Nhiều thách thức

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, năm 2022 phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trên cả nước đón nhận hơn 19.124 sản phẩm mới. Nguồn cung chủ yếu từ khu vực miền Trung với gần 8.000 sản phẩm, tương đương khoảng 42% lượng cung toàn thị trường.

Trong đó, các sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, có quy hoạch tổng thể tốt và ở các vị trí, khu vực có tiềm năng tăng trưởng du lịch thu hút nhà đầu tư. Đây cũng là phân khúc tâm điểm của thị trường năm 2022, với nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng mạnh; chiếm lần lượt 44% và 65% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ của cả nước.

Ngược lại, giao dịch sản phẩm căn hộ du lịch chưa tốt như kỳ vọng. Lý do là còn điểm nghẽn về pháp lý trong bối cảnh ngành du lịch chưa hồi phục. Mức giá bán sơ cấp dao động 17 - 167 triệu đồng/m². Khu vực miền Nam ghi nhận nền giá cao nhất, từ 35 - 167 triệu đồng/m².

Nhận định về triển vọng thị trường năm 2023, VARS dự báo, các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ tiếp tục phát triển dự án. Quá trình khôi phục của ngành nghỉ dưỡng Việt Nam thông qua việc tăng cường tần suất hoạt động các chuyến bay trong nước và quốc tế; sự trở lại của lượng khách từ các thị trường truyền thống như Trung Quốc, Đông Bắc Á sẽ là những yếu tố tác động tích cực.

Bất động sản "hàng hiệu" được dự báo tăng cả cung và cầu. Bên cạnh đó, sản phẩm nghỉ dưỡng có tác động tích cực cho sức khỏe, tinh thần cá nhân tiếp tục thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. Theo thống kê, thị trường này có gần 200.000 đơn vị gồm condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng…

Nhóm nghiên cứu FERI (Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services) cho rằng, năm 2023 bất động sản nghỉ dưỡng sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Nguyên nhân là bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt.

Sớm mở lối hành lang pháp lý

Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh nhận định, lợi nhuận và pháp lý là hai yếu tố cực kỳ quan trọng để quyết định rằng các nhà đầu tư có đầu tư vào sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng hay không. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển rất nhanh nhưng mặt pháp lý lại chưa rõ ràng, nên đã xảy ra không ít tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và những người mua lại dự án.

Luật sư này dẫn chứng: sản phẩm đang phải chịu sự điều chỉnh của rất nhiều luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Du lịch… nhưng mấu chốt là các văn bản luật này lại chưa đặt được tên cho nó để từ đó có thể ghi giấy khai sinh và đang tạm gọi là đất ở không hình thành đơn vị ở. Do đó, cần sớm mở lối hành lang pháp lý để có thể thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Ông Phát đề xuất cần bổ sung khái niệm “đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở” vào điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013; đưa thêm khái niệm vào Điều 3 của Luật nhà ở 2014; bổ sung khái niệm “nhà ở không hình thành đơn vị ở” vào Điều 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 để thuộc diện là các bất động sản đưa vào kinh doanh...

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, thời gian tới, có 3 Luật cần phải sửa đổi toàn diện là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị. Mặt khác, cũng cần sửa đổi một số điều của Luật Xây dựng, Luật Đấu giá, đấu thầu, Bộ luật Dân sự… Đặc biệt, tính chính danh của bất động sản nghỉ dưỡng được quy định trong các văn bản là đã có nhưng cần phải hoàn thiện.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và khách hàng, cần thực hiện Nghị quyết 18 của Trung ương, sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai 2013, đồng thời phải xây dựng đồng bộ, hoàn thiện hệ thống pháp luật. “Với tiềm năng cực kỳ lớn, nếu chuẩn hóa các hành lang pháp lý tốt nhất sẽ định hướng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững của phân khúc này, đem lại lợi ích cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng”,  ông Châu nhấn mạnh.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, khó khăn của phân khúc này chỉ mang tính ngắn hạn, về dài hạn đây vẫn là phân khúc rất tiềm năng, là kênh đầu tư hiệu quả. Nếu những chính sách, pháp lý được khơi thông sớm chắc chắn sẽ có sự bứt phá, tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, hiện những vùng có tiềm năng du lịch, điển hình như Phan Thiết đang được đầu tư mạnh về hạ tầng đô thị. Năm 2023 khu vực phía Nam đầu tư hạ tầng giao thông, như Cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, Cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 3 - TP. Hồ Chí Minh sẽ là xung lực mới tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng biển.