phục. Với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, đây là thời cơ tốt để lựa chọn sản phẩm đầu tư mà trước đây không có cơ hội.  

Trong bối cảnh bình thường, rất ít nhà đầu tư muốn bán hoặc chuyển nhượng bất động sản nghỉ dưỡng. Mặc dù mức sinh lời chỉ đạt 6 - 7%, nhưng nếu nhìn ở góc độ tài chính, đây là một tài sản rất giá trị mà bình thường muốn mua cũng khó vì không ai bán. Do đó, giai đoạn này chính là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và có tầm nhìn dài hạn về thị trường du lịch Việt Nam.

Mặt bằng giá bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào cung - cầu

Phải thẳng thắn thừa nhận rằng, với khoảng hơn 3.000 km bờ biển, tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn rất dồi dào, nếu làm đúng thì bất động sản nghỉ dưỡng ở đâu cũng có thể thắng, trừ khu vực Bắc Trung Bộ - nơi có số ngày thời tiết xấu nhiều hơn dẫn đến thời gian khai thác du lịch nghỉ dưỡng ít đi.

Song, sản phẩm du lịch của Việt Nam thật sự còn ở giai đoạn sơ khai, chưa có những chuỗi giá trị, giúp cho khoảng 3.000 km bờ biển này phát huy tối đa hiệu quả. Thực tế, khách du lịch đến các resort, họ thường ra ngoài ăn uống, tham quan và tỷ lệ quay lại một resort của một khách rất thấp. Đây là câu chuyện cần nghĩ đến về chất lượng sản phẩm du lịch, để qua đó phát huy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại các điểm như Phan Rang, Phan Thiết, Khánh Hòa, Bình Định…

Bởi tính toán về hiệu quả của du lịch Việt Nam, thường không dựa vào lượng khách đến hàng năm 15 - 18 triệu lượt/năm mà dựa trên số lượng du khách quay trở lại. Đây là câu chuyện mà ngành du lịch nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng cần phải làm được.

Mặt khác, sau dịch, mặt bằng giá sẽ phụ thuộc vào quy luật cung - cầu. Khi có nhiều người muốn chuyển nhượng tài sản do sức ép về mặt tài chính và thị trường thì việc điều chỉnh giá cũng bình thường. Một tài sản có giá trị 100 đồng, nhưng không thể khai thác kinh doanh thu về 2 - 3 đồng, thì việc giảm giá xuống còn 80 đồng cũng là bình thường. Nếu bỏ ra 100 đồng mà mỗi năm, nhà đầu tư có thể khai thác kinh doanh mang về 8 - 12 đồng thì là một mức đầu tư phù hợp. Hiện tại, để vận hành lỗ, thì nhà đầu tư phải điều chỉnh giá bán xuống sao cho phù hợp với bài toán tài chính trong trường hợp này.

Nói chung, người mua sẽ có nhiều lợi thế hơn trong thương lượng giá trong bối cảnh có nhiều người có nhu cầu bán, chuyển nhượng lại tài sản trước áp lực tài chính, thị trường.

Còn nhìn tổng thể của nền kinh tế và tất cả các loại hình của thị trường bất động sản, nếu đánh giá khu vực nào có lợi thế hơn là không công bằng. Tất cả các phân khúc bất động sản từ nhà ở, công nghiệp, văn phòng đến du lịch nghỉ dưỡng… đều được hưởng lợi, bởi vắc-xin tác động sâu rộng đến mọi mặt, là yếu tố quyết định để đưa nền kinh tế và xã hội trở lại đời sống bình thường.

Trong bối cảnh này, mỗi nhà đầu tư có một tiêu chí riêng khi xuống tiền mua đất động sản nghỉ dưỡng. Song có một tiêu chí quan trọng mà nhà đầu tư cần phải xem xét là pháp lý. Hiện tại luật chưa cho phép sở hữu condotel nên nhà đầu tư cần xác định rõ mình có được quyền sở hữu tài sản trên đất trong 50 năm (có sổ hồng) hay chỉ là hợp đồng góp vốn, thuê đất có thời hạn với chủ đầu tư. Người mua cũng cần tính toán kỹ về vị trí và khả năng sinh lời của dự án trong tương lai trước khi quyết định "xuống tiền".