Phân khúc nào lên ngôi trong quý?

Nhận định chung về thị trường, DKRA Việt Nam cho rằng, quý I/2018 thị trường tiếp tục có diễn biến tích cực, nguồn cung dồi dào và sức cầu của thị trường khá tốt.

Ở phân khúc đất nền phân lô tại TP. Hồ Chí Minh, khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ. DKRA Việt Nam ghi nhận có khoảng 970 nền cung cấp ra thị trường, bằng 44% so với nguồn cung của Quý trước (khoảng 2,211 nền quý IV/2017) và bằng 106% so với cùng kỳ quý I/2017. Tỷ lệ̣ tiêu thụ đạ̣t khoảng 83%. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu khi chiếm đến 52% nguồn cung và 62% lượng tiêu thụ của toàn thị trường. Đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô của riêng khu vực này đạt tới 100%. Giá đất tăng 5% – 10% so với quý trước, riêng khu vực quận 2 giá đất tăng 15% – 20% so với quý trước.

Bên cạnh đó là tình trạng sôi động vốn được duy trì suốt từ 2017 của các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh, nhất là huyện Bến Lức, Cần Giuộc tỉnh Long An, huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai thì sau Tết lại có nhiều dấu hiệu tăng nhiệt mạnh hơn.

Đối với phân khúc nhà phố và biệt thự thì nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2017. Trong quý I/2018 có 621 căn nhà phố/biệt thự cung cấp ra thị trường, bằng khoảng 75% nguồn cung quý trước và bằng 140% so với cùng kỳ quý I/2017. Tỷ lệ̣ tiêu thụ đạ̣t khoảng 63% (khoảng 392 căn). Khu Đông vẫn là khu vực dẫn đầu thị trường khi chiếm 49% nguồn cung và 51% lượng tiêu thụ toàn thị trường.

Ở phân khúc căn hộ, phân khúc tầm trung và bình dân dẫn dắt thị trường, khu Tây dẫn đầu nguồn cung. Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, trong quý I/2018, nguồn cung căn hộ tiếp tục dồi dào, cung cấp ra thị trường khoảng 10.431 căn, vượt 135% nguồn cung của cùng kỳ quý I/2017. Lương tiêu thụ của nguồn cung mới khả quan, ước khoảng 8.946 căn (86%), vượt 166% so với cùng kỳ quý I/2017.

Phân khúc tầm trung và bình dân chiếm 72% nguồn cung toàn thị trường. Đồng thời, khu Tây dẫn dầu nguồn cung khi chiếm tới 39% lượng cung toàn thị trường. Phân khúc hạng sang không ghi nhận dự án mới. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng cao cấp vẫn ghi nhận nguồn cung dồi dào với 2.903 căn, lượng tiêu thụ của phân khúc này khá ấn tượng, lên tới khoảng 91%.

Thấp nhất thuộc về phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng với 1 dự án mới gồm 79 căn biệt thự nghỉ dưỡng. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 25% (khoảng 20 căn).

Thị trường đón chờ đất nền

Nhận định thị trường những quý tiếp theo, DKRA cho rằng phân khúc chung cư sẽ giảm nhiệt sau hai vụ cháy chung cư gây thiệt hại lớn về người và của. Điều này đã tạo tâm lý cho khách hàng trong việc mua để ở hoặc đầu tư căn hộ chung cư. Cũng chính vì tác động xấu này mà thị trường sẽ có dịch chuyển lớn trong những quý cộng lại đó là khách hàng sẽ quay về với phân khúc đất nền.

DKRA Việt Nam cho rằng, trong năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TP. Hồ Chí Minh sẽ tạo cơn sóng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các chủ đầu tư và người mua. Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, dù vừa trải qua kỳ nghỉ tết nguyên đán, song ngay từ những ngày đầu năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh vô cùng sôi nổi với hàng loạt dự án mở bán/công bố ra thị trường và giao dịch tấp nập, chủ yếu tập trung tại khu vực Long An, Đồng Nai, Bình Dương. DKRA Việt Nam nhận định, nguồn cung này sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Theo quan sát của DKRA Việt Nam, hầu hết các dự án đất nền vùng ven đều có thanh khoản cao, tốc độ ra hàng nhanh. Điều này chứng tỏ nhu cầu của khách mua khá cao và đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của người mua. Đa số là khách hàng đầu tư (chiếm khoảng 70% - 80%) vì kỳ vọng tính tiềm năng tăng trưởng của loại hình đất nền. Mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng dù không đột biến như qúy I/2017 qua đó vẫn tạo mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư so với các phân khúc khác.

DKRA Việt Nam cho rằng, có nhiều nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động đến việc tạo sóng của thị trường đất nền vùng ven.

Đầu tiên là tư duy tâm lý “đất là vĩnh viễn” vẫn còn ảnh hưởng đến khách mua. Thứ hai, thường sau Tết là thời điểm sử dụng các thành quả/lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sản xuất của năm trước (được thể hiện bằng việc tái đầu tư, kinh doanh). Thứ ba, tỉ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác.

Thứ tư thị trường đất nền tại khu vực TP. Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng khá cao, hạn chế đối tượng khách đầu tư trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông thì giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao. Điều đó tạo động lực để khách mua tìm kiếm đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven. Thứ năm, các thông tin quy hoạch vùng, sự phát triển hạ tầng giao thông từ TP. Hồ Chí Minh tới các tỉnh vùng ven cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này thêm khởi sắc.

Một yếu tố khác cũng góp phần ảnh hưởng đến tâm lý của khách đầu tư, đó là với lãi suất tiền gửi ngân hàng khá ổn định ở mức trung bình trong khi một vài thông tin hoặc sự cố bất lợi trong lĩnh vực ngân hàng cũng là nguyên nhân tác động khiến người mua lựa chọn các kênh đầu tư có tính an toàn cao như bất động sản nói chung và đất nền nói riêng.

Tuy nhiên theo DKRA Việt Nam, cơn sốt này sẽ có những tác động nguy hiểm nếu cứ tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát. Điển hình là khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền đẩy mức giá tăng lên quá cao so với giá trị thực, giá tăng không kiểm soát có thể sẽ đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng. Việc tập trung đầu tư vào đất nền sẽ làm mất cân bằng thị trường, các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác có thể sẽ bị chia sẻ. Việc giao dịch nhiều lần sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa đình trệ.

Làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven sẽ chỉ có tác động tích cực đến nền kinh tế khi được kiểm soát chặt chẽ và có những điều kiện thích hợp. Cụ thể, thị trường bất động sản địa phương đó sẽ sôi động về trước mắt, tạo hấp lực phát triển các loại hình dịch vụ đi kèm. Về lâu dài, đây là tiền đề hình thành những khu dân cư hoặc khu đô thị mới làm vệ tinh cho TP. Hồ Chí Minh.

Từ đó giải tỏa áp lực dân số, lao động, giao thông…cho TP. Hồ Chí Minh, tạo sự cân bằng và đồng bộ trong việc phát triển kinh tế của các Tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, để có những tác động tích cực nêu trên thì cần phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời của cơ quan chức năng nhà nước, có sự minh bạch của tất cả các thành phần tham gia thị trường, sự nỗ lực của chính quyền địa phương cũng như của các chủ đầu tư, sự thận trọng và thông minh của người đầu tư.